一、调控之下，未来房价将日趋合理与稳定

    中央调控房地产的意图应该系统来看，所以评价9.29新政离不开对4.17新政的检讨。4.17新政的背景是一季度经济过热（GDP增长11.9%，创新高），一二线城市房价在08年底以来救市政策的支持下普遍迅猛上涨。于是，过快的经济增长势头给了中央调控的空间，为了遏制楼价过快上涨，出台了4.17政策。笔者在4月16发文提出下半年楼市调整是大概率事件“可以从出台背景和后果两个方面来解读此次调控政策。要从国家整体的经济刺激政策退出的大背景来看，房地产政策只是其中的一个部分。今年一季度的经济数据甫出，11.9%的创纪录增长速度给了政府十足的底气，于是调控来了。这个政策的出台对楼市将会有根本性的影响，极有可能是新一轮楼市调整大幕拉开的标志，政策的后果是不言而喻的，逐步表现为市场供应量的放大，成交增加，然后投资客减少，需求降低，成交量下降最后是价格回落。这次政策后楼市出现大调整是大概率事件，而且最好有好的效果。因为如果调控效果不明显，将会迎来更严厉的政策，中央政府有这个决心和能力。所以从这个角度上来说，此次调整的手段和目的都是明确的，结果是注定的。”

    由于地方利益纠葛等问题，4.17的执行效果并没有给人太多惊喜，成交量有所下滑，房价没有多少降低，但是9月份的成交量和售价的反弹很明显，眼看4.17新政这一史上最强的调控要变成“空调”，9.29政策的出台亦是必然。新一轮的调控大致还是4.17的框架，但是措辞更严厉，范围更广泛，稳定房价的意图很明显，用温总理的话说“维持房价的合理和稳定”。而且中央虽然还承认房地产的支柱产业地位，但越来越认识到房地产的社会属性，房价过高，投资气氛太浓严重影响到人民的满意度、幸福感和社会稳定，所以挤压投资客盈利空间，让房价回归合理，让房地产回归居住属性是中央日渐清晰的思路。

    二、如何实现房价的合理与稳定？

    合理与稳定，即先合理再稳定。合理有两个指标，一个是收入比，一个是租售比。收入比是收入和房价的比例，这是一个民生尺度。就平均收入而言，房价太高，但中国穷人很多，但有钱人也很多，所以有钱人觉得房价便宜，积极买入，穷人就觉得很贵，买不起。说到底房地产的问题是社会阶层问题的反映。解决收入比的问题就是积极提高低收入群体的收入水平，并且限制有钱人买房，因为房产是稀缺产品。

    租售比是国际上惯用的衡量房价水平的指标。中国的租售比发达国家高很多，这不合理。如何纠正？一方面是控制房价涨幅，另一方面很大可能在于租金水平会上涨。物价上涨的普遍形势下，调控会使得楼市供应不足（由于住房建设历史欠账太多，未来对土地的高度集约利用，中国房地产供应存在绝对短缺），租房需求增加，租金有可能较快上涨，最终也会使得租售比回归合理。房价保持稳定，但是租金水平稳步上升从而促进租售比合理具有较大可能。租房市场的管理与建设还有很多工作要做。

    需要指出的是，按照市场调节，房地产市场不会崩盘，中央和地方政府也绝不会让楼市出现崩溃的问题，所以从上到下的每一级政府都没有提过降房价的问题。而且如前所言，房地产市场利益主体的分化反映的是社会阶层的分化。经过改革开放三十年和地产业迅猛发展十年的沉淀，中国的社会阶层分化已经进行到一定阶段，未来阶层分化将逐步固化、僵化，留给新人的机会越来越少，这也意味着通过房地产交易暴富的机会减少，但房地产市场既有的利益格局很难改变。（作者孟祥远系城市社会学博士）