顾海波：房地产应制度而非政策调控！

              ——房地产新的调控还是新的“空调”？！

中国房价最牛的地区上海在中央今年4月“新国十条”房地产调控政策出台半年后实施细则终于姗姗来迟（“沪十二条”）。这同2008年“沪十四条”托市细则的“半夜鸡叫”可谓大向径庭、南辕北辙！态度完全两样！态度决定诚意！态度也决定了结果！

综观这次的所谓“沪十二调”调控实施细则，当然包括这几天其他少数地区陆续出台的所谓“细则”，都没有什么新意！尤其是对打击投机比较精确制导的住房保有税（物业税或称房产税，已经空转了七年）和交易所得税（20%，个人所得税法明确规定，属于知法违法）仍未启动，至于购买三套以上停贷、一个家庭只能新购一套住房和异地购房贷款需要提供纳税证明等都明显带有临时的烙印！政策随时都可能发生摇摆和变化！因此，只要政策执行不到位或政策的反复无常（调控政策就像孩儿脸、一日三变，或像变色龙），房价随时会强劲反弹！这也是我们八年调控房价越调越高的根本原因！

中国房地产需要系统、刚性和长期的调控！这就是我常说的制度调控！中国房地产不需要政策调控！由于我们长期以来、尤其是近10多年来对房地产依赖过重！对房地产“呵护”过度！虽然近10多年调控政策可谓眼花缭乱、层出不穷！但是由于没有良好、规范和健康的制度！由于没有下定决心对房地产背后根深蒂固的腐败链进行铲除！由于我们的房地产调控的理论基础暨“房价不能跌”和“房价不让跌”（就是所谓的“遏制部分城市房价过快上涨”，其浅台词就是中国房价只能是大起不落）是完全错误和荒谬的！其结果又是非常危险的！

因此，正是从这个意义上说，我（顾海波）并不看好这次所谓的“二次调控”或“新的调控”的前景和结果！调控的效果到底谁说了算？！调控的效果不是看你怎么说而是看你怎么做！因为八年调控都成了“空调”！短短的、临时性的几条细则就能起作用（我们的政策似乎说过就等于做过）？！这似乎是太幼稚点了吧？但这并不说明当下中国房地产没有泡沫！恰恰相反，中国房地产是世界上泡沫最大的地区之一，房地产的所有指标都严重超过国际警戒线！

一个缺乏疯狂的社会和市场是很难用常理来判断和分析的！我不知道中国房价何时会跌？但我知道中国房价一定会跌！只要健康、规范的房地产市场秩序（制度）一天不建立起来！只要我们“大起不落”的房地产调控的理论基础不颠覆和矫正！所谓“大起不落”的中国房价一定会在某个时点跌得很惨！但愿不要把穷人套得太深！

建议对已出台的房地产政策（包括差别的利率、信贷、税收、限购和土地政策）制度化、刚性化和长期化，这是我们“人多地少”的国情和民情所决定的！立即开征有差别的住房保有税（尤其是对外资、国际接轨）！立即征收房地产交易20%的所得税！建议营业税税额增加之10%、时间增加之10年！必须量化建造租赁房（廉租房和公租房、建议取消明显具有不公性质的经济适用房）！建议对房地产行业日益严重的腐败和渎职行为进行严惩（中国房地产调控问题越调越多的一个重要原因就是没有责任主体、违法成本几乎为零）！建议对所有房价过快上涨地区进行行政问责（我认为所有城市的房价都过快上涨）！

我们必须颠覆中国房价“只涨不跌”、“大起不落”的错误理念！必须在理论上拨乱反正、正本清源！中国房价必须回归到价值规律的轨道上来暨房价是有起伏的、价格是围绕着价值上下波动的！而不是中国房价“大起不落”的鬼话！只有这样我们的房地产行业才能可持续发展！我们的经济发展方式才能顺利转型！我们的经济社会才能长治久安！我们的老百姓才能安居乐业！

最后，还是三句话同大家共勉：提高警惕、保卫口袋！一颗红心、两种准备！在泡沫中游泳、时刻准备上岸！                                     

 2010-10-8

顾海波：中国房地产界独立思考者、独立撰稿人，高级经济师

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