谢逸枫:“929”新政被CPI“融化”
十一黄金周楼市不惧调控 房价还要上涨
4月17日楼市调控“国十条”发布，但5个多月过去了，房价不跌反升;从近期成交量稳步回升来看，整个楼市已出现上升趋势，对开发商而言，如果说7、8月成交量的缓慢上升让部分楼盘还不敢贸然入市，那么传统“金九银十”自然成为各楼盘放量的好时机。但是，9月29日国家有关部委又连续出台措施遏制部分城市房价过快上涨，规定要求商业银行暂停第三套住房按揭贷款以及贷款购买首套房首付不低于三成、二套房首付不低于五成。新政一出，让不但城市的楼市受到小的波动。
自4月17日以国家出台新政以来，影响到全国各地楼市.而929新政一出，2010年10月2日，有市场上称，新政一出“楼市一震”，新政将对楼市产生一定的影响，有望抑制房价上涨的苗头，房价涨势或将受抑制。例如，深圳楼市经过数月的观望之后，成交量价从8月份开始再次出现上涨。8-9月深圳市场出现明显反弹，导致业界关于新政出台的担忧再起。一些开发商私下透露，深圳市场的反弹令上层不满。“调控变空调”,“第二波楼市调控风雨欲来”,一系列的猜测声四声。
2010年9月29日，政府对中国房地产市场的调控方向再次表态，有关部委再出五措施，第3套房首付提至三成。2010年10月1日凌晨，深圳出台“限购令”，深户居民仅限购两套。10月1日是秋交会开幕的第一天，也是深圳出台限购令的第一天，这是国内迄今出台的最为严厉的调控政策，其严厉程度甚至超过此前北京版的“限购令”。
例如银行均表示，将严格执行房贷新政。深圳银监局表示，将加大检查和问责力度，一旦发现银行违反房贷政策及有关监管规定，将严肃依法查处。例如农业银行深圳分行、上海银行深圳分行、汇丰银行深圳分行、渣打银行深圳分行，这些银行均明确表示支持国家新政，立即执行或进一步落实房贷新政。
“金九银十”遭遇“系列调控”，利好利空的对峙将让深圳楼市走向何方？2010年是楼市备受各方关注和瞩目的一年，在新政陆续推出的大背景下，传统意义上楼市旺季是否会如约而至，本届秋交会无疑成为一个重要的风向标。深圳购房者的置业产生观望的心态。根据调查显示，超过三成的网友打算在半年内买房，而计划在一年内买房的网友比例高达56%。目前深圳楼市的刚性需求仍大量存在，受4月份新政的影响，购房需求将会于近期大量释放。谈起9月29日国家的二次调控政策，多数购房者仍表示：调控政策持续时间过久，而房价始终没有下调，对此次调控并不看好。
2010年10月1日,广州楼市已经从回暖步入到爆发阶段，阳光家缘网签数据显示，在刚刚过去的9月份，广州十区两市一手住宅成交面积达到惊人的120万平方米，甚至超过低迷月份两个月的成交量，创造了今年以来的新高。同时，广州一手住宅均价也环比上涨11.7%，达到12268元/平方米。
今年4月份国家出台楼市调控新政后，广州房地产市场反应比较明显，成交曾连续三个月陷入低迷，成交价格也曾出现小幅回落。但进入8月份后，楼市突然回暖，土地市场也表现抢眼。今年中秋三天假期，比去年国庆中秋黄金周共8天的成交总量992套还要多62套，日均成交超过351套。
伴随着成交量的井喷，9月广州房价也出现大幅反弹。据统计，9月1日至9月29日，广州十区两市一手住宅均价为12268元/平方米，环比涨幅也达到11.7%。从区域情况来看，中心六区一手住宅均价为18944元/平方米，与8月相比上涨9.2%，成交面积为44.5万平方米，占广州十区二市交易面积的比例从32.2%微升至37.1%;新四区与二县市一手住宅均价为8333元/平方米，环比上涨12.1%，成交面积也大幅升至75.5万平方米，但占广州十区二市交易面积的比例从67.8%跌至62.9%。
从数据来看，广州9月份成交前十大楼盘共有六个万元盘，占据了半壁江山，分别为广州雅居乐十年小雅、君临国际公寓、华南碧桂园、金山谷、保利春天里以及中海锦榕湾。9月全市共有295个楼盘有成交，比8月多了53个有网签记录的楼盘中，其中万元以下的楼盘占47.8%，与8月份相比减少3%。由此可见，由于部分高价盘成交活跃，是9月份广州一手住宅均价出现上涨的主要原因之一。
在9月录得有成交的楼盘当中，均价前三名依次为星汇云锦、凯旋新世界与流花君庭，成交均价均超过35000元/平方米，其中星汇云锦是由于商铺有所成交，而凯旋新世界为豪宅大盘，均价将近50000元/平方米。 据统计，9月份广州住宅新增货量达17460套，截至9月29日全市未售量达到69574套，未售面积为887.1万平方米。预计10月起广州还有大量新盘继续推出。
恰恰就在国庆前夕，国家再次“亮剑”，出台了调控政策，规定首次购房必须首付三成以上，全面叫停第三套房贷等等，给刚刚回暖的楼市敲响了警钟。例如建行、工行和农行等广州多家银行，他们均表示，现在一套房已经不能申请到两成首付，公务员和事业单位的职工也不例外，即使是首次购买商品房，贷款首付至少要三成，二套房首付至少要五成，而对三套房则绝对不能放款。这次政策不但抑制了投资性购房，对首次置业也有一定的限制，防止市民跟风购房;预计国庆期间广州楼市成交会有所萎缩，火热的势头将稍稍“冷静”下来，房价或会保持稳定。
2010年10月1日，广州市国土房管局相关负责人表示，楼市突然反弹，宏观调控急踩刹车，国家“9-29”新政已出，当前正是传统的楼市销售旺季，如果发现房价反弹幅度较大等异常情况，不排除采取限购等措施，以保持市场平稳、健康发展。根据刚刚推出的新政要求，“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。该部门正密切关注楼市有关动态，如果发现房价有反弹幅度较大等异常情况，不排除采取限制家庭购房套数、一房一标价等措施，以保持市场平稳、健康发展。
国庆前夕，929国家系列宏观调控政策正式出台，为火爆的楼市急降温。宏观调控政策出台后，很多开发商处于观望状态。今年广州将推40万平方米限价地，建设10万套限价房平抑楼价。三套房贷暂停等政策时，这些政策都是对‘国十一条’的进一步深化。而广州也正在积极研究贯彻意见。广州可能出台的调控政策，如果广州房价快速增长，不排除出台限购房政策。
2010年10月1日，深圳已经出台了限购第三套房的政策，但广州一直没有出台类似政策。大家不能以短期的数据去判断楼市，而要观察一段时间才能下结论。我们都在密切关注楼市数据，但目前显示楼市情况还是正常的。另外，今年广州将推40万平方米限价地，建设10万套限价房平抑楼价。该负责人也表示，房管局正在进行这一工作，力争完成供地计划。也就是说，年底广州将有大量限价地推出市场。如果房价快速增长，不排除实施限购的措施。他更呼吁广州市民购房要理性，要相信政府对房地产调控的决心和力度。
进入9月广州楼市成交量和价格的确有反弹。新政前广州楼市成交平稳，但“4·15”新政出台后开始萎缩，7月降至谷底，但到了9月成交量和价格都开始反弹。8至9月成交量和价格都有所反弹，这有客观原因。八九月本身是传统的楼市销售旺季，另外，也有召开亚运会的原因。
对于八九月楼市升温，目前楼市还是稳定的，而政府只是担心市场预期受到误导。我们担心市场环境误导楼市预期。如开发商看到成交量反弹后，以为市场回暖了，盲目乐观，出现不理性的销售和拿地行为。而消费者可能认为宏观调控是‘空调’，跟风买房盲目看涨楼价。我们从不怀疑国家调控的信心和决心，从不怀疑国家调控的精神和力度。而我们消费者也应对政府的调控力度有信心，要理性购房。
2010年10月3日，中国指数研究院数据表明，百城9月房价近九成上涨。中国指数研究院最新发布的“百城房价指数”显示，在9月，全国100个城市住宅平均成交价格为8363元/平方米，较上月上涨0.70%，近九成（86个）城市出现了价格环比上涨。其中吴江、泰州、青岛涨幅居前三。14个城市房价出现下跌，长沙、合肥、嘉兴的跌幅最大。
一线城市涨幅低，14个城市出现下跌中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2010年9月，全国100个城市住宅平均成交价格为8363元/平方米，和上月相比，86个城市出现了价格环比上涨。在这86个城市中，二三线城市是主力军，如江苏的吴江、泰州，山东的青岛，湖南的湘潭。其中临近上海的吴江涨幅最大，为4.50%。此外，一线城市上海、北京、广州、深圳全部出现了上涨，涨幅相对较小。
9月的房价虽然有近九成的城市上涨，但是从0.70%的上涨幅度来看，房价并没有过快增长，这也并不是楼市回暖的征兆。之所以出现近九成城市的房价上涨，除了传统上“金九银十”的季节因素作用外，主要是压抑半年之久的刚性需求在9月有所释放，在刚性需求“泄洪”的支撑下，导致房价出现小幅的上涨。
笔者认为，房产调控近半年,各大城市只有一小部分楼盘的价格低于新政前,大部分楼盘的价格没有下跌,价格却高于房产调控新政之前。房产新政过去近半年,市场信心已经得到恢复。近期市场上通胀的预期加强,现在又有一些投资客出于资产保值、升值的目的,投资性购房的需求又开始抬头了，投资购房再次开始入市,成为近期沪楼市价格反弹的重要原因。
另外，据新华社电近期，在欧美楼市前景惨淡的预期下，我国楼市又频繁闪现境外资本的活跃踪影。现阶段，房地产领域调控正处于不断加码的关键时刻，我国对或明或暗流入楼市的外资监管仍存在诸多薄弱环节，须谨防其干扰调控成效。
9月上旬，近期，国际资本大举进入亚洲房地产市场，在我国房地产直接投资活跃。一是外资房地产企业增资明显;二是大宗交易较频繁。
据商务部统计数据显示，从今年6月起，我国房地产开发资金来源中的外资同比增幅开始转正，且增长迅速。仅9月份，全国完成备案的外商投资房地产企业中，增资的达43家，新设立的有31家，这些数字均大幅超出过去3年的平均水平，房产开发外资增幅转正。外资机构在中国内地房地产业特别是一线城市的投资正呈回升势头，比较活跃的有和记黄浦、新鸿基、凯德置地等来自香港和新加坡的开发商，以及高盛、瑞银、佰士通等欧美投资者。
同时，外资近期频繁活动，除了预期人民币升值和看好中国房地产投资前景以外，国内开发商大规模海外融资，导致外资“曲线”涌入。据不完全统计，今年前8个月，金地集团、龙湖地产、远洋地产等30多家房企相继推出海外融资计划，融资规模达100多亿美元。但是，国内房企获取贷款难度加大，再融资全面收紧，只能加速构建多元化融资渠道，发行海外债券等成为融资选择。
但是，中国房企海外融资是用高额利息换取，这吞噬了企业的利润，潜藏债务风险不容忽视。一是外资房企增加直接投资。丰树产业2005年涉足内地房地产投资，目前已在北京等一线城市至少直接投资了4处高档商业地产。此前不久，美国私募股权投资巨头佰士通集团与香港大型地产商鹰君集团达成协议，合作开发大连一豪华酒店及高档公寓项目。此消息被视为外资加速布局我国房地产的见证之一。二是2外资大鳄频繁接手房产大宗交易。今年7月，摩根士丹利将位于上海陆家嘴附近的一处高档住宅项目出售给了摩根大通，成交价折合人民币约12亿元;与此同时，雅居乐地产控股有限公司以人民币50多亿元的价格将旗下公司30%的股权转手给了摩根士丹利。
三是国内房企蜂拥海外融资。今年来，国内房企海外融资几成蜂拥之势。4月，金地集团与瑞银环球资产管理集团合作发起房地产基金，首期募集签约金额约1亿美元;6月，恒大地产通过私募股权的方式得到了5亿多美元融资，主要投资者为香港新世界发展有限公司、德意志银行、美林银行等多家境外机构;8月，碧桂园发布公告，将针对海外市场发行4亿美元的优先票据。9月28日，国内大型开发商方兴地产发布公告，公司拟发行5亿美元长期次级可换股证券，发行的可换股证券本金总额最多为6亿美元。
有市场上认为，外资活跃态势，推高部分城市房价的作用恐将显化，这不利于国内产业结构调整及发展方式转变。只有切实加强对外资的监管力度，才能巩固房地产调控成果。首先要梳理外资投资房地产政策。此前商务部发布了《关于下放外商投资审批权限有关问题的通知》，便利外资涌入各地房地产领域，当前亟待健全地方吸引外资入房地产的规定。其次，针对外资大量进入商业地产，采用税收、信贷等手段调控外资投机。同时，房地产政策的制定，要考虑人民币汇率改革进程。针对目前外资流入房地产底数不清等问题，要尽快建立健全信息系统和预警预报体系，及时掌握态势，预防外资炒作。
这一次调控对于10月份的一、二手房成交量会有一定影响，会增加市场的观望气氛。4月中旬“国十条”出来时，市民强烈期待房价会下降一两成，大部分人选择观望，造成5月的成交量大幅下降;不过由于执行力度不够，9月房价反而上涨。所以，本次政策的出台，市民都已经有一定的适应性和心理准备，预期10月楼市成交量下降幅度不会像5月那么大。此次调控政策的最大价值就在于，将会遏制房价上涨的苗头，使楼市陷入僵持阶段。开发商和置业者继续博弈，而房价下跌的可能性不是太大。这还是由市场的供求关系决定的，例如,深圳近几个月来每个月七八千套新房的供应量，远远满足不了数以万计的刚性需求。
例如，今年十一国庆黄金周前，上海2/3楼盘价超新政前，房企趁年前卖房规避再调控。距房地产调控出台近半年,沪房价出现了反弹迹象。经过对房产新政前后的楼盘价格对比后发现,上海200多个在售的楼盘中,有145个楼盘的价格比新政前还要高。但对此,沪开发商表示价格上涨过快并不是好消息,并认为应当在年底前通过打折等方式加快销售速度。
例如上海9月成交量创全年新高 上海市浦东陆家嘴附近新建住宅商品房（9月17日摄）。根据中国房产信息集团10月2日公布的最新数据显示，截至9月28日，上海9月商品住宅成交量已达108万平方米，超过4月的103万平方米成为全年新高。在国庆长假之前，9月29日,有关部委再出重拳调控楼市，强调对违法违规房企暂停融资和购地，同时“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查”。房地产市场的二次调控，使得房地产开发企业将再次面临资金的压力。
不过，9月28日，上海的均价21271元/平，沪住宅成交量连续七周上升。海限制高价房入市的举措在短期内起到了抑制全市均价上涨的效果。27出炉的上周（9月20日-9月26日）全市商品住宅成交数据显示，上周上海商品住宅成交均价依然在2万元/平方米上下震荡，在成交量连续7周稳步上升情况下，价格依然保持稳定。然而，这种限制政策的效力毕竟是短期的，未来房价走势仍要视后续政策动向而定。上周全市商品住宅成交面积为31.8万平方米，环比上涨14%，这种稳步上涨的趋势已持续了七周，并在上周创下新政后单周成交量的新高，首次突破30万平方米;然而成交量的持续上涨并未使均价出现明显反弹，上周全市商品住宅成交均价为21271元/平方米，依然在2万元/平方米上下震荡。
价格方面，上周上海商品住宅成交均价为21271元/平方米，环比前周上涨8%，在上周短暂下挫后，再度回升至2万元以上。从成交面积排行来看，上周均价2万元以下的楼盘和3万元左右的楼盘上榜数量非常接近。其中，2万元/平方米以下的楼盘10席中占了6席，另外4席的均价则在3万元/平方米左右。上周上海市商品住宅新增供应面积为31.1万平方米，环比前周大涨56%。在上周还是有部分单价高于3万元/平方米的项目推出，如普陀内环内的西康锦城。还有一些中高端别墅项目也在上周拿到预售许可证，可见中高端项目并非完全停批。今年下半年，上海星河湾、远风中华园等多个高端项目将上市。
照一般规律来看，成交量的大幅回升，必定带来市场量价齐升，但受到上海高价房入市受限的影响，目前上海商品住宅均价依然较为稳定。本定于上周末（9月25日）开盘的闵行星河湾项目最终由于项目审批未获通过而不得不爽约“金九”。一旦星河湾上市无疑将骤然拉升全市均价，或许出于这样的担心，市级房管部门在复核环节上未能放行。一些项目受8月以来成交回暖的影响已开始伺机提价，如前期销售火爆的绿地蔷薇九里上周均价已达到了14340元/平方米，相比五、六月份12500元/平方米出头的均价高了不少。可见成交量的持续反弹增加了开发商对后市的信心，限制高价盘入市的举措只能起到短期效果，未来房价走势还需密切关注政策动向。
目前“金九”已近尾声，为迎接国庆假期以及将在10月3日举行的2010年秋季“假日楼市”房展会，众多开发商选择在此销售黄金期开盘，有可能会掀起第二波销售热潮。90平方米以下小户型比例降至10月开盘楼盘的39%，已不再是上海住宅市场上的绝对主力，满足改善型、投资型需求的大户型公寓、别墅正逐步加大开盘量。有数据显示，9月份上海近七成楼盘的最新销售均价回到了新政推出前的水平，浦东、闸北、嘉定、宝山等一些楼盘出现不同程度的上涨，涨价率最高达两成。
部分之前所谓的降价盘，只是以开盘时的报价为准，“制造”出了打折销售的假象，实际成交价相比调控之后一段时间的价格都有不同程度上涨。在静安、长宁、卢湾等板块，二手房市场的“跳价”现象再度出现。北卢湾的高端楼盘翠湖天地的挂牌者中，近七成房东提高报价，不少房源的“跳价”幅度在15%左右。
2010年10月4日,有报道称,楼市今年或出现最“冷”黄金周,再陷观望期。此次调控明确提出，对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，加大监管力度，如有违法违规记录，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等，措辞更为严厉。对开发商而言，这意味着一旦违规就将被切断“银根”，强有力的处罚将起到明显的震慑作用。
2010年10月3日，万科金地称10月房价下调，销售策略暂不调整。29日晚，央行、银监会、财政部、住建部、国土资源部、监察部等六大部委纷纷出台贯彻“新国十条”的新措施，但其中多项条款较前“新国十条”内容更为严格。这些政策包括要求对有闲置土地等违法行为的地产商停发贷款、三套房全面停贷、惩处不严格执行信贷政策的银行、要求房价上涨过快城市限定居民家庭购房套数、加快推进房产税改革试点并逐步扩大到全国等。新一轮政策出台，对于开发商而言究竟意味着什么？地产行业是否会在10月迎来拐点？
万科董秘谭华杰表示，新政对信贷有很大影响，包括首套房首付3成，第三套房全面停贷等，对首次置业需求、改善型需求和投资需求都产生不小的影响。预计10月份，需求下降，成交也随之下降，而全行业的存货却在大幅增加，因此，预计价格将随之出现向下调整趋势。万科一直以来坚持“不囤地、不捂盘、不拿地王”的三大策略，合理定价，这一政策本身就已经为政策及市场发生变化预留了调整余地。
金地董秘徐家俊表示，金地前期坚持的“合理定价”策略一直没有改变，虽然有新的政策出台，但完成全年210亿的目标没有问题。新政对消费者会产生较大的影响，10月份成交会回落，随着推盘量加大，价格将出现稳中有降态势。
招商地产董秘刘宁则认为，集团原先也预计，8月9月市场情况火爆，调控目标无法达到，肯定会有新措施出台。从新政内容上来看，相对比较温和，也是重在提醒。预期后续随着供应增加，价格将出现下调空间。招商地产现在的策略是快速去库存化，定价并不高，目前也没有调整销售策略的打算。
恒大高层向表示，暂时还没考虑调整销售策略，我们将继续采取随行就市的策略。
统计数据显示，已公布中期业绩的112家A股上市房地产公司上半年经营性现金流为－783.6亿元，较一季度末的－405.6亿元增加了378亿元，较2009年同期的349.6亿元增加了1133.2亿元。共有77家公司经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多。多位分析师表示，约七成公司经营性现金流为负，说明整个行业资金吃紧。从负债来看也不容乐观，这些地产公司上半年负债总额达到7944亿元，较一季度末和2009年末分别增加了601亿元和1260亿元。
事实上发行股票、公司债券等融资渠道自去年11月以来就已基本关闭了，万科、招商地产、世茂、苏宁环球等多家房企增发方案都已停止。而且房地产企业获取贷款难度也加大。近期虽有保险资金获准进入不动产行业的利好消息，但远水难解近渴。在资金压力下，一些房企已开始加速多元化融资途径，其中，发行海外债券、票据及信托、基金等融资方式被广泛应用。
但是，次新政真的能管住炒家吗？此次调控还是要看银行的执行力度。例如以目前深圳楼市现状看，不少投资客买房贷款还是能够打“擦边球”，例如：花钱伪造一年的社保缴纳证明;以还没有贷过款的亲戚、家人、朋友的名义买房，享受首套房的各种优惠等。如果银行真正把新政落实到位，贷款购买首套房首付款不低于三成、二套房首付不低于五成、三套房停发贷款，那么投资客要付出的成本就太高了，这样在一定程度上就能抑制楼市的投机行为。毕竟，能全额付款的市民在投资客中所占比例还不到一半。
新政策在国庆黄金周之前出台，将使第二波观望迅速形成，成交量有可能出现急刹车，很可能成为最近几年来最“冷”的黄金周，市场将再度回归理性。新政策的出台将使得购房者“主动”或者“被动”地陷入观望。开发商在资金压力下，或不得不再次采取促销手段回笼资金。这一波紧缩型调控后，房地产市场将再度降温，10月份的市场表现将比9月份差一些。今年第四季度，重点城市的商品住宅成交量估计将比8－9月份略有回落，房价上涨的动力减退，基本上将会以盘整和小幅下跌为主基调。