全经联自有居住率杂谈接力文章第三棒
自有居住率—构筑楼市安全的第一道闸阀
接宝存邀约，全经联接力文章，阐述对自有居住率的看法。之前较少听到这个提法，对于这个概念的内涵和外延也不甚清楚。而另一方面对这个概念如何利用也缺乏应有的了解。但这个概念对于房地产行业需求研究来说，无疑是一个重要的且值得反复思考的概念。
自有居住率。这个概念大概有如下含义：其一是首先房子为居住者自有，这里排除了租赁居住概念；其次这个概念属于开发商外延，即没有规定居住的时间性和空间性，即概念不排除自有但每年居住一段时间，也不排除自有但不在同一个城市，这两者交叉的具体产品可以表述为：同城多套房屋居住（典型5+2模式），非同城居住房屋，涵盖旅游产品与间歇性居住产品，这个概念核心在强调自有上，强调自己居住，而不排斥自己多少时间居住与在什么地方居住。
厘清了概念的外延和内涵以后，我们将对这个概念与楼市目前需求现状进行对比分析，寻找两者之间的交叉重合点以及差异点。以期望发现对楼市分析有用的角度。当前楼市需求，我们沿用我们概念自有居住，即可分成如下几类：自有居住，非自有居住；自有非自己居住，非自由非居住。第一类概念我们已经讨论了，属于自己使用，不出租，不出售，非商务，房屋的唯一功能属于居住，这类需求往往具有刚性和较大的粘性，即随着社会的发展，富裕的人群越来越多，购买者处于改善自己居住质量和居住品质持有房屋，持有的目的是非套现的长期使用。这是构成楼市居住用途类的刚性需求。第二类属于典型的租赁型居住，其大可分两类，一是此类居住主体自己拥有住房，因为工作或者短暂迁徙需要在其他地方居住，又不能确定长期居住的群体；其二是暂时无法购买房屋，以居住作为过渡性质或者不愿购买房屋而产生的租赁居住；第三类是自有的房屋用于投资投机（购买后自己不居住，用于出租或者放置等待升值出售；第四类则基本判断属于商务性质，这与住宅关系不大。
将概念内涵和外延厘清以后，我们需要对四类需求产生的动因在做分析，以谋求对概念更为精准的理解。第一类需求产生对象多来自于本城居住居民，旅游产品使用者，改善型产品使用者，其大概包括城市之间迁徙的经商务工人员，旅游度假房屋，以及郊区居民在主城区购置房产以及主城居民的5+2生活模式。这类需求特征，分为几个层次，单套自有居住者即多为首次置业者，尽管经济能力不怎么强大，但有强烈的持有欲望和持有动机，往往具有使用的极度刚性，房屋几乎短期不转手，不会对市场形成二次供应；多套自有房屋居住者，往往有足够的经济能力，并不在意通过倒买倒卖房屋来发横财获暴利，因此具有非常稳定的持有性和持有能力。第二类需求分成两大类，商务租赁和居住租赁，商务租赁在城市迁徙过程中，转变为购买居住的比例并不会很大，一次迁徙，构成另一个城市长久居住，转让原持有房屋可能性较大，这类需求转为自有居住类；二是多次迁徙后，每次迁徙都购买一次房屋可能性也不大；因此城市过渡性居住租赁成为该类群体转化为购买需求的主力，也即我们通常说的首次刚需置业群体前居住；自有非自己居住，即典型的投资投机群体，也即将房屋金融化类的主要需求群体，这类需求分两类，一是长期投资谋求租金和升值的双回报，可转让性仍然较差，二类是短期持有谋求升值效益的，这类群体往往并不将房屋用来出租，直接空置出售，当然也有一部分位置好的物业，在出租和出售中转换。这三类群体大概构筑了住房需求市场。
鉴于当前房产金融化，以及中央政府对住房产品持有的政策居住性导向而言。自有居住率将成为当前楼市走向的风向标，原因在于自有居住率往往对金融杠杆表现为低度敏感或者说杠杆刚性，前者是往往全额付款后者则是为了购买房屋，在高的利率也愿意承受，这是我们通常而言的刚性需求。这类需求任何金融的抑制政策对他们而言，都几乎无效，因此他们构成当前住房市场的绝对刚性市场。这个需求市场总量与供应量的关系将是楼市基准供需关系的标杆。一旦这个市场供求关系发生变动，那么整个楼市供求都将随之发生变动，他们首先影响的是二手市场，其次是一手市场的小户型和改善型大户与豪宅市场。而这两个市场对整体市场往往具有风向标作用，特别是二手市场更为众多大的供应商视为楼市发展的风向标。因此对楼市具有基础性平衡作用。
而其他几类需求往往都受到金融杠杆影响，其次是受到政策抑制的影响，表现为购买的投机性，即牛市放大需求，熊市需求被抑制。因此具有不稳定的需求关系，供应商往往也不太愿意将其作为购买的主要诉求对象，从这个角度而言，楼市投机者具有很强的附着性，即投机需求附着于居住需求方面。因此不构成整个楼市供需平衡的基础和基石。
于此，笔者认为，对自有居住是自有居住在整个住房市场中所形成的比率，这个指标对楼市需求判断显得极为重要，对整体楼市供求关系影响也极为重要，它也因此构成了楼市稳定平衡的安全阀。
（ 全经联接力文章自有居住率杂谈第四棒邀请成都的何良挧先生撰文）