热焦点评（10-130）：楼市是否开始迈向崩溃的“赶顶”进程？
——兼评新政后的国庆楼市冷热不均
彭澎接受《南方都市报》采访
题外话：新的楼市调控“组合拳”在国庆节前出台，让“金九银十”的成色出现了疑问。由于8月份房价的反弹，节前大家都预测中秋、国庆双节楼市会有一定的热度。我的看法也是比8月份反弹要更热一些，因为估计新政后续政策将在年底出台，除非双节期间楼市过热。
实际情况是，“金九”实现了，楼市火爆异常，深圳、广州都出现了排队购房的盛况，还出现了“日光盘”，这些都是去年底新政实施以来没有过的现象。果不其然，国家在国庆前出台了新的调控措施，而且深圳等地还有加码！
也就是说，新的调控“组合拳”是“金九”楼市火爆招来的。虽然前些时候已经传言国庆期间要出新的调控措施，太更多人还是认为经济“二次探底”的担忧没有过去。现在据制造业采购经理人指数表明，经济仍在增长过程中，而房价早已不是反弹的趋势了，很可能出现新一轮暴涨！
于是，面对新的调控“组合拳”，我们看到各地楼市表现不一，冷热不均。退订、观望、继续入市都有。但估计“银十”的成色要大打折扣。对于一部分购房者来说，调控可能已经失效，可以不屑一顾；对于大多数开发商来说，“金九”补充了弹药，“银十”凑合一下就行，但绝不言降价！
我的判断是，如果国家没有具有长效机制的房地产政策，一而再，再而三，购销双方一旦出现“政策疲劳”，新政将彻底失效，中国房地产只能向崩溃的边缘“赶顶”而去，最终落得个全输局面！
楼市新调控政策出台 业内人士担心遭遇退订潮
2010年09月30日 南方都市报
由于适逢推盘旺季来临，因此“加强版”调控政策令深圳地产界措手不及，一些临近推盘的开发商不得不深夜召开会议讨论对策。深圳龙岗某开发商原计划在十一前后发售两个新楼盘，南都记者在昨晚9时许致电他时，他表示正在开会讨论对策，截至发稿，对方会议仍未结束。
根据合富辉煌的统计数据显示，十一黄金周前后广州将有5.9万套商品住宅处于销售阶段，这些产品的市场销售将面临宏观调控的严峻考验，而有开发商已经决定打“退堂鼓”。
“老板刚刚把中层以上员工全部叫了回来，通知十一不卖新货了。”记者昨晚8时30分许致电广州白云区一楼盘营销负责人时，对方刚刚参加完临时会议。其负责销售的楼盘原本打算在国庆期间推出100多套全新单位，其中超过70%属于100平方米以上的大户型，诚意登记客户有一部分是第三次入市的改善型买家，正好在这次宏观调控的打击范围之内。出于担心市场成交遭受影响，该楼盘决定避过新政“风头”，将售楼的时间往后推移。
广州番禺一大型楼盘销售负责人则表示，房地产业界人士早就收到消息，中央近期会有调控政策，但普遍的推断是在十一黄金周之后。“新政选择这个时机，很难用常理来解释，的确令人措手不及。”这位负责人称，自己已决定修改之前制定的十一推货计划，增加60平方米左右小面积单位的供应比例，并同时将折扣从原来的9.5折下调至9.2折，“调价是肯定的了，如果涨幅还得不到抑制，下一阶段估计还有猛药出来。”
采写：南都记者 朱文策 朱大尉
买家反应
买家看法不一有人愿赌降价
“楼价已经这么高了……也许政策真的显灵”
“年年都出台新政，楼价也没看到怎么跌，都麻木了，该买还是得买。”刚刚买下亚运城的刘女士知道调控消息后，表现得相当淡定。在她看来，广州近期有亚运会的利好推动，长期又有城市面貌的不断升级换代，房价还是会保持上升通道。
刘女士的朋友许小姐属于二次置业者，虽然其购房行为不会受到此番新政的条款影响，但仍然打消了十一黄金周的购房计划，并决定向某楼盘要回5万块钱的诚意金。“楼价反正已经这么高了，还能涨到哪里去？晚两个月买也不会吃亏，所以还不如赌一把，也许政策真的显灵也说不定。”许小姐说。
已是第三次购房的廖小姐9月中旬在华南板块买下金山谷一套洋房，由于银行手续审批还没有办下来，因此成为了此次调控的直接受影响者。她告诉南都记者，自己目前最想知道的是，万一银行无法发放贷款，能不能以此为理由向开发商提出退房，而已经交付的几十万元首付怎样才能够收得回来。
采写：南都记者 朱大尉
业内人士担心遭遇退订潮
有分析指出：由于政策效应的滞后性，房价会在年底有所体现
南都讯记者王卫国 明天就是“十一”黄金周了，广州市社科院研究员彭澎昨日分析指出，这次调控政策出台与近来楼市回暖、房价反弹有密切关系。最近广州、深圳出现了排队买楼和“日光盘”现象，如果调控政策不出台，很有可能在国庆期间出现火爆销售的疯狂局面。
黄金周前出新政有先例
广东省房协理事赵卓文注意到，近年来的多次调控都是在黄金周前发布，比如2007年的国庆黄金周前夕发布了9·27新政，提高了二套房的首付比例和利率标准，并随即引发了楼市的掉头向下。今年五一黄金周前夕，新国十条出台，也引发了各地楼市长达数月的僵持徘徊。
“市场过热必然导致调控，这次出台的政策针对性很强，比历次调控都严厉，炒楼行为会得到抑制。”赵卓文预计，今年“十一”黄金周会受到较明显的影响，成交量会有所下降，但由于政策效应的滞后性，房价会在年底有所体现。
还有业内人士担心，广州目前投资客比较密集的楼盘，很有可能遭遇退订潮。这类楼盘有很多外地买家，这些购房者很多都是多次置业，是这次新政调控的主要对象。
应着眼长远呼吁征闲置税
彭澎认为，这次出台的调控政策还是从打压房价入手，没有从长远角度考虑。他认为，调控房地产还需要两大措施，一是大量兴建保障房，二是出台针对空置房的房产税。
“第三套房要收重税，在持有环节要收税。”彭澎认为，只有通过税收还原住房的居住功能，抑制投资，才能够真正解决房地产调控陷入的越调越涨的困局。
观点交锋
多位专家认为，调控虽然更加严厉，但是性质没有改变，依然是堵大于疏。资深地产评论人张伟表示，这样的政策短期内效果明显，但如果长期的大环境不改变，比如人民币升值、通货膨胀预期依然强烈的话，那么市场就会再次走一回4月份国十条出台后的路子：短期低迷，随后明显反弹。
楼盘操盘手邓坚表示，“加强版”调控政策会令深圳中高端楼盘受到的影响更大一些，因为这部分需求本身不很刚性，政策会促使这部分购房者观望。
深圳社科院城市营运中心主任高海燕表示，这次政策依然是进一步抑制需求、缩小置业者规模的措施，将在短期内令置业者对房价下降再次充满期待，从而重回此前僵持状态。