谢逸枫：高通胀与负利率下不买房是傻子
一边是CPI再创新高,9月3.6%,10月4.4,11月依然在4%以上高位徘徊、新增人民币贷款同比呈增加态势，10月份我国新增人民币贷款达5877亿元.一边是房价同比环比仍然上涨，10月70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，环比上涨0.2%。在楼市调控的关键时期，国内国际环境发生新的变化，通胀和流动性压力显现，无疑成为楼市调控面临的严峻挑战。资深房地产专家谢逸枫表示，在目前高通胀与负利率下，不买房是傻子。银行存款一年期利率即便是加到3%，跟CPI相比还是差1.4个点，钱存银行仍是贬值，而随着通胀的进一步加剧，这种境况可能更糟。 即便国家征收房产税，0.7%-0.8%的税率，跟4.4%的物价指数比起来，房产投资还是具有魅力。虽然购房门槛不断抬高，高压政策对市场的分化效应也正逐步显现。但炒房者的热情似乎并没有被浇灭。
资深房地产专家谢逸枫表示，10月份CPI同比涨幅达到4．4％，创下年内新高，超出市场此前预期。连续走高的CPI和持续的负利率以及近来轮番上涨的物价和百姓不断加深的通胀感受，加息是势在必行，以缓和当前日益升高的通胀预期。也是可以起到防范资产泡沫和热钱流入的作用，不能让长期的负利率侵蚀居民储蓄资产。但是，当前经济形势依然复杂，加息或者说连续加息会对经济带来多大负面影响难以预测，且一些问题的解决并非“非加息不可”。11月16日，存款准备金率上调后，立即加息可能性偏小。资料显示，除2007年6月至8月出现过连续三月加息外，央行很少有过连续两个月加息情形，彼时CPI同比增幅连续三月较前一个月上涨1个百分点以上。
从10月份的房地产运行情况看，9月底开始的房地产二次调控初见成效。这一判断显然来自国家统计局公布的10月房地产数据。尽管10月70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，环比上涨0.2%，不过涨幅比9月份分别缩小0.5个和0.3个百分点，与此同时，商品房销售面积和销售额环比仍然都在下降，降幅分别为11.2%和7.7%。然而，楼市调控却面临CPI走高和流动性过剩的挑战。数据显示，在10月份CPI同比上涨4.4%的带动下，1至10月份CPI同比涨幅达到了3.0%，触及年初提出的3%左右的“警戒线”。CPI的走高，自然会加大通胀预期，通常在这样的背景下，人们更看好房地产投资收益。这显然有悖于楼市调控政策稳定市场预期的初衷。
从国家统计局公布的数据来看，全国房地产企业利用外资的增幅不断加大，从1到8月的23.9%上升到前三季度的26.0%，如今1到10月的增幅更是攀升到43.3%。与此同时，近年来所累积形成的流动性压力不容忽视。中国人民银行11日发布的数据显示，10月份我国新增人民币贷款达5877亿元，该数据虽较9月份的5955亿元略有减少，但比去年同期多增3347亿元。数据同时显示，10月份货币供应增量在上月出现环比下降现象后再度出现反弹。
就国际上看，美联储本月初宣布推出第二轮定量宽松货币政策，到2011年6月底以前购买6000亿美元的美国长期国债。此举将导致美元进一步贬值，国际大宗产品价格进一步上扬，中国面临的输入性通胀压力和热钱流入压力不断加大。对于以赚取人民币升值、房价上涨等超值收益的境外资本而言，中国房地产市场无疑具有相当大的吸引力。
近一段时间，国际资本在我国房地产领域直接投资表现活跃。来自商务部的数据也显示，外资房地产企业增资明显。仅今年9月份，全国完成备案的外商投资房地产企业中，增资的达43家，新设立的达31家，均超过过去3年的水平。境外资本主要采取收购在建项目或企业股权、在市场上直接购房、直接取得土地进行房地产开发等方式进入房地产市场。
由于国内房地产企业获取贷款难度加大，再融资全面收紧，房地产企业开始加速构建多元化的融资渠道，发行海外债券、票据及私募基金等融资方式得到广泛应用。对于境外“热钱”可能冲击我国房地产市场，政府有关部门一直保持警惕。外资进入我国房地产市场，由于方式隐蔽，在账面上的表现似乎并不明显。但是通过对典型案例的解剖看，确实有违规信贷资金进入房地产领域。防止“热钱”冲击，也是房地产市场调控的内容之一。
今年1月10日出台的国务院文件就明确提出“有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防止信贷资金违规进入房地产市场，防止境外‘热钱’冲击我国市场”。当前，为了应对流动性过剩和通胀压力，央行采取的上调金融机构存款准备金率和加息的举措，进一步向市场释放出收紧流动性的信号。加息将改变开发企业对未来市场的预期，加快推盘。2007年在经历了多次加息和上调准备金率之后，楼市急转直下。当时北京迎来了一波降价潮。今年的情况，与当年十分相似。根据北京市交易管理网的数据，仅11月上旬，全市共发放纯商品住宅预售证11个，这个数字已经达到了10月份全月的70%，开发商推盘意愿愈加明显。
2010年11月13日，国土资源部称楼市调控仍有政策储备，从行政管理的角度看，房地产调控政策没有分期推出的概念，但他们一定会根据市场的变化做好政策储备，包括国土部在内的主管部门，首先会研究现在怎么做，未来怎么做，不同的环境下怎么做，这个制度始终要围绕着市场的走势，同时要做好一些政策研究，也做好一些政策储备，但目的都是促进房地产市场健康发展。国土部一定会密切关注市场的变化。。国务院出台房地产调控“4号”文件以后，国土部门经过梳理，认为应该做好四件事。一是抓好土地的落实。二是完善招拍挂制度，防止高价地。三是保证拍出去的地能及时转化为住房。四是开展房地产专项整治，打击闲置土地，打击囤地。目前，这四件事都已经实施。
住建部与国家外汇管理局2010年11月10日印发《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，文件规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。文件要求各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有的房屋情况外，还增设了查验资质环节，其中包括：有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明；境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。而在境外机构方面，文件也同样增设了查验资质环节，包括有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明；境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。该文件主要为针对目前大量热钱流入内地楼市。说明我国围堵境外热钱进楼市，楼市方面开始行动。
资深房地产专家谢逸枫表示，楼市限购令延伸至外资，目的是遏制境外热钱涌入中国房地产市场。此次针对外资的“限购”政策，是继2006年建设部等六部门联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文）后，对外资投资我国房地产市场的进一步规范和管理。此举不仅是楼市调控政策的一环，更意在遏制人民币升值预期下大量热钱涌入房地产市场。
该文件要求，各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有的房屋情况外，还增设了查验资质环节，其中包括：有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明；境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。而在境外机构方面，文件也同样增设了查验资质环节，包括：有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明；境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。
其实，早在2006年7月，建设部等六部门发布的171号文，就明确规定境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。该政策并未严格限定境外及港澳台民众置业套数，更没有对境外机构进行专门设限。
而如今，“限购令”适用范围也延伸到外资领域，并对具体套数和置业领域做出明确说明。以全国范围内境外人士最为聚集的上海为例，根据上海中原研究咨询部监测数据， 2010年1-10月份上海二手商品房交易结构中，港澳台及境外人士置业总占比为1.85%，其中住宅为1.64%；机构置业总占比为1.76%，其中住宅为1.11%，虽无直接的外资机构数据，但其占比预计会远小于境内机构。从数据来看，境外及港澳台人士和机构在全市范围内的置业比例并不大。
资深房地产专家谢逸枫表示，此次针对外资的“限购令”较171号文更加严厉，其遏制外资在人民币升值预期下大量涌入国内楼市的政策意图相当明显。近期由于内地的经济发展速度、人民币升值预期、境内外利率差、通胀预期等，均令境外人士看好内地楼市。而“保值避险”性较强的市中心豪宅产品，历来是境外置业者的首选。升级版的“限外政策”将在一定程度上减少来自境外的置业需求，从而对中心区域豪宅市场产生一定影响。
眼下的“限外令”仍属“二次调控”的落地执行范畴，条文上是对2006年“限外令”的重申。鉴于境外个人与机构在目前上海整体商品房市场中所占的微弱比重，再举限外大旗很难给整体需求带来直接影响，更多是在向市场表明政府仍在继续推进调控。这种“渐进式”的调控思路和执行手法被不断完善和强化，有利于稳固政策出台成果，逐步树立市场对调控的信心。
资深房地产专家谢逸枫认为，“限购令”新政满月，的确重创了广州楼市成交量和部分区域的价格。一方面，限购政策导致部分买家放弃购房计划，购房客大量流失。而投资客的资金往商业地产和二三线城市的楼市流入。另一方面，开发商受政策调控的影响，暂时调整了销售策略，大部分开发商延迟新盘和新产品上市销售时间，甚至被迫“封盘”停止销售，导致市场供应大减少。
其他方面就是广州销售成交身体遭遇严重小滑坡，但是广州中心六区价格依然“坚挺”，没有下降的余地，主要是广州市中心房源紧缺，开发商不着急销售，今年前10月销售业绩好，干脆捂盘。另外，由于限购的影响，部分购房者入市推迟心态加重，主要担心难以买到合意的单位或房贷困难，开发商也放缓慢推盘计划，导致盘源供应减少，价格仍维持高位。
谢逸枫
2010/11/17
文章部分内容发表于经济参考报和信息时报及广州日报。
