高位震荡后是房价阶段性长期下调

                          李友华

     既往政策是栅栏篱笆留条缝，而“4·15”新政以及9月29日以“暂停三套及以上房贷”的“二次调控”调控新举措出台，是精确制导，不留缝隙。“二次调控”相关政策的适时出台，对深化落实“4·15”新政、切实巩固调控成果将起到重要的作用。“二次调控”政策特别强调了差别化的信贷政策，体现了对投资的抑制和对困难群体的优先满足的政策意图，特别是“明确消费贷款不能用于购买住房”的措施，弥补了以往相关政策没有强调的漏洞。

     目前无论是从国家政策层面、市场需求层面分析都不支持楼市的真正上涨。从企业层面看，也不支持房价真正回暖。根据有关数据资料显示，上半年房地产上市公司的负债近8000亿元，而经营活动现金流量为-837.56亿元，而去年同期则为418.06亿元。四大地产龙头中，保利、万科、金地和招商地产的现金流都为负数。从国内上市公司的半年报看，上半年超过9成的房地产上市企业未能完成今年销售目标的5成。从市场供给方面看，下半年逐渐增加的开工数和竣工数，也使得市场在下半年很可能供大于求，楼市的供求状况在年底可能出现转向。从房地产政策实施的角度分析，当前和今后的一段时期，国家楼市调控政策的力度只会加大，松动的可能性几乎没有。此次宏观调控不仅要解决房价问题，还有一些结构性问题需要解决，房地产税将会在近期适时出台，在局部城市试点后，将扩大到全国。因此，房价将在高位震荡僵持盘整后，将阶段性调头长期向下调整已成定局，趋势明朗且尘埃落定的时间点应该是在2011年第一、二季度。

    此次调控时间会比较久，开发商不要指望国家“救市”，过去国家“救市”都是在房企打完最后一颗子弹、耗尽最后一枚金子的前一刻出手，此次国家调控目标非常明确，政策严厉且层层加码，可能根本就不会存在“救市”之说，开发企业应审慎理性地评估形势，做好长期鏖战准备。现在的时间节点是开发商降价“出货”的最佳时机，因为目前观望正在形成，房价高位僵持在一段观望期之后，将对购房者产生一定信心动摇，市场预期将略有改变，刚性需求将最先入市，此时是开发商“出货”的最佳时机，快跑最佳时机将会出现在观望和僵持的结束阶段。

     而对于消费者来说，应做到“冷静观察、稳住阵脚、沉着应付、韬光养晦、有所作为 、适时进入、量力而行”，在方向不明确时最简单、最聪明、最稳妥的办法就是“就地卧倒”。