笔者认为,目前中国是学习美国的“微通胀方式”刺激投资或消费或调整经济，例如美元或人民币都是用一种微通胀的方式来发展。所以就算今年8月物价CPI已达到3%，说明是通胀，甚至超过3%达到5%或6%，应该叠加上去。因为政府的为经济保增长是可以忍受的CPI高一点，高一点也不会对经济产生什么“不良影响”。从微通胀经济理论来说，房价每年要上涨一点是肯定的，这就是所谓的通货膨胀预期，不仅可以吸引海外大批热钱和国内丰富的行业资金，还可以吸引更多有钱人的资金进入房地产市场。2008年金融风暴时，房地产是最具有抗房地产金融风暴和通货膨胀及价值贬值等保值的功能，2008年中国房价也没下降多少，2009年房价大幅度的上涨，超过了下降幅度的10%。
目前中国每个城市的土地是越来越稀少和地皮年年会升值及土地是不可再生资源，尤其是一线城市的上海和北京及广州等深圳四个城市，台湾和香港及澳门三个城市，城市土地严重缺乏，2009年开始大规模的实施规划，三旧改造或者是填海挖山平地，目的是解决土地开发利用资源疲乏的现象。最主要是土地是国家的，公有制，或者是集体的，集体制，而不是私有的。而房子可以居住或投资，或者可以作为不动资产作为贷款或融资的条件。
其次，房地产开发商品房资本运作模式的单一。2009年，房地产商品房项目资本金从35%硬拉到20%，意味着多出15%资金是可以供应开发商流动或资本储备使用。一是允许房地产开发商可以通过“预售”的方式回收资金，就是所谓的商品房预售制度。例如，2010年5月份时，广西向国务院等部门建议取消商品房预售制度，在广西南宁作为试点城市实施，结果全国开发商一片恐慌和叫苦连天，甚至所有的批评和矛盾指向广西。二是开发商可以利用低开高走的方式推盘，快速回收资金，解决下期的投资资金问题。三是房地产商品房项目资本金才20%，利用这20%，就可以掘起几十亿，甚至几百亿房地产开发投资项目的资金。
例如可以通过土地贷款融资或者是延长土地出让金支付期限，虽然国土部有政策规定，但是地方政府一般是执行不到位。其实开发商只要通过一期或一批商品房预售，开盘价格比市场低一点，就可以解决自有资金的部分。只要房地产商品项目资本金比例是20%，开发商抢夺土地肯定是不会有所顾及的。例如国企和央企本来就资金富裕，或者说有资金没处投资，房地产作为暴利行业和利润回高及投资风险小的产业，选择房地产作为未来今后主要产业是理所当然的，因此决定了地王出现是正常的。
在中国房地产土地制度的拍卖规则“价高者等”的情况下，地价高也是必然的，地价导致房价高。并且地价低也可会导致房价高，因为商品房市场化，房地产价格物价部门基本上没什么有力的监控和管理及采取指导价，另外是房地产开发门槛如果低会导致房地产开发的建筑质量等问题。
房地产已经成为地方政府财政收入一半或三分之或主要的来源，土地处让金和房地产税费及通过房地产行业拉动60多个相关产业的投资和消费的税费等。另外房地方产可以保增长，让GDP不往下跌。如果房价大跌，GDP必然会大跌的。况且地方政府需要通过房地产拉动投资和消费及开发区域经济，同时加快城市化的发展和三旧改造等问题，还可以解决保障房的部分资金。目前地方政府建保障房的资金都是地方财政，主要是靠土地出让金和政府部分补帖及银行贷款或者是吸收民间资金，或者是委托给开发商建，建好后，以市场价格的比例再回收。
再次，2007年开始，政府对于房地产市场干预比较多，但是没有解决供应和遏制投资投机炒房的具体政策和硬性规定的问题。例如广东珠三角规划内容中提到，让商品房市场化，却忽略了保障房的供应和落实。“417”国务院“新国十条”政策调控目标有明确的规定。另外是广东省人民政府颁布的五个配套规划中关于珠三角公共服务住房保障体系一体化内容有明确的表示，让市场去解决问题，导致房价上涨成为必然的事实。这次宏观调控的口号就是遏制部分城市房价过快的现象。
毫无疑问，主要有三层意思，第一是政府从来没说过要打压房价，或者是打压到房价下降到30%或50%，或者是达到老百姓心理的调控价位，或者是下降的幅度，或者是老百姓能够购买得起，政策调控就是达到政策的调控的目的。第二是政府调控的目的是防止房价大起大落，上涨过快影响到经济的发展和社会的不和谐。因此，出政策调控楼市，保持中国房地产市场健康有序的发展。第三是政府也没明确说，支持房价上涨，仅仅是把房价问题让市场去调节或者是回到市场去解决，政策调控仅仅是政府短期性的政府行政和市场监督行为。
2009年为经济刺激发了4万元和近10万贷款，导致国内经济发展稳定，解决了2008年金融危机之后出现经济下滑坡的现象。但是导致市场剩余资金流动过快。今年9月-12月房价上涨是肯定的。一是今年8月份“CPI达3%”，甚至会达5%或6%。二是银行存款出现“负利率”了。三是人民币和通货膨胀预期依然存在。四是其他行业资金和热钱会一直如影随形的跟着房地产。五是dGDP增长和宽松的货币政策。六是地方土地财政收入。七是城市化进程，流动人口暴增，城市户籍制度改革，城市人口不断的膨胀，例如结婚或工作或小孩读书，将产生巨大的购买需求。八是家庭结构分裂快速，购买需求增加。九是房地产关系到60多个相关产业发展。
最后，政府不会让房价大跌，也不会让房价暴涨，只会让房价继续保持上涨。政策调控之下，9月份纷纷入市。CPI#%是政府可控制或允许的范围内，由于新政对购房者心理的预期有影响，导致房价缓慢上涨到明年。今年房价稍微上涨速度放缓慢。是因为政府调控没有打到楼市的“关键点”。目前决定房价上涨的最主要因素，依然是房地产项目资本运作模式。开发商的“命根子”商品房项目开发运作模式，简单说资金运作如何建房的模式。根据统计部门公开的数据，开发商项目开发的主要资金，其中50%资金是自有资金和预售款及30%工程款，另外20%开发商的银行贷款资金。
如果政府不打在开发商的“资金命脉”上，继续保持商品房开发楼盘的资本金20%，房价上涨过快是可以看见的。2009年，国务院在原来房地产商品房项目资本金35%的比例，下降到20%以后，地王就出现了，同样一块地多赚到了15%。当然地价会涨，房价也会涨。2004年“121号文件”中提出取消商品房预售制度，地产大老就叫苦。如果没有取消预售制度，没有把资本金的门槛提高.另外是解决土地市场供应不平衡,完全把巨大库存释放，房价是不可能大跌。说明政府确实不是想让房价掉下去，政府不喜欢大涨大跌，开发商和买了房的购房者也不答应。
虽然牛刀属于中国房地产“唱跌派”掌门人，而刀客我却属于中国房地产“唱涨派”任志强掌门人的头号唱涨徒弟。但是我非常赞同牛刀先生对中国人民大学经济研究所发布《中国宏观经济分析与预测报告》批评的观点。的确如此,中国人民大学经济学院的预测,明年房价下降20%纯粹是瞎说,说明年房价下降20%的理由和根据及分析太过简单和草率,简直没有一个非常具有震荡房价下降20%的理由,所谓的根据就不用说了,数据上就说不可靠了,而不是太不可靠了。
著名独立地产人牛刀先生幽默的称：“人民大学今天发报告称，明年全国房价将下降20%。这帮书生，完全没有可靠的数据来证实如何下降20%。人民大学经济学院预测，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房地产价格将出现接近20%的下滑，但是不会出现硬着陆的情况。报告还建议央行提高存款准备金率，同时进行适度加息。”笔者认为，明年下降20%根据缺乏支撑点，一是房地产行业占总体融资规模的比例小。2010年4月19日《投资者报》数据研究部统计，2009年11家上市银行整体对房地产行业的贷款比重由2008年末的7.93%下降到7.44%。例如三大国行——建行、中行和工行均在2009年降低了其房地产行业的贷款比重。建行房地产行业贷款占其贷款总额的比重为7.44%，比2008年末的8.68%下降1.24个百分点是房贷比例下降最多的国行。工行和中行的房贷比重则分别较2008年下降了0.77和0.16个百分点。
二是，2010年10月21日，国家统计局公布前三季度国民经济运行数据，数据显示，前三季度GDP同比增10.6%，CPI同比涨2.9%。9月份CPI同比涨3.6%，涨幅创23个月新高。8.货币供应量基本稳定，人民币存贷款余额同比增量有所减少。中国今年一贯主张宽松适度的货币政策，所以融资虽然收紧和渠道堵塞。但是，考虑到中国经济稳定性，开发商贷款也不是很难的事情。
央行网站的数据显示,中国的广义货币供应量（M2）2000年为13.24万亿,2002年为18.32万亿,平均每年增量不足两万亿。但从2003年后,增速明显加快,2003年M2为21.92万亿,2009年冲上了60.62万亿,2010年前八个月是68.75万亿,每月平均为7736.61亿元,如果按此速度计算,2010年全年M2将突破70万亿的大关,达到71.84万亿。
广义货币供应量每年增加数以万亿计算,而且增加数量一年比一年大,十年间共增加58.6万亿元人民币,增幅超过4倍。而主要城市房价的涨幅也基本在这个幅度左右。通过这个数据,我们似乎找到了房价上涨的理由。货币量增长这么快,导致人们的通胀预期节节攀升,现在能抵抗通胀的东西很少,多数人只能买房子来抗通胀,房价怎么能不涨呢？
例如，2010年9月末，广义货币供应量（M2）余额69.6万亿元，同比增长19.0%；狭义货币供应量（M1）余额24.4万亿元，增长20.9%；流通中货币（M0）余额4.2万亿元，增长13.8%。金融机构人民币各项贷款余额46.3万亿元，比年初增加6.3万亿元，同比少增2.4万亿元；人民币各项存款余额比年初增加10.3万亿元，同比少增1.4万亿元。
10月的新增信贷为5877亿,比我们5500亿的乐观预期多出近400亿。预测11、12月的新增信贷维持在5000亿左右规模,全年新增信贷近7.9万亿。10月的M1同比增速为22.1%,远超我们18.6%的预测,反映了经济继续回暖带来的企业流动性改善。10月的M2增速为19.3%,略低于我们19.7%的预期。新增M2仅3400亿,主要源于新增存款仅1800亿。10月居民存款大幅下降了7000亿,创下历史新低,通胀预期的升温、房市车市销售的景气、资本市场的回暖均为储蓄分流提供了理由。近期1年期央票招标利率在稳定两周以后再次出现上行,引发了市场加息预期的升温。
加息周期已经展开,在11年中之前或有2至3次加息,主要的理由在于目前国内经济、通胀趋势向上,因而有必要通过利率政策来平抑经济过热、控制加息预期。然而,如果央行希望追求独立的货币政策来解决国内问题,那么基于蒙代尔三角理论,考虑到我国资本事实上已经充分流动,因而势必要放弃汇率的绑定。而9月份以来的一系列政策措施均可以通过上述理论得到解释。
因此,对于未来的人民币汇率走势,只有向合理价值回归,才能够最终打消升值预期。考虑到目前中国的高顺差,因而未来半年之内的升值压力依然巨大。如果央行同时采用灵活浮动的汇率政策以及独立的货币政策,那么未来或出现加息与升值并存的现象,而热钱或将加速涌入。而准备金率的提升可以认为是对热钱的应对之举。但准备金率政策并不意味着紧缩。首先,其对冲的是涌入的热钱,因而其影响的是资金增量而非存量。其次,从央行公开市场操作看,依然维持中性格局,并未大幅回笼资金,因而市场的整体流动性并未大幅收缩。
三是所谓的考验政府执政能力和公信力的政治性任务只不过为表面文章，根本不值得好害怕的。只要把GDP保持增长和财政收入保持增加及经济发展好，这就是最好的执政能力和公信力表现。另外，明年房价跌20%-30%是非常不现实的。除非做到以下几点：一是GDP和CPI及PPI等汇率不动了；二是地方政府不需要土地财政收入了；三是中国不需要房地产作为支柱产业，拉动中国内需；四是目前中国开发商都“很差钱”，不跌20%-30%要破产了或崩盘了；五是又是一场金融危机的灾难来临；六是国务院把商品房预售制度取消和上调房地产项目资本金到35%及取消银行房贷的政策。如果没有这样的条件和因素，否则一线城市跌20%-30%纯粹是危言耸听，或者就是说“瞎忽悠”。
房价跌20%-030%的结论，总是不考虑房地产行业的特殊性和房地产资本运作的复杂性及市场的报复性，动不动就说楼市要崩溃了，房价要暴跌了。所谓的预测和分析完成脱离了房地产的本身和市场的因素。说房价跌20%-030%的问题，没有涉及到房地产的本质问题，就是市场供应和需求的不对称性，供应是由开发商和政府的政策控制，是非常有限的。土地是政府的，价格是开发商定的，什么时间销售和上市除了开发商决定，和任何人都没关系。而需求比较逐年增多，随着城镇化进程和户籍改革及家庭结构分裂等流动人口暴增。
当然，大家一定会说，开发商也是需要资金支撑，其实，房地产项目的资金中，银行贷款仅占到10%-18%。并且，中国房地产项目资本金自09年由35%下调到20%时，开发商就多了15%的资金去做其他事情，例如涉及体育产业和其他的行业。房价跌20%-030%的问题，完成不考虑目前中国50%地方政府靠土地财政，去发展地方经济，拉动地方需求。而市场上热钱和投资资金及海外资本等行业资金，除了在股市和基金外，有部分钱基本都是在楼市。中国有一个好制度，买不起房可以到银行贷款买房，所以银行和地方政府及开发商等购房者是一条船上的人。开发商完全可以以20%资金去运作几十亿或几百亿的项目。开发商通过商品预售，就可以回收大部分的资金，销售完一期基本上是完成了前期所有的资金投入的问题。
这就是所谓的房地产滚动开发模式。况且30%-40%的工程款由承建单位预先支付的“潜规则”，开发商前期根本不需要投资这部分钱，等待销售完一期就可以支付这部分资金，销售二期和三期的房子，才是开发商的利润。其他因素，就是地方政府的功利性和贪婪性，地方卖地财政和GDP及地方经济发展等政府业绩，而忽略了这个谈房价问题，根本是瞎折腾，经不起市场的推敲和检验，往往与最后的市场真实反应具有巨大的差异。