城市隐形地产市场是在我国城市中,一些单位或个人违反国家法律、法规规定,用行政划拨方式无偿取得土地使用权后,通过某种渠道,采取隐蔽、变相手段进行的土地使用权交易行为的总称。

客观地说,隐形土地市场的存在对调剂城市内部土地余缺,合理利用闲置土地,促进土地使用权流通,加快城市开发建设起到了一定的积极作用。           但随着我国经济体制的逐渐转轨,法制建设的日益完善,隐形土地市场与公开,公正,公平的市场经济规则越来越不相容;它扰乱了正常的市场秩序,损害着国家和广大人民的利益;在这个“黑市”上交易的不仅是土地,还有金钱和权利,孳生着腐败和罪恶.而且从维护国家作为土地所有者的合法权益看,国家蒙受了巨额的土地资产收益流失。

危害：1、刺激产品价格上涨，不利于稳定物价，抑制通货膨胀。“隐形地产市场”的土地交易活动，都是以隐蔽或变相的形式进行的，国家难以对其地租、地价进行宏观控制与调节

2.使城市土地的国有制受到侵害和破坏。在隐形地产市场上,由于城市土地所有者———国家的缺位,使城市土地的国家所有制往往变成事实上的单位或个人所有制,使城市土地国家所有制受到严重的侵害和动摇。

3.造成大量国有土地资产流失。在“隐形地产

   市场”上所进行的土地交易活动，使本应归土地所有者(国家)的土地收益往往被国有土地的使用单位或个人所侵吞。

4.干扰了规范有序的地产市场的运转和发育。隐形地产市场逃避了政府部门的监督管理,逃避了应向政府缴纳的税费,也没有正常的竞争机制,因而市场运作很不规范,地价、地租水平和公开合法的地产市场相差很大,必然会对正常的地产市场秩序造成冲击,干扰它的运转和发育。

5.加剧社会分配不公，扰乱国家与企业的经济关系。在“隐形地产市场”的土地交易中，大量的土地收益被某些单位或个人非法侵吞，有些甚至是被“隐形地产市场”交易的一些中间人所占有.这些单位和个人大发上地横财，成为土地食利者。

6.造成了城市土地权属的混乱,不利于强化土地管理。在隐形地产市场上,土地权属转移都是私下进行的,没有向土地管理机关申报登记,造成一部分土地使用权属关系紊乱诱发了土地纠纷,给强化城市土地管理带来了困难。

7.从长远看,不利于城市土地资源的优化配置。在隐形地产交易中获得土地使用权的单位和个人往往根据自己的需要任意改变土地使用方向及用途,给城市土地总体规划带来了干扰和破坏,因而从长远看,不利于城市土地资源的优化配置。

如何整顿：1、  趋利避害，疏堵并举，逐步将“隐形地产市场”转变为公开合法的地产市场。城市“隐形地产市场”既然具有积极与消极两方面的作用，因而不能简单地一概加以禁止或取缔，而应采取趋利避害、疏堵并举的方法。对其中合理的部分，应积极导。通过清理整顿、加强法规建设和地籍管理，依法正常开放，逐步以公开合法的地产市场代替“隐形地产市场”。而对其中消极有害部分，通过强化城市土地管理和监督，坚决予以禁止和取缔。

2、针对不同交易形式分别采取不同的规范途径对划拨土地使用权转让、出租、改变用途、入股等交易形式,可分别采取以下方式加以规范:对于转让的,在交易双方补办变更登记时,由转让方按转让金额的一定比例向政府补交出让金,政府直接与受让方补签土地使用权出让合同的方式进行规范。

3、合理确定土地收益上缴的标准和方法。在具体确定出让金标准时,既要把城市国有土地的级差收益收归国家,保证国家作为所有者的合法权益,又要给转让、出租者一定的好处,使他们有利可图。事实上,由于他们的交易行为提高了城市土地的配置效率,从而增加了土地的收益,因此让他们分享一部分土地收益也是合理的。确定土地收益上缴的标准,应本着有利于调动转让、出租者的积极性,有利于地产市场的发育,同时也有利于把属于国家的地租逐步收取上的原则确定出让金标准,因而补交土地出让金的标准开始时不宜定的过高应当从低起步逐步到位。

4、理顺土地经济关系，进一步发育城市地产市场。理顺城市土地经济关系，可以维护和强化城市土地国有制，保证城市土地国有权在经济上的充分实现;同时，在城市土地利用上充分体现国家土地所有者的意志以及经济效益、生态环境效益和社会效益的统一，真正实现城市土地的优化配置与合理利用.

5、针对不同交易形式分别采取不同的规范途径对划拨土地使用权转让、出租、改变用途、入股等交易形式,可分别采取以下方式加以规范:对于转让的,在交易双方补办变更登记时,由转让方按转让金额的一定比例向政府补交出让金,政府直接与受让方补签土地使用权出让合同的方式进行规范。