洪维：二轮调控就是要让房价进入降落季节（地产评论）

洪维

昨天，北京市住建委发布《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》。今年12月1日起，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。商品房预售资金应全部存入由银行监管的专用账户，保证预售资金优先用于工程建设。（京华时报 2010年10月26日）

继二次调控、加息之后，10月25日，北京市住房和城乡建设委员会、人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局报经市政府批准，出台了《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》。办法明确规定，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。《办法》自2010年12月1日起施行。

在多重政策压力下，商品房预售金监管的强化，可能会成为压低房价的那一根稻草。在市场处于观望期的时候，开发企业很有可能调整价格，今年四季度北京房价下降的可能越来越大。

此外，政府对于预售资金的有效管理，丰富了政府的调控手段。此前，尽管政策三令五申，但开发商在销售环节仍然敢于上下其手大做文章，原因就在于监管乏力。预售资金管理强化后，开发商必须考虑一旦违规预售资金可能被扣罚、或停止网签等风险。违规成本的大大抬高，实际上提高了调控政策的落地机会。

可以预期，预售资金管理新政将迫使开发商作出应对。在银行贷款从紧和预售资金不能挪用这两道绳索下，目前仍在观望市况、期待风向转变的开发商们，无法再坐得住，如想回笼资金，就必须加快销售，囤楼惜售难以延续。

此前，北京作为全国首个推出“限购令”的城市，虽然被一些开发商嘲笑为回到计划经济时代，但房价和成交量却得到了有效控制，同时大批的炒房团几已在北京销声匿迹。离今年第二波楼市调控不足1个月，“温州看房团”又出现了!这也是近年有组织地前往杭州人数最多的一次温州看房团。以杭州楼盘为主的“房博会”历来是当地楼市的风向标，温州购房者又被称为春江水暖鸭先知的“楼市雷达”。而本次“温州看房团”没有签订购房合同或意向书，但其考察不再如从前那样专注于住宅，开始转向写字楼、商铺等商业地产。因为投资住宅的黄金期已经过去。

10月15日广州“限购令”颁布后，成交出现大幅跳水。看楼的人明显减少，很多购房者都是来了解政策。由于目前房贷政策严厉，加上“限购令”的影响，有买房意愿的人大为减少，市场转冷迹象非常明显。据网易房产数据中心统计，10月16日至20日广州市成交2005套，成交面积为22万平方米，日均成交套数为401套，与本月前20天日均成交710套相比，跌幅接近44%。此外，期间全市成交均价为9591元/平方米，与前20天相比大跌18.5%，“限购令”与加息的威力表露无遗。

继限购加息之后，又开始新一轮全国性的严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金，使地产商的日子真是风雪交加，在面临资源大量入市、价格平抑契机的同时，又面临着资金紧张、调控深入、监管加速落实的挑战，处境越发尴尬。而地产商业内博弈加重，就是开打价格战的信号，标志着房价进入降落季节。