媒体日前报道：时隔4年后，中国楼市重启楼市“限外令”。日前，住建部发布与国家外汇管理局联合印发的《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》(下称《通知》)，再次明确：境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，而在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
《通知》除明确境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房、境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋，还要求各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验“购房资质”。
具体而言，应当查验的“购房资质”包括：有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明；境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺。
同样，各地房地产主管部门在办理境外机构的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，也要查验“购买资质”，具体包括：有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明；境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。
同时，境外机构和个人申请购房结汇，应当严格按照《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(汇发[2006]47号)办理。外汇指定银行在为申请人办理购房结汇时，应当严格审核境外机构和个人提交的申请材料，对于符合规定的，外汇指定银行在为申请人办理购房结汇手续后，应当严格按照相关规定，在外汇局直接投资外汇管理信息系统办理即时备案登记。
《通知》还强调，各地房地产主管部门、外汇管理部门应当加强相关法律、法规和政策宣传，督促房地产销售机构、房地产经纪机构和人员对购房的境外机构、个人做好法律、法规和政策的告知，并做必要风险提示。同时，各地房地产主管部门、外汇管理部门应当加强协调配合，及时交换境外机构和个人购房、结汇等方面的信息，形成监管合力，进一步严格和规范境外机构和个人购房管理。
业内人士认为，新“限外令”直接禁止境外机构购买住宅，是为了堵住大量流入内地楼市的国际游资热钱。此外，此次“限外令”的重启，加上已出台的限购令，加上始终如达摩利斯利剑一样悬在空中的房产税，或许说明此次楼市调控离结束之日还很遥远，明年上半年，房地产行业增速继续下行应是预料之中的事。
点评：我起初对这一限外令也没有太关注，觉得不过是旧规重颁而已。但因媒体的采访，我认真研读了有关的规定和条款，发现新的限购令与4年前的限购令还是有很大的不同，尤其是“在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋”这一条，不仅禁止境外机构购买住宅，就是商业物业也只能限于办公所需。
我看到易居的杨红旭先生写了一篇博客，题为《限外新政对楼市影响非常有限》，他认为新限外令有两个背景或目的：一是配合房地产调控，进一步抑制投资投机需求，国内部分城市已实行限购，没理由对境外的投资投机者网开一面。对境外人士和机构实行限购是必要的。二是配合国家防范境外热钱的调控方针，随着人民币升值，进入国内的热钱越来越多，其中部分可能会进入楼市，所以要防止大规模投资房产。
不过，他认为此政策影响并不大。“主国是近几年外资直接购买成房产的资金并不多。2005年前后，上海外资购房占新建商品住宅销售比重6-8%，近两年已大降至2%左右。尤其是2008年下半年，部分海外基金想抛出在沪物业，而无人愿接盘。值得关注的是，近期外资进入开发环节的资金增长较快，这一点可以从开发商资金来源的结构变化中看出来。但此限外政策管不了进入开发环节的外资，所以影响非常有限。不过这一政策聊胜于无，总归对于少数热衷于在个别城市，如深圳、上海购房的港台人士，会有明显的抑制作用。海外基金购房，一般不会直接买房，而是通过收购企业股权的形式间接购买物业。”
我大体赞同 杨先生的看法，但我认为这个新限购令影响不大主要还是指住宅市场，但对于商业地产可能影响不小。因为2006年的限外令并没有明确是限购住宅还是非住宅房屋，而是泛指商品房；这次却是明确只能购买办公用的非住宅房屋，因此如果严格执行，外资机构购买商业地产可能会受到很大的限制和影响。
在住宅市场外资购房并非主力，但在商业地产交易方面外资机构还是占有很大比例的。这一限购令可能会导致外资机构直接进入商业地产开发领域，而避免直接在市场上收购商业地产。但这样一来恐怕商业地产就会出现建的人多买的人少的现象。
我一直认为，国家其实并没有必要限制外资进入商业地产的流通领域，城市化建设离不开大量的商业地产开发，也需要借助外资的资金、实力、经验、技术、管理等。否则，单靠国内企业来发展，难以适应城市发展和市场发展的需要。
也许，情况并不会太严重，希望如此。
2010年11月18日