存款准备金又提高了。

11月19日，央行宣布从11月29日开始，提高存款准备金率0.5%，由此，人民币存款准备金率高达18%。

一个月之内，一次加息外加两次提高存款准备金率。中国紧缩型的货币政策局面渐趋明显。这是应对10月份CPI达到4.4%的高点之后的应对之策。

市场关于年底之前怕真的要加息预期越来越强烈了，而这意味着资金使用成本将进一步提高。

已经很高的房价，不仅阻碍住了炒房人的脚步，也让自住型需求的受到了刚性抑制。政策对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；另外各商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。

 

信贷的宏观数据更让我们担忧，2009年全年贷款总额将近10万亿，2010年这个数字是7.5万亿，2011年全年贷款总额是多少呢？——6万亿左右。相信房地产行业只能占有其中的一部分。至于占多大部分，就不是谁都能想到的事情了。

那意味着，从官方正规渠道得到的贷款将越来越少，其缺口部分将越来越多地依靠民间贷款，资金使用成本将会水涨船高。

年度信贷收紧+存款准备金提高+加息+对地产的宏观调控政策因素+市场观望+通胀压力+房产税的普遍执行=地产行业的重新洗牌。

 

一场秋雨一场寒，一阵冬风一阵凉。

房地产行业将面临全行业的寒冬。

漫长的寒冬中，总是需要做点什么。

难怪地产圈子里的大佬们，都显得有些“不务正业”了，潘石屹从北京转战上海，任志强为出书而忙得不亦乐乎，冯仑与TCL结合，“改行”做工业地产。

 

资金充足者强，资金薄弱者被清洗。

任何行业归根结底都是资本的竞争，作为资本密集型的房地产行业更是如此。

开发商需要抱团取暖才能熬过这个寒冬，不管是几家抱在一起，还是自己收缩战线，蜷缩成一团，或者是给自己找件棉衣御寒。

总体说来只有尽量地开源节流才能避免成为在寒冬之中被冻死的那一群中的一份子。

 

所谓开源，依然是从企业的造血到输血的两个机制的完善。

造血机制，是企业的市场运作体系，是通过加大产业化的投入力度多卖产品，多回笼资金，并从市场运营的产业中要效益；所谓输血机制，是企业的融资能力，是通过债权、股权甚至是割肉方式转让自己手中的项目。但这种情况，要想让自己立于不败之地，也是困难。

 

首先是“地主家也没有余粮”。当万科等大牌公司都在降价促销的时候，当保利等企业都债务缠身的时候，谁还能指望小的开发商会得到资本的青睐呢？

其次是被半路杀出个程咬金，把利润丰厚的项目夺走。就如同自己辛辛苦苦生下的孩子，却被别人抱走，放在谁的身上都有些舍不得。

第三是融资成本与建筑成本逐渐提高。官方贷款的资金收紧，只有民间资本更多地承担为开发商解决资金的责任，因而资金的使用成本必然会有所提高。加之外部世界的大环境的拖累，股市等证券融资受到遏制，以及美元的升值导致铁矿石等大宗商品的价格攀升，使得建筑材料、人员成本等方面大幅度提升的趋势难以逆转。

 

由于季节性因素，中国为了抑制通货膨胀已经进入到加息周期。

冬季一直到春节之后，食品蔬菜等价格涨幅将难以得到遏制，加之存款准备金率已经高达18%，创出了历史的高点，所以从2010年11月下旬截止到2011年第一季度结束之前，再出现两次加息是有很大的可能性的。

需要说明的是，虽然加息会稍许抑制通胀压力，但同时也会由于国际社会对中国经济前景的乐观，而导致国际热钱涌入，因而全球的通胀的压力将在很大程度上由中国承担。以美元、欧元、日元计价的外汇将涌进中国，选择他们中意的资产与资源。

一面是控制年度的信贷总额，一面是加息周期，这将导致民间的借贷成本越来越高。也会加大对蜂拥而至的热钱的管理难度。

 

虽然外资趁虚而入，但就如我以前分析的，假如把资产给了外资，结果势必会被加价之后再卖回来。因此还是需要把融资进程尽量提前。

即使民间的资金水涨船高地上涨1%，开发商每融资1个亿，就需要付出额外的100万的资金使用成本；而且在现金为王的时候，真正的资金方是永远不用发愁好项目上门的，而银主的资金不可能长时间出于冻结状态，万一你尽力争取的资金方选择并投资了其他的项目，也会让你“竹篮打水一场空”。

另外，投资人也需要时间去开会讨论、尽职调查以及评估，需要走流程，很有可能会出现在企业最需要钱的时候，资金迟迟到不了位的局面。为了避免这种情况出现，作为资金的需求方，开发商只有更积极地表现自己的诚意，积极地推进。才能够在与资金方的心理博弈之中，占据相对不是很被动的位置。

 

再看造血机制，就是市场运营与房屋销售方面。

市场如战场，供需双方在寻找利益平衡点，一旦气势已尽，则胜负尽显。

那更多的体现在你看问题的视角，是俯视、平视还是仰视。显然当下的房地产开发商，是没有底气再俯视市场了。一旦气势丧失，则兵败如山倒。

中国的房地产市场，特别是一线及二线城市的市场，将面临国家坚定的政策抑制，会从对炒房者的打击、开征房产税的试点并逐渐推行，延伸到对开发商市场行为的政策性干预，以实现敦促其降价促销的效果。现在已经出现了一些降价的苗头。比如北京通州的某楼盘，就从最高价时的26000元/平方米陡降到19800元/平方米，降幅高达6000元，而且在其间的差价返还，预计该楼盘的开发商将会损失2亿多收益。

这个多米诺骨牌效应传导下去，这个冬天将不会是盘整，特别是一线甚至二线的房地产价格将会形成迅猛的下跌之势，与此同时，那些靠业绩支撑的翻天怪地产上市公司，将面临价格逐步走低，直至被低估的程度。

 

最后再看节流！

年关将至，施工款、建筑材料费、营销推广费用，以及人员工资都给开发商带来巨大的资金压力。每个人的业绩压力都很大，同时，对那些中坚人士的争夺以及政府对加薪的呼声越来越高。不加薪已经在竞争中处于劣势，更不要说是降薪了。

所以，要想节流也难！

 

在前途暗淡的情况下，能把资金尽量快地回笼，能尽早完善并执行自己的融资策略，是开源之道；至于节流——还是执行瘦身策略，没有必要的排场不要摆，没有必要的人员不要聘，没有必要的项目不要贪。

 

贾春宝

2010年11月21日星期日

 

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