深圳房地产律师/颜宇丹

    在今年四月份国家颁布第一次楼市调控政策后，我和作为房地产专业律师的同仁们就一直在提醒广大购房者在签订购房合同时注意的一些容易出现纠纷的条款。比如付款方式的一条中以按揭方式付款里的补足约定，如果经济实力不够，则应与卖方协商约定：若银行实际贷款少于合同约定的成数，可以解除合同返还已交款项。这是在国家及地方多变的楼市政策下的防范措施。

    可是最近笔者颜宇丹律师发现，即使是在楼市政策频出的年代，仍有大量买方卖方由于没有及时了解国家政策而导致所签订的买卖合同无法继续履行的情况。这其中一部分是买卖双方的确不了解国家楼市政策。如“认房又认贷”的房贷政策下，曾经以家庭为单位购买过两套住房又出售后，成为无房户的买方再次购房时，仍被银行认定为是第三套房不予贷款。卖方在卖房时没有了解到买方之前是否曾购买过房，即使询问过买方的情况，买方和中介也可以买方个人财产状况的隐私不予告知，导致卖方由于不了解买方情况，在买卖合同中约定买方可以按揭贷款方式付款。买方由于国家政策影响贷不到款，或受深圳限购令影响无法过户，即使合同签订时间是在颁布政策之后，由于卖方不知道楼市政策或明知政策但审查买方贷款及购房资格不严，导致合同无法继续履行的，买方还是可以合同目的无法实现解除合同而不承担违约责任。

     以下这个案例即是我于昨天代理卖方发出的一份解除买卖合同的律师函，虽然买方一再拖延付款时间导致卖方丧失了最佳的交易时机，虽然卖方签订补充合同时是在深圳已发布限购令以后，但由于是受政策影响买方不能继续履行合同，因此不能追究买方的违约责任，只能协商要求买方承担一定的过错责任。

    希望广大卖方以此为鉴，在签订合同之前审查买方是否符合贷款条件和是否具备购房资格，如果签订合同后国家或地方出台了政策导致合同不能继续履行的，应及时通知买方解除合同另行出售，不再出现类似的纠纷。

 

 

解除《房屋转让合同书》

律师函

 

致：李XX女士

    广东圣方律师事务所系在广东省司法厅登记注册的律师事务所，本律师函署名律师系中国注册律师，具有合法执业资格。本所受卖方张X之托，指派颜宇丹律师（执业证号：14403200911877782）处理张X与您的房屋买卖合同纠纷事宜，现依中华人民共和国相关法律郑重致函：

    一、卖方张X于2010年9月26日与您签订了《房屋转让合同书》（合同编号：NO：036529），合同约定您向  您购买张X位于深圳市XX区XX花园X栋X层X房屋，总房价为人民币陆佰叁拾捌万元人民币。约定“买方同意在本合同生效后当日内（含当日）向卖方支付定金人民币X万元整。在本合同生效后15日内（含当日）再向卖方支付定金人民币X万元整。”并约定“买方须于2010年11月15日之前（含当日）将首期款（不含定金）人民币X拾陆万元整支付至上述指定监管银行的监管帐号。”

    二、2010年９月３０日，深圳市政府办公厅发布《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，规定在本市暂时实行限定居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）购房套数政策。通知指出，对于本市户籍居民家庭，限购２套住房；对于能够提供在本市１年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购１套住房。

    三、您及您的家庭不符合上述深圳限购令的购房条件，但您仍坚持购买的张X的二手房可以过户，并于2010年11月1日与卖方张X签订《补充协议》，约定“将买方支付定金的期限推迟到2010年11月1日。”。2010年11月2日，您与卖方张X再次签订《补充协议》，变更付款日期为“将买方支付定金的期限推迟到2010年11月3日，所有首期款在2010年11月30日前补齐。”

    四、据卖张X所述，自你们双方签订合同至今，由于深圳限购令的影响，其曾多次提醒过如果您无法过户就可解除合同，可您即未按《补充协议》的约定于2010年11月3日及时支付余下的定金X万元整，也从未向其发出过书面解除买卖合同的通知，致使卖方张X在国家出台“二次调控”政策打压房价之后未及时另行选择交易对象出售房屋，导致丧失了最佳出售机会，造成了巨大的损失。

现依据卖方张X的请求，特通知您解除你们签订的《房屋转让合同书》，并要求您合理补偿卖方张X由于您的过错造成的损失，并保留进一步追究您法律责任的权利。

    特此函告。                       

                         

                                           广东圣方律师事务所律师：颜宇丹

                                                                                                                                                                            2010年11月9日

 

 

 

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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：[email protected] QQ:1422054976