谨防热钱干扰房地产调控
据有关报道，自今年4月份的“新国十条”逐步落实以来，各地银行信贷紧缩和税收调整政策使得我国房地产企业国内融资渠道收窄。1-8月，我国房地产开发企业外部资金来源中的国内资金部分呈逐月下降趋势，资金规模由年初的3189亿元降至8月份的2816亿元，占房地产企业总资金来源的比重也由60%降至50%左右。而与此同时，外资在房地产开发企业外部资金来源中的规模却在不断扩大，从年初的单月增长23亿元到8月份的67亿元。今年前8个月，房地产开发企业资金来源中外资的规模达到369亿元。
据报道，国家外汇局10月28日称，在今年２月至１０月底展开的应对和打击“热钱”专项行动中，共查实各类外汇违规案件１９７起，累计涉案金额７３．４亿美元，并对已做出处罚的９家银行分支机构的外汇业务违规案例进行了通报。外管局表示，部分银行重业务拓展，轻合规经营，在办理结售汇等业务中，没有严格履行真实性审核义务，使“热钱”有机可乘，影响国际收支平衡和经济金融健康稳定发展。在外管局的通报中，中农工建这四大行均榜上有名，另外还有德国北德意志州银行和香港东亚银行两家境外银行，处罚涉及银行结售汇、短期外债、离岸金融、外汇资金来源和运用等业务。
热钱（Hot Money），又称游资（Refugee Capital）或叫投机性短期资本，只为追求最高报酬以最低风险而在国际金融市场上迅速流动的短期投机性资金。国际间短期资金的投机性移动主要是逃避政治风险，追求汇率变动，重要商品价格变动或国际有价证券价格变动的利益，而热钱即为追求汇率变动利益的投机性行为。热钱进来对经济造成推波助澜的虚假繁荣。从我国目前的情况看，热钱在赌人民币升值预期的同时，乘机在其他市场如房地产市场、债券市场、股票市场以及其他市场不断寻找套利机会。如最明显的莫过于房地产市场。最近两年多来，我国房地产价格直线上升，全国房地产价格涨幅在12%以上，远远超过消费物价指数，很多房地产开发商之所以不愿意降价楼价房价，一个很重要的原因是对国际热钱心存幻想，而能够吸引国际热钱进入中国楼市的一个很重要的理由，就是人民币的大幅升值。
据央行统计数据显示，9月份新增外汇占款高达2895亿，外汇储备增1050亿元，达到了有史以来的峰值。照“新增外汇占款－贸易顺差－实际利用外资＝‘热钱’”的测算方法，9月份流入中国市场的“热钱”近1200亿元，而这一数据在8月份还不到600亿元。数据上，中国金融机构外汇占款、商业银行新增外汇贷款、离岸非交割远期(NDF)都显示出境外资本流入的信号。外汇局27日公布的数据显示，9月银行代客结售汇顺差284亿美元，延续了7月和8月250亿美元以上的顺差规模。这一数字意味着，跨境资金大量流入国内的状况仍在持续。
据广东社科院境外热钱课题研究组负责人黎友焕测算，8月下旬开始至10月20日境外热钱大量流入内地。以月度计算，今年9月、10月中国内地出现2002年以来最大规模的热钱流入量。根据香港《文汇报》报道，有大约6500亿港元的热钱囤积香港伺机进入内地，与此同时，金融大鳄索罗斯身携100亿美元现金进入香港，目标锁定A股和H股。
通过设立、增资房地产企业进入国内房地产市场。通过这种方式进入我国房地产市场的外资主要是外商直接投资。今年前7个月，房地产行业实际使用外资金额达129亿美元，占我国实际利用外商直接投资金额的22.2%，比去年同期提高了4.7个百分点。通过私募股权基金投资房地产行业。在房地产调控政策影响下，国内房地产企业的融资需求一定程度上加速了外资通过私募进入房地产市场。以“热钱”的形式通过各种隐蔽渠道进入房地产市场。在人民币升值预期日渐增强的情况下，流入我国房地产市场的“热钱”可以通过参与炒高房屋资产价格获取资产升值与套汇的双重收益。
外资流入缓解了国内房地产企业的资金压力，间接影响到政策调控效果。我国政府此次调控手段之一是通过收缩房地产企业资金来源中的银行信贷及国内资本市场融资，以增加房地产企业的现金压力，迫使其加速推盘变现。但由于政策中没有明确的限制外资措施，外资的流入在一定程度上缓解了房地产企业的资金紧张状况，减轻了其降价推盘变现的压力，进而影响到此次房地产调控政策实际效果。以“热钱”形式流入我国房地产行业的外国投机资本，在购入房产后炒高房地产价格，然后变现退出符合其短时期获取最大化收益的目标。从历史经验来看，投机资本的大进大出容易造成资产价格的暴涨暴跌。相比于开发型外资，其投机性与高流动性不仅不利于房地产市场稳健的发展，更加大了我国的金融风险。
热钱进入渠道多达十余种，主要渠道有虚假贸易、增资扩股、货币流转与转换、货柜车夹带现金、赡家款、结售汇、短期外债、离岸金融、外汇资金来源和运用等业务等等，“热钱”流入可以增加基础货币供给。过去人民银行通过使用央行票据、提高法定存款准备金率来对冲外汇流入。2008年底以来，央行不仅减少了对冲操作，而且还降低了存款准备金率，以向金融体系注入流动性。更重要的是，取消信贷额度的限制，鼓励银行增加贷款，是基础货币流动性转变为经济体系整体流动性的最主要渠道。换言之，是增加货币供给、刺激银行贷款的政策决定，造成了经济体系中流动性增加，进而在某种程度上推动了资产价格上涨。
因此，有专家建议，建立外资进入房地产市场的信息系统和预警体系。针对我国目前缺乏外资进入房地产市场详细数据的现状，要建立起一套包括外资设立、参股房地产企业，投资房地产项目开发以及参与房地产交易数据的信息系统和监控预警体系。通过建立这套系统，我国监管部门可以实时了解掌握外资进入房地产领域的规模，全程跟踪资金流向，分析其变化趋势，对市场中各种潜在风险做出量化的预测，从而及时制定出有效的调控措施。进一步落实国家关于外资进入房地产行业的政策措施。2006年7月建设部等六部门联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外商投资房地产行业在市场准入、经营管理以及境外机构和个人购房管理等方面进行了规范。加强对热钱的监管一显得非常重要。
谨防热钱干扰房地产调控
评论
5 views