深圳房地产律师/颜宇丹
问题一、我是买方，因受限购令限制过不了户，我和卖方已协商好解除合同，但中介要求我支付全额佣金，这合法吗？
颜宇丹律师解答：“二次调控”政策出台前，买卖双方因房产中介机构的居间服务行为而签订房屋买卖合同的，房产中介机构有权要求委托人支付中介服务费用。一方当事人不能以合同尚未履行完毕、对方违约或合同解除为由，拒绝支付中介服务费用，居间服务合同另有约定的除外。“二次调控”政策出台后，房产中介机构明知或者应当知道买方因受政策限制暂时无法过户，却仍然为买卖双方提供居间服务并促成合同订立的，可要求中介机构减少中介服务费用。房屋买卖合同被确认为无效或被撤销，房产中介机构应当退还收取的中介服务费用，只能要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，房产中介机构对此有过错的，应对委托方因此所受的损失承担相应的赔偿责任。
问题二、我前不久买了一套房，现在还在办理贷款，听说要增加很多税，如果我在履行过程中国家就增加了一些税，由谁承担呢？我能否以此为由解除房屋买卖合同？
颜宇丹律师解答：根据“约定优先、法定补充”原则，当事人对税费的支付有明确约定的，应遵守约定；当事人对税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由，要求解除合同。
问题三、我上个月买了一套二手房，由于房价当时上涨，卖方不想卖了，我们当时签订了二手房预约买卖合同，约定真实交易价为250万，用于登记的正式的二手房买卖合同价格为190万，卖方后来要求按真实成交价签订用于办理产权过户手续的阳合同，这样一下子多出很多税，因此我不同意，我是否构成违约？
颜宇丹律师解答：房屋买卖存在“阴阳合同”，其中阳合同中的价格条款规避国家税收的，该条款无效，交易价格按符合双方真实意思表示的条款认定，如该条款的无效不影响整个合同的效力。有关付款方式、期限等其他条款分别在阴阳买卖合同中约定不一致的，应认定符合当事人真实意思表示的约定条款有效，非真实意思表示的条款对当事人没有约束力。买卖双方在阴合同中有逃避税收的内容约定，之后一方要求按真实成交价签订用于办理产权过户手续的阳合同，另一方不同意，导致合同未能履行的，视为双方就买卖主要条款未达成合意，阴合同对当事人无约束力，当事人请求适用定金罚责、赔偿损失或支付居间费的，不予支持。
问题四、房屋买卖合同签订后，因国家关于房地产宏观调控政策变化导致买受人贷款不成、首付款数额增加、贷款成数减少及贷款利率提高，买受人能否以此为由要求解除房屋买卖合同？
颜宇丹律师解答：如果签订的买卖合同中约定以银行贷款方式付款，同时又约定若买方贷款申请未获得银行通过或通过的额度不足，则买方应在合同签订后30日（或一定时间）内以现金方式补足。那么，因买方对不能贷款已有充分预见，而且无论能否贷款都不会影响其购买能力。故买方不能以办不出贷款或通过的额度不足为由解除合同，如果终止交易，买方即构成违约。
如果签订的买卖合同中没有以上约定，那么判断买方是否属于违约主要看以下几点：1、约定的贷款数额是否严重超出了买方的收入水平，超出得越多，构成情势变更的可能性越大；2、如果没有政策改变，买方是否能成功贷到款，如果不能，那是买方自己的问题，而不能以借口政策变化解除合同；3、买方是否属于在炒房，如果能很明显看出买方购房是在炒房，那么法官会认为买方应该对政策风险有相当的认识，而不会轻易允许买方以政策变化为原因解除合同。
房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除合同的，可以允许。出卖人可以要求买受人支付一定数额的补偿，合同约定有定金条款的，补偿数额一般以不超过定金数额为限。但合同另有约定的除外。
问题五、我上个月与卖方签订了一套房屋买卖合同，我之前名下有两套房产但都已出售，但现在银行“认房又认贷”认定我现在购买的是第三套房不予放贷，我正在筹款准备一次性付款，卖方却在未通知我解除合同的情况下又将这套房高价出卖给了别人，作为买方我如何维护自身的合法权益？
颜宇丹律师解答：虽然买卖合同中约定买受人选择银行贷款方式支付购房款，但如果又约定贷款不成由买受人另筹资金支付房款，或是约定了解除合同的条件的，出卖人在未与买受人协商一致解除合同或依法履行通知解除合同义务的，其单方面解除“一房两卖”，导致买受人买卖合同目的不能实现的，买受人可以请求解除合同、由出卖人返还已付购房款及利息并赔偿两份买卖合同的差价损失。
问题六、近日坊间传言深圳市将于下月起以房产的评估价作为交纳税费的依据，请问我现出售的房也是我自前手购得，房产证上的登记价并非实际成交价格，如果以现在的评估价与我房产证上的登记价之差额作为计收税费的依据，对我岂非不公平，请问颜律师如何看待这一问题？
颜宇丹律师解答：这种担心是多余的，据了解，即便我市推出二手房交易按评估价征税的新规，也主要是利用房地产价格评估等手段强化税收征管，加强对二手房交易中订立“阴阳合同”等偷逃税款行为的查处。况且，有关媒体报道，征收的方法有两种：其中一种是没有办法提供房屋原值、合理费用的，个税将按照评估价的1.5%征收，一种是可以提供房产原值及合理费用的，可以按照（评估价-房产原值-转让缴纳税金、合理费用）×20%征收。当然，第二种征收方法所指的房产原值及合理费用，也存在一个如何审查判断和举证的问题。是不是也存在一个对房产原值进行评估的问题，总之，相信政策的制定者会考量这些因素的。
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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：[email protected] QQ:1422054976