商品房预售资金接受监管 开发商资金链亮红灯
来源：中国建设报·中国住房 作者：张东林 2010年10月27日10:50
当限购、加息、暂停借壳上市的政策之声仍在耳边回响时，又一条严厉制约房地产开发企业资金链周转的禁令不期而至。
10月25日下午3点左右，北京市住房和城乡建设委员会发布消息称，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》自12月1日起正式施行。今后，北京市商品房预售资金将全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。
北京市住建委相关负责人表示，此次出台的新办法是落实中央调控措施、保证购房人权益不受侵害的一项重要举措。通过完善预售资金管理制度，严格规定预售资金专款专用，将进一步加大对房地产开发企业的监管力度，更加有效地维护购房人和相关当事方合法权益，对引导和规范房地产市场健康发展具有重要意义。
自此，从8月中旬传闻该办法的研讨制定，到10月下旬的正式出台，近期发生的一系列楼市调控故事清楚地告诉心存侥幸的开发商，政府有多种调控楼市的手段，成型的政策储备远远超过某些人的预期。
一纸新规掀起楼市波澜
针对北京市刚刚出台的办法，《中国建设报·中国住房》记者第一时间进行采访。21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，“预售款监管将对北京开发商的资金链产生前所未有的巨大打击”。根据北京市统计局的最新数据，在北京，定金和预售款资金约占开发商开发资金的1/4左右，数量巨大。而在以往，工程款大部分都是由施工方垫资的，开发商只是按半年或年度来结算。也就是说，在以往这笔预售款开发商是可以自由挪用的，比如拿一个项目的预售资金去拿地或开发别的项目。但是《办法》已经明确规定了预售资金的“专款专用”、“不得挪作他用”。这就使得北京开发商的流动资金被压缩。
据北京市住建委提供给本报的文件原文显示，《办法》明确，商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。区县住房城乡建设主管部门对商品房预售资金进入专用账户情况进行监督，并可对工程进度进行实地核查。而针对项目建设进度情况，《办法》要求，房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。
“影响不亚于‘新国十条’。”接受采访时，北京理工大学房地产研究中心主任周毕文认为，“‘新国十条’是控制购房者的钱袋子，而这个办法是制约开发商的钱袋子，里外两个袋子，将会对房地产市场产生巨大影响。”
国家统计局今年1～9月的数据显示，在全国房地产开发企业的本年资金来源中，定金和预售款的总额甚至超过了国内贷款总额：国内贷款9398亿元，增长27.2%；定金及预售款12185亿元，增长18.7%。由此可见，开发商依赖的预收款并不是一个小数目，在一定程度上他们依赖预售款的程度远远高于贷款。
那么，在目前房地产市场开发商与购房者博弈的僵持阶段，该办法能否给资金链日趋脆弱的开发商迎头一击，促使他们降价销售呢？
“一旦有关商品房预售资金监管的政策被严格执行，可以预见，对房地产公司的现金流及新项目的影响是致命的，开发商只有降价以求快速销售回款，来保证足够的竣工资金。”中原地产华北区董事总经理李文杰表示。
林蕾认为，《办法》出台后限制了开发商1/4的流动性资金，这就迫使开发商不得不增加自有资金，同时加快资金周转速度。因此，对于资金链较为紧张的开发商，在无法大规模有效增加自有资金的情况下，只能选择加快资金周转速度。而眼下市场冷淡，预计许多“缺钱”的开发商会选择降价出货。未来可能会有一批这样的项目被推向市场。
另据我爱我家房产经纪公司副总裁胡景晖分析，目前房地产市场正处在僵持阶段，开发商入账趋紧，同时，土地市场价格下降，正是拿地的好时机。若该办法实施后开发商希望后续进一步发展，也必须加快销售速度，以求获得可支配的资金。“此时，降价是最重要的选择之一。”
完善制度旨在楼市降温
据记者了解，房地产预售制度确立于1995年颁布的《城市房地产管理法》。其后，预售资金和银行贷款成为房地产开发中最主要的资金来源。对此，相关人士认为，即便是《城市房地产管理法》规定了商品房预售必须“三证齐全”，但并未建立相应的监管机制，对违规行为也缺乏惩戒措施。
事实上，北京出台的商品房预售资金监管办法并不算新规，而是对以前政策的具体落实。因为商品房预售款专项账户管理从2007年就开始酝酿，2010年4月，住房和城乡建设部更是专门出台《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。
此外，广州、青岛、石家庄和武汉等地已经率先出台了类似办法。而上海，虽然开发商还没有接到类似通知，但各开发商对于预售款监管政策并不陌生。因为目前上海房地产开发商在办理预售许可证之前，都必须提交专项账户资金证明。
今年6月，石家庄市出台楼市“暂行新政”后，开发商的预售资金被监管，资金难以滚动。当地一位李姓开发商承认，石家庄目前有多个地块被闲置，由于开发商资金紧张，迟迟未能启动。“开发商手里一般都捂着一个或者多个项目，只要资金被锁定，就没有办法营运”。他表示，开发商的公司规模越大，需要的资金就越多，受到的影响也就越大。而谈及预售资金监管问题时，青岛的开发商也很着急。有数据显示，自青岛实施预售资金监管新政后，从3月份开始已有近2亿元的预售资金被监管。
对《办法》实施后的效果分析判断时，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰在博客中表示，房屋预售款监管的最大作用是保证房地产项目资金安全，避免资金挪用带来的工期拖延，保证工程进度，防止开发商卷款走人的恶性事件发生。
上海世联房地产顾问有限公司分析师袁鸿昌则认为，预售资金专项管理政策出台后，会改变房地产市场的游戏规则，“现在开发商都是多项目运营、扩张式发展，三个盖子盖六个瓶子、八个瓶子，资金的运转就显得特别重要。未来资金的运用就会不取决于市场反应，而取决于工程节点。”
“相比前不久的加息，《办法》的调控效果会来得更有力、也更直接。同时，除了本身强力的调控属性外，更增加了市场上原本就很浓厚的调控预期，很可能使开发商、购房者对政府未来进一步加大调控力度产生更大的预期，从而影响整个市场的预期走势。”林蕾说。
对此，周毕文也表示认同，“该办法有利于控制房贷风险，杜绝烂尾楼现象。在保障民生和房地产行业健康发展方面，可以说是一条积极有效的措施。”
而如何才能确保行之有效的预售款监管？中国房地产信息集团分析师薛建雄建议，可以提高土地增值税的预征比例。自1994年以来，中国对房地产土地增值税一直实行“预征制”：事前预征，事后清算，多退少补，预征税率一般在1%～3%之间。他认为，可以将预征比例提高到10%甚至更高，“这样开发商会形成卖房压力，快速把房子卖掉，资金压力比较大，同时起到有效的监管，如果房子质量出现问题，增值税清算会有很大的空间。
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商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。