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    案情回放

    房产登记在老婆名下

    收２万定金卖房后又要求解除合同

    原告：贺某

    被告：马某

    第三人：某地产公司

    ２００６年１２月１日，原告贺某（买方）、被告马某（卖方）、第三人某地产公司（经纪方）签订了《房地产买卖及经纪合同》，约定：原、被告双方同意通过第三人出售及购入位于深圳市罗湖区春风路的某房产，房屋转让成交价为人民币４８．１６万元；定金人民币２万元，其中定金人民币２万元在签署合同当日交付，如买方不能履行本合同，则已付定金由卖方没收，但卖方不得向买方进一步追究责任或者要求赔偿损失，如卖方不能履行本合同则须双倍返还定金给予买方，但买方不得向卖方进一步追究责任或者要求赔偿损失。

    当日，原告将定金人民币２万元交付被告签收；涉案房产登记的产权人为被告马某一人，卖方姓名一栏签署的是马某一人的名字。在签订以上房产买卖合同之后，被告以交易价格过低，家人（丈夫）不同意交易为由表示不履行合同。原、被告双方由此发生纠纷，原告诉至法院，请求法院判令：解除该《房地产买卖及经纪合同》，被告双倍返还原告定金人民币４万元。

    原告认为，双方签订的房屋转让合同合法有效，被告在签订《房地产买卖及经纪合同》时称房产为被告个人所有。但因房价上涨被告改变出售房屋的想法，不同意履行出售房屋的义务，构成违约，应当承担双倍返还定金的违约责任。被告认为，涉案房屋属于被告与其丈夫的共有财产，被告丈夫不同意出售该房，因此三方签订的《房地产买卖及经纪合同》无效，被告无须就无效合同的不履行而承担违约责任。

    裁判理由

    不动产物权登记具备公信效力

    以夫妻共有财产抗辩难获支持

    罗湖区人民法院经审理认为，不动产物权登记具备公示公信的法律效力，本案涉案房产登记的所有权人仅有被告一人，并不包括其他共有权人，基于对不动产物权登记公示效力的信赖，无论是作为购房人的原告还是案外的其他人，均有理由信赖被告具有对涉案房产的完全处分权，被告处分该房产在法律上无须经过其他人同意就发生法律效力。我国法律规定了夫妻财产共有制，这是就夫妻内部的财产关系而言，对外而言，财产归属应当以物权的公示为准，否则物权公示制度将丧失其应有的法律涵义，最终危及整个财产关系的稳定性和市场交易的安全性。若按照被告的逻辑，被告完全可以以其配偶同意房屋买卖而要求原告履行合同，也完全可以以其配偶不同意房屋买卖而提出不履行合同并免于承担违约责任，这样一来，市场交易的信用及秩序将会受到极大破坏，对原告显然不公平。

    既然合同合法有效，各方当事人就应当按照合同约定严格履行。被告未履行合同约定的相关义务，且明确表示不履行合同，已经构成违约，导致原告的合同目的无法实现，原告有权主张解除合同。合同解除后，被告应当承担双倍返还定金的违约责任，即被告除了返还原告已经支付的定金外，还应当赔偿原告一倍的定金。

    裁判结果

    卖方违约双倍返还定金

    基于上述理由，罗湖区人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决：

    一、解除原告贺某、被告马某、第三人某地产公司于２００６年１２月１日签订的《房地产买卖及经纪合同》；

    二、被告马某应于判决书生效之日起十日内向原告贺某返还购房定金人民币２万元并向原告贺某赔偿一倍定金人民币２万元。

     相关链接

    《中华人民共和国合同法》

    第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

    第一百一十五当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

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