谢逸枫：一线城市十月房价无实质下降
新政满月 一线城市北京上海天津广州“量增价稳”完美收官
随着今年4月30日北京、9月30日深圳、10月7日上海、10月15日广州等地陆续出台限购令，半年时间，已经有14个城市出台了限购令。从限购令出台后的效果看，再加上严格限制第三套房贷和加息及上调公积金贷款比例等因素，各大城市局部楼市出现观望气氛浓厚的现象，价格和成交有一定的放松。但是，限购政策和加利息却让9月热销势头出现，相当多投资性买家因购房指标只有一个和通货膨胀及人民币升值预期等供求旺盛的情况下，而选择果断或恐慌出手。主要是绝大部分城市都未说明限购时间，如果一旦限购令解除，之前被压抑的强大需求将如洪水泛滥，而房产税根本就不影响入市。
广州一手房新建商品住宅网上签约均价连续两个月出现上涨，接踵而来的楼市调控政策并未让广州10月份房地产市场进入冰冻期。2010年10月29日晚接受北京产经报记者采访表示，根据相关机构对广州阳光家缘网统计数据显示，10月份广州十区成交15283套，成交面积为157.28万㎡，环比9月增长了101.75%。而10月广州十区价格稳定，十区成交均价为13277元/㎡，仅环比下降0.15%。另外，2010年10月30日，广州日报报道，有机构的监测就显示，截至目前10月广州十区成交量已经超过15000套，环比9月增长了1倍以上，而十区成交均价大约为13277元/平方米，环比下降0.15%。从目前情况来看，说明广州房价并没有出现实质性的下降。
笔者通过调查和研究分析发现，与今年9月房价比较，环比下降仅仅才0.15%。2010年9月广州十区一手网上签约数据显示,9月广州十区新建商品住宅网上签约均价为13384元/平方米。但是，如果是与同2009年当月的价格比较，今年广州十月价格13277元/㎡，2009年10月份广州十区均价10078元/平方米，同比上涨32%。说明两个问题，一是从下降的幅度看来看，说明广州房价下降幅度非常的有限。二是从价格下降的程度看，说明广州房价没有实质性下跌，依然保持着高价格位盘整阶段。
9·29”楼市二轮调控新政出台正式满月，从各地隐约呈现却至今仍未得到数据证实的“退订”、“退房”潮中，除了可以窥见“限贷”、“限购”政策的威力之外，也包含了市场中买方对房价下降的预期正在呈现。但是，开发商依然不会让部的。新政满月后，北京、上海、广州三地楼市虽然楼市调控措施逐步加温，已经“很给力”，但是处于调整状态之中的房价降幅依然非常有限。虽然有人认为，随着成交量的萎缩，市场观望情绪逐步浓厚，在资金压力下开发商只能以价换量，房价“真摔”在未来依然可期，这是做给自己安慰而已，未来房价不会有太多下降的空间，而成交会维持一定的稳定局面。
笔者认为，毫无疑问，今年广州十月楼市呈现金九火爆的趋势，突破417新国十条和929新国五条政策重叠调控。虽然广州今年10月15日发出全国最严厉的限购政策，同时9月19日央行加息，10月20日住建部上调公积金贷款等物业税或者出利空系列调控，却阻挡不了购房者入市和开发商推货的决心。广州十月销售成交暴涨100%以上。主要原因是有四个方面的因素，首先是金九银十属于楼市销售和购买旺盛季节，购房者热情高而开发商为完成今年销售业绩和任务指标及回收资金等消化库存，加大了推货和价格折扣的促销力度。同时是，十月成交之中部分是九月积累的客户和网签，这也是因素之一。
其次是受到系列政策重叠调控和限购政策的“倒逼”，购房者提前入市。尤其是广州限购政策，等于直接赶着首次刚性需求和改善购房者筹钱买房。一是广州未出限购前，已经受其他城市影响，形成“抢购潮”，而开发商也加速签约。二是15日广州出台限购政策后，购房者担心丢失一房一个指标，因而出现恐慌而积极入市的现象，导致购房需求集中爆发，致网签量暴增。
再次是受CPI和PPI连月走高，人民币升值，又加息，吸引着大批投资客和热钱及其他行业资金进入楼市，为抗通货膨胀和保值及增值，买房成首选的投资产品。同时广州部分银行贷款政策执行不到位，为购房者提供了方便，这也是其中因素。最后是广州亚运城项目的火热成交直接推动10月销售成交暴涨的因素。同时，十月市场供应主要是以四郊区为主，其中十区产品结构的中小产品户型面积所占比例到70%，价格相对便宜和总价不高的情况下，销售成交自然比9月高。
2010年10月，上海豪宅热销大幅推高均价。“9·29”新政满月，上海楼市也如申城天气一般遭遇寒流过境，商品住宅成交量持续下滑。但普通百姓最关心的房价却“表现不佳”，只有少数外围楼盘微微下调，远远达不到“跌”的程度。
目前上海房屋均价仍然站在超过22000元/平方米这一价格高位的重要原因之一，就是上海星河湾等豪宅在本月的集中成交。根据汉宇地产市场研究部发布的一手房数据，10月18日~24日这一周，全上海市公寓成交均价已经上涨至22406元/平方米，环比上涨13.4%，成为近两个月周成交均价的新高。但在扣除上海星河湾、仁恒怡庭这两个豪宅的价格影响之后，全上海市公寓的均价只有17958元/平方米。即便是把贵价豪宅排除在外，上海楼市也没有出现明显的价格下跌。
事实上，上海一般商品住宅的价格仍然保持稳定，之前喊出“降价”口号的，只是一些一度热销的郊区外围楼盘，特别是外环以外的板块。而汉宇地产的数据也显示，即便是这些偏远板块的楼盘，价格跌幅也都在5%以内。这些楼盘与市区内的楼盘相比，本身并不算稀缺，也就难在市场环境欠佳时“保值”。而且在调控措施出台前，这些板块楼盘的价格都曾有过大幅度的提升。
2010年10月，北京房价振荡调整降幅不大。就房价及成交量而言，9月20日~26日，北京市商品住宅周销售面积约为20.94万平方米，之后一周，冲高到33.7万平方米，国庆后下降至17.93万平方米，之后，又升高到21万平方米。而截止到10月18日~24日，该周销量仅为15.02万平方米。就销售价格来看，10月之后，北京商品住宅销售价格徘徊在每平方米18000~20000元之间。
北京房价不太可能再快速大幅上涨，此次调控相对比较彻底，但是也并非完全彻底。促使房价上涨的机制仍然在，因此，房价大幅度下降的可能性并不大。之前的调控政策总体以行政性措施为主，尽管并不完全彻底，但肯定会起到一定作用，并且会持续较长一段时间。总体看，国家下决心进行调控主要是从国家整体经济发展状况而进行的，目前，中国经济正处于新一轮的上升阶段，经济状况良好，在这种情况下，很容易造成房价大幅上涨，这样更需要遏制房价上涨的局势。
长期而言，如果房价出现快速上涨的苗头，这样的调控措施可能会如影随形，新的调控政策会到位，或者现有调控政策会更加严厉。如果政府没有经济增速下滑的顾虑，其最先进行调控的将是房地产行业，因为其牵涉金融和房地产两个行业领域，其存在金融风险，以及产业过度发展会造成经济发展失衡的风险，因此，无论从金融安全或经济结构调整角度考虑，政府都要遏制房价的过度上涨，而不会让房地产市场过热。因此，北京房价出现大幅暴涨的可能性已不太大。
2010年10月天津“限购令”或成“抢房令”。由于天津市内6区相对面积较小，房源相对较稀缺，因此对于很多家庭来说，这个本意旨在抑制每个家庭购房数量的政策，亦有可能导致“每个家庭都不会放过的这唯一的一次市内购房机会，令当地居民或外地投资者在短时间内抢购市内6区的房源”的情况出现。如此来看，天津的这个市内6区“限购令”则有可能演变成“抢房令”。