房地产业的系统思考二

——关于中国楼市的购房者组织管理的必要性

当下，投资型购房者成为开发商共托楼价的伙伴，亦是政府控制的对象。国庆节前，政府出台“暂时停发放第三套房贷、推进房产税改革试点、部分城市限购房套数”等“新五条新政”控制楼市房价过快增长，有远见的决策者已经意识到这不是控制房价的“最佳解决之道”。

我们知道资本的最大特征就是逐利，不管是个体的还是集体的，房地产的开发投资和个人购房投资依然如此，开发商和购房者从逐利的角度看是合作者，目标都是房产的不断增值。

但是不可否认是他们之间有博弈，最简单的是任何甲方都期望卖的贵，任何乙方都期望买的便宜。所以说如何增加市场中供需的博弈，让开发商和购房者成了“对立面”，可以设计为“利用市场手段调节供需的矛盾”的最佳手段。所以决策者有了“囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款、增加住房有效供给”的政策，这可以看为“加快加大供应”的逼迫手段。

我们的设问是：还有更好的办法吗？比如利用管理学中“意外敌人”理论，可以设计比“直接调控”更符合市场规律的“间接策略”。

在管理学中有一个“意外敌人”现象：应该互相合作和希望相互合作（或者至少希望互相合作）的群体经常会以痛苦地成为对立方而告终。每个参与者都意识到他们可以互相支持对方成功。然而，由于他们采取独立行动来改善业绩，他们对自己地本身需求地反应比对对方需求的反应更为关心。每个参与者的“解决方案”无意中成为合作伙伴成功的障碍。这样，合作伙伴就不能很好的交流，成了“意外的敌人”。

投资型购房是将房产作为“投资工具”，而投资性又是房地产的一大典型特征，二手房买卖是依托在一手房市场的基础之上的，投资型购房如果无法形成买卖，则对一手房市场很难形成提价目的，如期望个体有这个自觉的调控意识，就太教条了。

加强购房者的组织管理依然是个新课题。我国购房者组织管理应该设置在“房管部门”，目前“房管局”管理的是“物”，不是人，而消协是“管点”不管“面”。

我们有必要建立“购房者组织”，让组织推动内外和谐发展。我们知道，要解决意外问题，就不要推动只适用于组织中你自己部门的解决方案。相反，寻求加强你对对方根本需求的理解，理解你的解决方案如何在无意中伤害了对方，探寻你们如何能够互相支持。主要措施为排除或减弱对方系统中妨碍实施你自己的解决方案的限制。

中房协想替购房者说句话，结果造成一片骂声，中房协秘书长朱中一认为，土地供应不足和开发商拿地不积极，将可能成为影响2011年上半年房地产市场的大问题。今年上半年，全国土地供应完成计划还不到三分之一。朱建议在目前的调控新政下，土地购置、开发投资等指标均在下降，房地产上下游产业亦受波及；加上今年宏观经济的不确定性，需暂缓出台新的紧缩性调控政策。

中房协的观点，被90%的购房者认为是为了开发商的利益，朱本身认为是冤枉也，他解释说，中房协给中央的做汇报中，并没有提及暂缓出台紧缩性政策，而是建议应该落实现有的调控政策，“适当的采用问责机制，使政策落地”。

这种遭骂是因为中房协的地位尴尬，96%的调查者认为，中房协是房地产开发商的行业组织，不应只为开发商说话。那问题的关键是谁替购房者说话。96.3%的调查者认为认为目前购房者的利益诉求机制不完善，近3成的调查者已经有意识到有必要建立购房者权益保护组织。

媒体认为开发商联合起来比较容易，他们可以通过中房协将自己的利益诉求“上书”国务院，而分散在市场中的千千万万购房者却很难坐到一起形成利益共识，更没有类似“中房协”这样强势的代言人，他们如何表达自己的利益诉求以影响决策？