谢逸枫：房产税“炒热”过头
2010年10月27日接受广州日报和信息时报及北京联合商报采访时，笔者曾表示，关于出台房产税政策的消息不绝于耳，无房者寄希望于房产税、物业税等财产税开征促使城镇房价下降，实现“人人都买房”的愿望。在当前的制度资源条件下，开征财产税能使房价下降吗？财产税开征的难度有多大？目前中国房产税把所有的问题集中在四大焦点,还涉及到一个技术问题,一是房产税按套还是按面积作为开暂对象?二是首套免征,由二套还是三套起开征?开征的税率是0.3-0.6%还是0.8%还是1.5%?另外是如果去检查他们是首套,还是拥有二套以上,谁去执行,目前中国房产交易联网系统未形成,依然是技术上的难关,不冲关,根本解决不了问题.
房产税最早提出在1986年，当时国务院发布暂行条例，规定在城市、县城、建制镇和工矿区针对营业性用房征收，而居民住宅到目前为止没有征收保有环节的房地产税。 2003年前后，中央文件确立了中国房地产税收制度需要改革。那一年，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等六省市开始进行物业税“空转”。 2004年，土地政策开始推行“招拍挂”政策，对土地一次性征收“土地拍卖出让金”，土地出让金成为地方政府主要财政依靠，物业税的开征将与一次性征收“土地拍卖出让金”形成冲突，之后“物业税”很少被提起。
深圳、杭州被认为是房地产税可能最先试点的城市。其被纳入试点的理由是两个地方房地产评税技术标准基本成熟。 房地产税改革可分三个阶段，从2004年到2005年是起步阶段，从2006年到2008年是深化阶段，从2009年开始是推进和实践阶段。 在起步阶段，包括北京、南京在内的六个试点城市开展一些相应的探讨和研究，北京最早提出采用成本法建立CAMA系统（批量评估），南京提出基准价格加上修正系数的修正方法，实际上是市场法，重庆也开发比较好的CAMA。
2006年-2008年，房地产税改革在总结了前期阶段经验基础上，政策层面把试点地区范围相应扩大到十个。 2009年之后，房地产税改革试点城市丹东市开发了CAMA系统，而杭州市用于契税征管开发的契税征管系统已经非常完善。现在，浙江杭州财政局直属征收管理局局长卓安军表示，“已在社区、物业等单位配合支持下，实地到每个住宅小区，对每一栋楼房进行勘察、拍照，登记住宅楼地址门牌，了解住宅楼所处的区域状况、交通条件、生活服务配套设施和环境质量、物业管理情况，核对房屋性质、层数、类型、建成年份等信息，摸清每一栋住宅楼的第一手信息。”
深圳房地产评税技术标准从2006年开始起草，到目前已经完成了第七稿。 深圳的数据管理主要思路沿用了明万历年间首辅张居正的做法，将田地山塘挨次排列、丘段连缀地绘制在一起，标明所有人、天地的四个方位，其形似鱼鳞而被称为鱼鳞图册。此次深圳的数据管理分为几个步骤，首先是宗地，其次是地块，然后再到房子，最后到人。
今年4月17日，国务院发布的新版国十条中，“物业税”称谓也没有出现，转而与1986年出台的“房产税”暂行条例衔接，这份旨在调控房价的文件提到，要加快研究制定“引导个人合理住房消费、调节个人房产收益的税收政策”。8月24日，发改委财政金融司司长徐林表示，我国将推进房产税改革。“这个税种我们一直在进行研究，它的开征也可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。
在9月17日这次会议上，国土资源部胡存智指出，土地税费金制度承载着复杂的经济社会关系，是促进资源合理利用、调节土地经济社会关系最直接、最有力、最重要的杠杆。 会上，国土部资产处处长雷爱先也表示，房地产税的要义在不动产的保有环节将现有的房产税和城镇土地使用税合并为统一的房地产税，实现简化税种，彻底改变目前房地产税税制流通环节极重、保有环节极轻的现状。
房产税和物业税，都属于财产税的形式。我们希望借鉴西方发达国家模式，转而征收财产税，以抑制资产泡沫的想法。肯定是很难行得通，根本原因就是，我们以土地财政为主的一次性财富分配形式，已经以地价的形式一次性向购房者征收了财产税，如果不改变土地财政的情况下，再征财产税，只会加重纳税者负担。在一线城市依然是卖方市场的情况下，财产税会附加到房价中去转嫁给买房者，不能使房价下降。
用财产税模式替代垄断一级市场模式的思路，如同“头痛医脚”的建议，企图通过改造成功的增长模式，来解决分配模式出现的问题。 事实上，即使开征了财产税，地方政府财政仍摆脱不了“土地依赖”。财产税乃是土地收益的另一种方式——相当于地价分期付款。地方政府一样可以通过抵押财产税的方式，通过金融市场把地价收回来。美国是采用财产税支付公共服务模式的主要国家。其地方政府对财产税的依赖，甚至比中国的地方政府土地财政更严重。最近一次房地产泡沫的破裂，导致许多城市财政破产。就是因为城市财政的支出是以接近高潮时的房地产价格作为税基，一旦价格下跌，以高财产税为抵押的贷款就无法偿还，建立在高财产税基础上的基础设施投入和公共服务就会难以支撑，于是导致城市财政的破产。
2010年4月17日新国十条曾提及的房产税到目前依然未正式推出，却引发业界的强烈猜测和议论，于是在417和929及十一黄金周后，房产税开征的讨论达到历史顶峰。不过，房产税从长期看是有利中国楼市健康，如果一旦明年元旦在上海开始实施，将对楼市产生四重效果，一是防止中国楼市泡沫继续扩大，起到抑制到消除的意义。二是通过抑制投资投机炒房过剩的现象，达到抑制房价上涨过快的目的。三是可以迫使多套房的人增加投资成本，从而影响到资金运作，最后抛房套现，增加市场供应。四是不增加购房成本和贷款的压力，将有利刚性需求的首次购房者购房。在限贷又限购又开税的巨大政策压力下，开发商将面临着房价下降的压力。
另外，受到销售成交的萎缩和市场的观望气氛及后续资金回收缓慢影响，一些中小部分开发商将有10%左右的房价下调空间。而上市房企和大的房企将会一贯坚持“死扛硬撑”做法，不会屈服或妥协政策，同时城市部分区域因出现供应紧张和通货膨胀预期及人民币升值的预期，避免不了房价会出现上涨的现象。但是，房产税是否具有“核武器”的威慑力，目前难知道，只要开征之后，透过市场才知道。
2010年10月17日，在香港举办的“穗港高端不动产投资峰会暨侨鑫·汇景新城香港发布盛典”上，中国著名金融证券专家、复旦大学金融资本市场研究中心主任谢百三在接受记者采访时表示，虽然争议众多，但上海房产税仍非常有可能从2011年1月1日就开始征收，可能按新出台的第四套方案实施。
据其从财政部和国税总局等单位收到的消息，房产税一定会开征，而且极有可能从2011年1月1日开始征收，上海将是第一个试点城市。10月17日媒介称财政部、国税总局及住房和城乡建设部已启动了房产税相关行政规章和文件的会签工作，相关方案正在征取各部门意见，离正式下文已不远。
据谢百三介绍，关于房产税的征收办法，之前盛传的有三套方案，第一套方案是对一家拥有的第一套住房不征税，第二、三套以上征税。第二套方案是“新老划断”法，即在新房产税方案出来前的，不管你有3—5套房子一律不征税，以后新购买的房第一套不征，第二套超过标准部分征。因为该方案被认为太宽松，因此就修改为新老均为计税房，不搞新老划断，第一套不征，第二套人均占有面积在30平方米以下的不征，人均超过30平方米以上的再征。
第三套方案是在第二套方案的基础上，对三户之家的90平方米免征，90平方米以上的，大人与未成年人可以再得到每人30平方米的免税额，即三口之家180平方米是免税额。180平方米以上的再征0.3%~1.5%的税，而且是对评估值征税，不是对原值征税。目前已有第四套方案浮出水面，即对原来的存量旧房均不征税，对新税出台后的增量征税，而且如果新房未达到规定面积的也不征税。
之前出台的二套房贷利率提升、三套停贷、家庭限购等政策，已诱发购房人以“假离婚”方式规避新政。而房产税的开征，有可能刺激更多家庭选择假离婚来避税。房产税不管用哪种方式来征收，都有可能引发千百万家庭分离。如果第一套房不征，第二套开征，那有两套房的假离婚就都不用征税了；如果以90㎡+人均30㎡×3=180㎡免税，则人们可以通过假离婚形成两个家庭，即男90㎡+30㎡，女90㎡+30㎡，小孩30㎡，共计270㎡就都是免税房，比原来未离婚的可多出90㎡免税房。随着经济的发展，渴望住大房的家庭势必会越来越多。如果以假离婚来避税，可能每年就能少交1万元左右的税负。
2010年10月17日，有媒介报道称三大部门会签房产税，住宅有望分类征税。千呼万唤不出来的房产税，终于彻底成为了房地产调控的最重要手段。在9月29日国务院所属八部委下发新一轮调控政策后，财政部、国税总局、住房和城乡建设部已经着手准备房地产税的推进工作，“十一”长假后，上述三部门已经联合启动了对房地产税会签的相关程序，这项工作已经接近尾声。此前，上海市房管局局长刘海生在解读上海12条调控政策时表示，待中央政策明确后，上海将加速房地产税改革的试点推进工作。三部门于“十一”长假之后的会签，意味着上海、重庆的房地产税试点已经是箭在弦上。而在未来，对不同类型住宅品类征收房地产税，基本已成定局。
2010年10月18日，目前上海和重庆的房地产税改革试点方案，均已上报。目前三部门会签的房地产税政策，包括了对上海、重庆两份试点方案修改的内容。税率千分之八左右，划定免征范围。从今年3月开始，财政部税政司地方税处，就已经开始对1986年出台的《城镇房地产税暂行条例》进行修订，取消其中关于对城镇住宅免征城镇房地产税的优惠待遇。财政部官员证实，对大户型、非自住和高档房征收房地产税，是对暂行条例进行修订的基本精神。中央政府不会在试点尚未开展的情况下，“一刀切”地制定税率，而是将视试点城市的情况而定，上海试点方案的税率应在千分之八左右。
2010年10月19日，市场再度传言上海、重庆有望成为房产税先行试点城市。对此，房产税的出台时机很可能要视房地产市场的走势而定，最快在两年内出台。如果房地产市场依然价格虚高、投机氛围较重，则房产税的出台时间将有望加速。
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%；出租的房屋则依照房产租金收入计算，税率为12%，但个人所有非营业用的房产免征房产税。现行条例的问题在于，个人手中不论是拥有1套房还是10套房，都可以免征房产税，不能有效抑制投机炒房者。房产税将是监管部门打击楼市过度投机氛围的有效利器。实际上，北京、深圳、上海等地上报的房产税改革方案各不相同，但业内普遍认为，居民第一套基本住房不应在房产税征收范围内。
居民第二套改善性住房是否应征房产税，也是业内争论的焦点问题。改善性住房是居民基本住房的补充，应该不纳税或者少量纳税，房产税应从居民的第三套房开始征收。据各地媒体报道出来的方案，重庆房产税征收对象为三类高端房：一是别墅；二是价格3倍于普通商品房均价及以上的；三是投机性购房。而上海传说中的试点方案也有几个不同版本，有的方案称人均70平方米以内免征，税率在千分之六左右；还有的方案是从第三套房开征，税率在千分之八左右。
“一刀切”地制定税率可能性不大，房产税可能将视试点城市的情况而定。目前各地提出的房产税征收方案有三种，包括以套数为基准，以面积为基准，以套数和面积为基准。还是应该以套数为基准，从居民第三套房开征房产税。但是，在珠海等地，有的民房一套的面积甚至超过900平方米。因此，单以套数来作为计税标准不太科学，最好是“人均面积”加上套数，以此来确定免征房产税的基数。至于房产税税率多少，以美国、英国等经验来看，应是房屋总价与房龄之比，国内房产税率以每年1.5%为宜。照此计算，价值100万元的房屋每年房产税在1.5万元左右。
2010年10月22日，财政部财科所所长贾康22日表示，房产税开征在即。尽管房产税最后方案尚未确定，但无论如何不应该涉及第一套房，与广大中下阶层无关。此外，房产税收入将归地方政府所有，对地方财政将有所改善。对于房产税试点的推出时间，贾康表示尚不能透露，只称“按月数”。据此前媒体披露，重庆、上海两地已向国务院递交房产税改革方案，国务院有望在今年中央经济工作会议后，批复房产税试点，正式实施可能从明年初开始。据相关媒体报道，贾康21日在京表示，在房产税试点阶段，必然会存有地区间征收方式方法不同的差异，上海、重庆这样的城市会被允许从各地实际出发制定制度，房产税的开征过程将是先建立基本框架，再图改进。
房产税从第二套房子开始收，就是说自己老家父母有房也算第二套。房产税的重点不在于几套房子征收，而是在于如何区分地理间隔。简单来讲，从4月份以来的所有政策来看，如果一个人在自己老家有套房子（就是说属于自己直系亲属名下的也算），那么他在外地买房子就算是第二套。也就说，一个山西人在北京买房子，只要自己老家有套房子，那就算是第二套房子，必须承受更到的利息和诸多限制。从这些意义上讲，99%空军都属于新政策惩戒的对象。而如果开征房产税，对房子的认定也会按照这种方式来做。也就是说，99%的空军都要交纳房产税，或者说为已经买的房子，或者是为将要买的房子。既然如此，只要征收房产税，99%的空军都回受到惩罚，甚至破产，就没必要那么强烈地反对房产税。毕竟对多军来说，房产税虽然有害，但不像对空军那样致命。
全国工商联房地产商会会长聂梅生22日表示，房产税试点或许在明年3月前就会批准出台，未来几个月的房价将保持平稳 聂梅生称房产税试点或于明年3月前出台。从十七届五中全会的提法来看，房地产行业在中国经济中的作用和定位已经发生了显著变化。这次没有再提GDP，而是着重要拉动内需行业在GDP中的比重上升，投资让位于消费，房地产作为投资类的行业未来肯定要为其他行业让出一些空间。
对于此前出台的一系列房地产调控政策和上周央行突然加息，并不意外。去年房地产行业是拉动经济的龙头，今年如果不调控的话可能会从龙头变成祸首，因为现在的情况太复杂了，尤其是通胀预期持续上行、汇率调整。房地产价格上涨从来和通胀结伴同行，在通胀预期持续上行的负利率时代，老百姓肯定不愿意把钱存入银行，而是要拿出来买房子买资产，导致房价不断上涨。另一方面，人民币汇率上升后，热钱就要涌入，再加息，热钱更涌入，所以又推动了房地产价格的上升。
在此背景下，政府对房地产的调控势在必行，就是要给这一匹狂奔的野马套上龙头，留出空间，实现整个经济的布局。国庆前出台“限购令”就是为了封死楼市炒作空间，为加息做准备，以免加息后热钱涌入继续推高房价。“限购令”后，房产税试点可能会很快推出。如果以前是论年数，那么现在就是论月数了，很可能在明年3月人大召开之前推出。”因此，“未来几个月房价不会大涨，如果调控政策严格落实的话，老百姓的预期可能会改变，房价只会平稳甚至会下调。
在严厉房地产调控政策下，会不会有大批房地产企业资金链断裂，最终拖累中国的经济发展而引发政府救市？这一轮的房地产调控会不会重复2008年房地产调控先紧后松的老路？今年的调控在可承受范围内，不会出现。这次的情况有所不同。2009年我们全年的房地产投资3.6万亿，今年前三个季度房地产投资已经达到了3.3万亿，接近去年全年的房地产投资，第四季度房地产投资在调控政策下，即使大幅度的下降，我觉得全年投资也会到4万亿。不会对我们的GDP造成太大的影响。此外，很多房地产企业已经提前完成了今年的销售和利润任务，积累了充裕的资金，即使四季度完全没有销售量，资金链也不会断裂、不会拖累银行。因此相当长时间内房地产调控是房地产企业和银行都可以承受的。
2010年10月30日,传房产税试点最快年底进行,税率0.6%首套房免征。如果一线城市的房价近期仍没有明显下跌的趋势，房产税就会很快出台，试点工作最快将在年底进行。此前有报道称，“十一”长假之后，财政部、国税总局、住建部已经联合启动对房产税会签的相关程序，其中包括对上海、重庆两份试点方案修改的内容。然而，房产税征收并没有之前预想的那么严厉。房产税的最终方案将比此前市场预测的宽松，不但不会对首套房征收，而且税率也较低，在0.6%左右。
过去支持房地产大发展的两大基础——GDP增长和城镇化如今都发生了一些变化。在城镇化问题上，十七届五中全会的提法已经从上一届的“坚持促进”改成了“积极稳妥”。所以房地产行业也要面临调整和转型，随便圈地盖楼的发展方式已经不行了，必须跟随产业布局城镇化，大力发展产业地产、老年地产等。目前房地产投资中，土地投资占去一半的比重结构非常不合理，应该对土地招拍挂制度、土地出让金制度动手术，降低土地价格在房价中的占比，引导房地产投资资金用于购买实体经济的物品、材料，充实到节能、低耗、新能源等方面，这样既能拉动实体经济，也能提高大家的生活质量。
其实，房产税很难起到以下四个核心功能，一是遏制高房价继续往上涨。二是遏制投资投机炒房。三是增加市场供应。四是不会增加购房者的成本，不伤到后面购房的首次刚性需求。最主要是房产税的税率小，作为投资客根本不在意那一点的成本。另外，房产税本质上很难起到遏制高房价继续上涨的效果，由于房产税本身的弊端，就是没有高额开征。同时，如果投资客增加成本，毫无疑问会把增加的成本转给下一个购房者，而增加市场供应的效果就会落空。 出台后，中国的土地财政、地方政府收入、房地产泡沫与实体经济空心化，一连串的问题一样无法解决。
中国著名金融证券专家、复旦大学金融资本市场研究中心主任谢百三也表示赞同笔者的观点，最有可能在明年元旦实施的是“第四套方案”，其实第四套方案也是对第二套方案的再修改，只对新房超面积的部分征税，但原来的存量旧房，也就是居民们原来已买的住房和新买的二手房都不用再征房产税。这种方法对普通居民的原有财产不会造成什么伤害，已买了房的人都不用担心被征税，估计实施起来社会阻力会小一些，但是对房价的调控效果将较为有限。
房产税作为降房价最后一根稻草，纯粹是小题大做。其实，房产税压根没必要实施，除了可以增加地方财税收入和加大购房者压力及影响购房者心理外，另外是起到抑制部分购房者的购房想法和投资炒房疯狂的现象外。从房产税本身看，基本上达不到遏制房价上涨和增加市场供应及真正有效遏制投资投机炒房。况且，房产税本缺乏一定的财税理论和实际操作的支撑，甚至会引起市场不良的现象，例如通过抛房或者是假的身份或者是假离婚的现象，限购政策就是一个好的证明。
上半年传闻已久的房产税，从上海传到重庆，“海报”贴满了大半个中国，却始终未曾真正登台演出。理论上说，启动税收手段调控房地产市场，比之于调金调息和停房贷，更接近市场规律。对地方政府而言，倒卖土地式的GDP增长方式终究是难以为继的，加上今年上半年全国103个城市住宅用地累计供应量同比增长100%、新政导致部分城市楼盘出现延期开盘的情况，楼市对土地的需求必会有所放缓。因此，无论短期或长远来看，改一次性的卖地财政为房产税般的细水长流，既为稳健的地方GDP打底，也从根本上累加了投机性住房的保有成本，是笔一举多得的买卖。
遗憾的是，房产税开征的传闻越来越像“狼来了”，只苦了敏感的股市跟着传闻跌宕起伏。今年5月17日，国家发改委产业研究所所长助理黄汉权认为“三年之内免谈房产税”，地产股立时暴涨；随后，国家发改委称上述讲话不代表国家发改委的立场，地产股整体受挫；5月28日，市场上一则关于“上海将试点开征住房保有税”的消息打击地产股普遍下跌超过1%。据说高层都形成了开征的共识，又据说开征的时间表始终阙如，开发商听着听着也就习惯了，自然不会以为传闻也会“隔空打老牛”的功夫。
事实上，我们对房产税已经寄予了过高的期望。打压房价固然是一种“政治正确”，但却并不意味着任何理论上的刚性举措都能包治百病。一方面，房产税未必能带来投机性房产的抛售潮，道理很简单，国内投资环境与营商环境尚未实现真正意义上的多元与公平，就算税来了，也不会促使大家卖了房子拿着现金呆坐着，物业增值的收益比税收的损失要大多了，何况这税收还可以向下游接盘者转嫁；另一方面，房产税并不能直接作用于供求关系，尤其在保障房捉襟见肘的当下———数据显示，即便是情况较好的福建省，截至目前，共建成保障性住房25828套，完成投资39.5亿元，仅占年度计划投资的42.2%———可以想见，在供不应求的大背景下，单一的税收政策未必会削弱投机者、投资者持屋观望、囤屋看涨的信心。
正如专家所言：实际上，就目前的房产领域所涉及的税费来看，完成一套房子的交易已经需要缴纳64种各种税费，税负已不算太轻，但这并没有起到迅速抑制房价的作用。如果不能彻底梳理相关税制，直接开征房产税，后果未必有如预期那么乐观。单从房产税本身而言，评估和征管历来也是操作中的难点，既需要完善的征管能力，也离不开完善的财税体制，因此，我国即便启动房产税，从走程序论证到试点、出台等也需要较长时间。比之于想当然中的房产税收效的立竿见影，倒不如收紧信贷的闸门，事实上，从2003年以来，我国实施的宽松货币政策，已经使得市场货币供应量增长过快，过剩的流动性也许才是炒热房价的釜底之薪。