谢逸枫：第三轮政策调控“炮弹”随时发射
加息？房产税？上调房地产项目资本金35%？
近期楼市持续回暖，这让四月以来的“史上最严厉调控”备受质疑，国家的二次调控政策已经丧失对房价的遏制效果。说明2010年中国楼市一次二次调控再次失败，例如遭遇到CPI连续走高和热钱入市及通胀预期等GDP比例上升，另外是土地财政收入和房价上涨预期及房地产涉及近60个相关产业等人民币升值预期。2010年11月17日，房地产依然是国民经济支柱产业位置再次得到国务院李副总理的肯定。2010年11月17日，温总理说：“遏制房价上涨很难，很复杂”，对于房价没遏制住，显然温总理对前二次政策调控非常的不满意。毫无疑问，2010年中国房地产第第三轮政策调控“炮弹”随时发射，究竟是先加息？还是先开房产税？还是上调房地产项目资本金到35%？
一，房产税依然箭在弦上，但其他的调控政策并未停歇。国家统计局2010年11月10日发布的数据显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.2%。这是9月份以来房价连续第二个月上涨，但涨幅比上月回落0.3个百分点。不过与此同时，连续6个月回落的国房景气指数开始反弹，达到103.57，比9月份提高0.05点。
资深房地产专家谢逸枫表示,房价要上涨,总理也没办法。虽然政府今年在房地产领域加大调控力度，包括停止发放第三套房贷和加快推动物业税的出台。同时央行在今年10月份首次加息，以控制通胀。但是今年10月份房价连续第17个月同比上涨，但涨幅小于9月份的9.1%。说明政策调控是防止房价上涨幅度过快，并且没有要求打压房价到20%或30%或50%，仅仅是控制在合理价格上涨的幅度范围之间。
资深房地产专家谢逸枫认为,继4月份出现12.8%的历史最高涨幅后，这是房价同比涨幅连续第6个月回落。毫无疑问的说明,国务院的政策调控目的已经实现,遏制住了部分城市房价上涨的趋势,尤其是房价过高,上涨过快,供应偏紧的城市，显然完成了417新国十条和929新国五条的调控目标.因为如果国务院出台的目的仅仅在与遏制房价，那么目的已经达到。但当前的市场供应根本无法满足购房者的需求。因此,调控未来的方向应该是增加市场供应,一是加快保障房的供应.二是增加中低人群收入。三是增加土地供应.四是继续遏制投资需求。五是对库存进行挤压。
2010年11月15日，广州房管局数据显示，在成交面积上升的同时，10月份广州市十区一手住宅交易登记均价为15072元／平方米，同比上升49．6％，环比上升29．8％。从十区情况来看，10月各区一手住宅交易登记均价以上升为主，但大多数升幅在20％以内。广州市房管局分析认为，10月一手住宅交易登记均价环比出现较大升幅，主要是成交结构性变化影响所致。中心六区成交占比上升15．9个百分点，其中均价为23301元／平方米的天河区交易登记量变化最大，交易登记面积增幅达到200％。
2010年11月10日，北京市统计局数据显示，全市新建住宅销售价格同比上涨17.5%，涨幅比上月回落0.7个百分点。前10月，全市新建商品房销售面积为1169.7万平方米，比上年同期下降33.4%。RJ215 10月份，北京市房屋销售价格同比上涨11.1%，涨幅比9月回落0.3个百分点，同比涨幅连续6个月回落。 同时，前10月，全市新建商品房销售面积为1169.7万平方米，比上年同期下降33.4%。而前三季度，全市新建商品房销售面积为998.7万平方米，比上年同期下降37.3%。由此可见，10月全市商品房销售面积降幅进一步收窄。
2010年11月1日，据上海佑威房地产研究中心提供的数据显示，2010年10月，上海市商品住宅成交均价为21884元/平方米，环比9月上涨了3.1%。上海市商品住宅成交均价在4月中旬的楼市调控出现明显下跌之后，已连续4个月出现了上涨。10月份，上海商品住宅成交面积达到了132万平方米，与9月份成交量相当。且有43个项目共计95万平方米商品住宅供应上市，环比下降了44.44%。另外，数据显示，上海10月份均价大于5万元/平方米的高端豪宅成交面积达到了7.77万平方米，比今年4月份成交面积还多了0.7万平方米。并且在频频出台调控政策的10月，总价过亿的别墅在时隔1年之后再现成交。
即使在今年10月新一轮宏观调控启动之后，上海房价仍在上涨。国家统计局于今年11月10日发布的最新数据显示，10月份全国70个大中城市房价环比上涨0.2%，涨幅比上月缩小0.3个百分点。从今年8月开始，上海商品房成交均价从20000元/平方米直线上升到23000元/平方米，10月上海新建商品住宅价格环比上涨3.1%，达到21884元/平方米。从“沪12条”调控以来，上海市销售业绩最好的10个项目成交均价达到了23668元/平方米，相比4月中旬至9月底排行前10的项目均价上涨30%，目前更有2个每套千万元总价的高端豪宅近期成交排名前十，显示投资性买房比例的增加。
资深房地产专家谢逸枫认为,今年十月份房地产销售成交环比下降，符合政策调控的趋势，但是不代表这是政策调控的目的。在系列的一调到二调，又全国15个城市限期限购又限贷，又上调商品房贷款和公积金贷款首付比例及禁止三套房贷的背景下，今年10月成交量微幅下降，甚至到未来2个月到明年第一季成交会有小幅度的萎缩，说明楼市和购房者对政策的调控适应性提高，市场回到理性。
资深房地产专家谢逸枫表示,今年最后两个月楼市将进入传统的销售淡季，加之政策效果逐步显现，成交量下降幅度将有所加大。从开发投资同比增长速度看，说明未来的可供货量将有所提升，会对市场价格形成压制。中央对楼市调控态度比较坚决。因此，接下来11月和12月到明年第一季房价会有小幅度的回落。当价格水平的下调将减轻政策压力，稳定政策出台预期，不管是对开发商或地方政府或投资购房者有利，对于地产股也是有利的。
在“沪12条”出台之后，上海新房成交量呈现下降趋势，11月第2周成交均价为20953元/平方米，与前一周的21969元/平方米相比下跌5%。虽然价格出现小幅下跌，但是全市商品住宅成交均价仍维持在20000元/平方米以上。自2004年开始，上海商品住宅每年的成交均价涨幅在每套10万~30万元之间，但这一涨幅远低于今年每套70万元的涨幅。截至今年10月，上海商品住宅成交均价为21871元/平方米，与2009年全年均价15874元/平方米相比，上涨了5997元/平方米，涨幅达27.4%；与2008年全年均价13659元/平方米相比，上涨了8212元/平方米，涨幅达37.5%。
2010年11月16日，深圳市规划国土委发布今年10月份深圳市房地产市场分析报告。报告显示，10月份全市住房价格为每平方米19591元，比9月下降4.86%，较今年2月每平方米24166元的最高水平下降19%。这份由深圳市房地产研究中心执笔的报告指出，今年以来，我市房地产开发投资与新开工面积增幅下降，新建商品住房成交规模也同时下降。1～9月，全市商品住房销售面积208.33万平方米，同比下降60.5%。10月份成交面积40.91万平方米，环比9月减少3.8%。
由于9月30日限购政策的出台，9月底新建商品住房网签认购量集中在10月1日～7日备案，约占当月成交规模50%左右。因此，10月实际成交规模较9月下降约50%。今年以来，我市新建商品住房价格总体保持上涨，但涨幅减小。1～9月，新建商品住宅成交价格每平方米20578元，比去年同期上涨53.7%，比1～8月下降3.7个百分点。10月份住房价格每平方米19591元，比9月下降4.86%，较今年2月每平方米24166元的最高水平下降19%，4月以来遏制房价过快上涨的调控政策初见成效。
2010年11月3日，中国房地产指数系统（百城价格指数）对100个城市调查数据中获悉，10月份全国100个城市住宅平均价为8418元/平方米，深圳以24550元/平方米位居全国第一位。10月百城住宅价格最高的10个城市分别是：深圳、上海、北京、杭州、三亚、温州、广州、宁波、南京和福州，上月平均价为15345元/平方米，环比上涨0.56%。深圳以24550元/平方米继续排名第一位。
从区域分布来看，长三角和珠三角分别有5个和2个城市。同比来看，全国十大城市平均价格上涨41.44%。其中，杭州涨幅最大，同比上涨55.57%；北京上涨52.39%位居其次；上海、南京、深圳、天津、重庆、广州6个城市涨幅介于30%~50%之间；成都涨幅为28.44%；武汉涨幅最小，为19.99%。调查数据显示，76个房价环比上涨的城市中，宝鸡上涨幅度最大，为3.48%。环比涨幅前十位城市分别是：宝鸡、呼和浩特、徐州、常熟、郑州、泰州、德州、广州、洛阳和南昌。其中，前4个城市涨幅超过3%，后6个城市涨幅在2%~3%之间。
2010年11月12日，住建部与国家外汇管理局印发《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。再举限外大旗很难给整体需求带来直接影响，更多是在向市场表明政府仍在继续推进调控。这种“渐进式”的调控思路和执行手法被不断坚定和迫近，有利于稳固政策出台成果，逐步树立市场对调控的信心。临近年底，众调控“武器”纷纷就位，意味着明年才是调控政策威力真正显现的时候。
二，2010年11月17日，国务院总理温总理召开国务院常务会议，分析当前价格形势，研究部署稳定消费价格总水平、保障群众基本生活的政策措施。会议确定了四项政策措施，其中包括“必要时对重要的生活必需品和生产资料实行价格临时干预措施”。会议指出，今年7月份以来，受国内外多种因素影响，以农产品为主的生活必需品价格上涨较快，价格总水平逐月攀升，加大了城乡居民特别是中低收入群体的生活成本。
按照“立足当前、着眼长远，综合施策、重点治理，保障民生、稳定预期”的原则，坚持扶持生产、保障供应与抑制不合理需求相结合，实施短期应急措施与建立长效机制相结合，理顺价格关系与保障群众基本生活相结合，维护企业正常经营活动与打击价格违法行为相结合，抑制价格上涨势头，切实保障群众生活，保持经济平稳较快发展。要求，各地区、各有关部门要高度重视，加强协调配合和督促检查，切实落实“米袋子”省长负责制和“菜篮子”市长负责制，确保各项政策措施落实到位。
2001年11月20日,国务院公布16措施稳定物价,但是CPI增3%或将常态化.为稳定物价，中央政府开出涉及16个方面的“药方”，主要措施为加大农产品供应和降低流通成本。温总理日前即透露将出台应对物价上涨的措施，20日国务院正式发布关于稳定消费价格总水平保障群众基本生活的通知。通知称，自7月份以来，以农产品为主的生活必需品价格上涨较快，价格总水平逐月攀升，加大了城乡居民特别是中低收入群体的生活负担。
中央政府此次稳定物价和保障中低收入群体基本生活的措施涉及16个方面，稳定物价则主要从保障农产品供应、降低流通成本以及价格监督方面入手，并重申“菜篮子”市长负责制。《通知》还要求各地区、各部门在今年11月底前将贯彻落实本通知的情况报告国务院。国务院将组织督察组赴各地调查了解各项政策措施的落实和市场物价情况。
三，2010年11月10日，中国经济报告10月CPI涨4.4%，创两年来新高，农产品价格一路飙升，各类日用商品全面涨价态势愈来愈明显。2010年11月11日，发改委表示，在来看全年CPI涨幅要比3%要高一点，但也高不了多少，这样仍然符合年初预期价格调控目标，我们说是达到3%左右，可能就多一点点。怎么判断当前的价格形势，应该说10月、11月、12月价格仍然会高运行，10月和11月会高一些，12月份随着翘尾因素的消失，涨幅可能会低一些，全年只会比3%多一点点而已。 目前的物价上涨有这样几个原因：第一个是货币发行过量，这是全世界普遍存在的问题。特别是最近美国实行量化宽松的货币政策之后，这几天国际市场大部分商品价格在急剧上涨，石油到了87美元，棉花、糖涨得很厉害。
第二，也有一些临时性的因素，比如今年的蔬菜价格上涨就是因为今年的灾害天气导致的。 第三，我国在工业化、城镇化的发展过程中，劳动力、资本、土地资源快速向城市流动，农村的生产资源相对的减少，今年农村的劳动力成本也上升了，如新疆的采摘棉花报酬现在是按公斤算，采摘一公斤皮棉给你3块钱。第四，热钱炒作的因素。今年上半年绿豆、大蒜、棉花等都出现了价格上涨，棉花每吨涨到了3万3，这就是资金在里面炒作。郑州交易所11月8号棉花期货一天成交300多亿，大大的超过了正常的范围，换手率很高。上半年绿豆和大蒜也出现了囤积居奇、恶意炒作的企业，总而言之，这四种原因导致了今年的物价上涨过快。
资深房地产专家谢逸枫表示，10月份ＣＰＩ同比涨幅达到4．4％，创下年内新高，超出市场此前预期。连续走高的ＣＰＩ和持续的负利率以及近来轮番上涨的物价和百姓不断加深的通胀感受，加息是势在必行，以缓和当前日益升高的通胀预期。也是可以起到防范资产泡沫和热钱流入的作用，不能让长期的负利率侵蚀居民储蓄资产。但是，当前经济形势依然复杂，加息或者说连续加息会对经济带来多大负面影响难以预测，且一些问题的解决并非“非加息不可”。11月16日，存款准备金率上调后，立即加息可能性偏小。资料显示，除2007年6月至8月出现过连续三月加息外，央行很少有过连续两个月加息情形，彼时CPI同比增幅连续三月较前一个月上涨1个百分点以上。
资深房地产专家谢逸枫认为，在目前高通胀与负利率下，不买房是傻子。银行存款一年期利率即便是加到3%，跟CPI相比还是差1.4个点，钱存银行仍是贬值，而随着通胀的进一步加剧，这种境况可能更糟。 即便国家征收房产税，0.7%-0.8%的税率，跟4.4%的物价指数比起来，房产投资还是具有魅力。虽然购房门槛不断抬高，高压政策对市场的分化效应也正逐步显现。但炒房者的热情似乎并没有被浇灭。
2010年11月18日,摩根大通表示，宏观政策已出现拐点，预计未来2-3个月将再次加息。此外，她预计今年余下两个月贷款增速将有所放缓，而明年全年的新增贷款目标可能为7万亿左右，M2目标为15%。今年以来我国食品价格上涨并不断拉高CPI ，未来数月CPI仍将居于高位。通胀主要来自三个方面，一是粮食价格，二是能源价格，三是由于过去几个月人民币未明显升值，输入型通胀加剧，四是季节性调整的影响。预计明年的平均通胀率将在3.8%的水平。
2010年10月19日晚，中国央行宣布自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。加息和上调存款准备金率，以及国务院正在拟定措施抑制价格过快上涨的措施，这说明政策已经出现“拐点”。在关注“防通胀”的同时，央行已经开始更加关注实际负利率对中国经济构成的负面影响，特别是由负利率引发资产价格泡沫的金融风险。
9月29日，二次调控再次缩紧信贷政策，购买首套房首付比例由两成提高至三成；10月19日，央行宣布上调贷款利率，时隔34个月加息通道再次开启。与此相对应地，商业贷款优惠利率不断上浮，当前经历了多次调控政策后，购买首套房商贷利率普遍定格在8.5折。当前的信贷政策不但在首付上提高门槛，加息及优惠利率上浮也都让持有环节压力增大；而另一方面，商贷与公积金贷款之间的优劣势也更加明显。即公积金贷款相比首套房利率低出幅度由4月份时的0.29%扩大到1.17%。
2010年10月20日,为抑制公积金贷款用于投机性购房，住房城乡建设部20日发出通知，即日起调整个人住房公积金贷款利率，五年期以下（含五年）从3.33％调整为3.50％。根据通知，从2010年10月20日日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33％调整为3.50％，五年期以上从3.87％调整为4.05％。
从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71％调整为1.91％。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。从2010年10月20日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10％执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。此次个人住房公积金贷款利率调整，基于10月19日中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率。
9月末密集出台的商业贷款的差别化信贷政策、加息、二套房契税上调、个人所得税减免优惠停止等多项房地产调控新政，抑制了房地产投资需求，但也间接影响了银行的房贷业务量。住建部联合多部委发布了公积金贷款新政，二套房贷款公积金贷款比例不得超过五成，也就是首付必须达到五成。市民贷款购买超过90平方米的首套房，公积金、按揭贷款首付都至少需要三成；贷款购买第二套房，公积金、按揭贷款首付均要超过五成，且贷款利率都要上浮1.1倍；第三套房贷款，公积金、按揭贷款全部暂停。
《通知》规定：使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。这既体现了住房公积金制度的互助性和公平性，也体现了差别化的住房信贷政策。
加息周期已经开始，预计未来2-3个月可能再次加息。中国加息阶段已经相对滞后，因此政府要抑制通胀就要提高加息频率。虽然新增贷款的增幅较去年略有下降，但仍然略高于预期，前10个月累积新增贷款达到6.87万亿，因此预计未来两个月贷款增速将放缓，全年7.5万亿的全年新增贷款目标仍能达到，但可能会略有超标。对于明年的新增贷款目标，摩根大通预计明年贷款总量会较之今年有所减少，大概在7万亿左右，货币增速M2约为15%。从今年年初起，人民币兑美元上涨大概3%， 但增幅依然落后大部分地区货币。预计未来3-5年内，中国政府将允许人民币以每年约5%的水平逐步升值，以促进国内经济体制改革和纾缓通胀压力。
2010年11月2日，印度央行今年第六次加息，以控制通货膨胀。印度中央银行公布季度货币政策回顾报告，宣布把回购利率和反向回购利率各提高25个基点，以控制通货膨胀，并维持当前经济增速。加息之后，印度商业银行向印度央行借款的回购利率将升至6.25％，印度央行从商业银行收紧流动性的反向回购利率将增至5.25％。印度央行本次加息符合市场此前预期，这是印度央行今年年初以来第六次加息。今年印度央行已将回购利率和反向回购利率累计分别上调了1.5个百分点和2个百分点。
印度央行在货币政策回顾报告中说，印度央行一直根据印度经济增长和通胀情况采取谨慎的货币政策，今后半年货币政策将重点考虑国内经济增势对全球复苏放缓的缓冲作用，继续抑制需求方面带来的通胀压力，并把流动性不足控制在合理范围内。鉴于目前的经济增长和通胀趋势，近期不会进一步加息，但仍将对突发情况采取应对措施。今后将密切监控国内和国际宏观经济形势，并将采取措施应对资本流动和国内流动性的大幅波动局面。印度金融系统当前总体平稳，印度央行正在采取措施加强宏观审慎监测，将更加频繁地进行内部评估，并将在每年6月和12月两次公布金融稳定报告。
四，2010年11月15日，市场传中国四大商业银行年度开发贷款告罄，明年降两成。再融资关闸、上市梦断、私募拆借成本高企，再加上行业调控笼罩在市场上的观望乌云，已经迫使更多的开发商将下一年度的计划押宝在2011年的信贷开闸上。占据信贷市场大半江山的中、农、工、建四大国有商业银行10月底已停止了新增开发贷款审批。而此次不同于之前的月度性停贷调节奏。目前我们正在进行年度总结，新增已不可能，存量信贷资产的置换空间也有限，再加上四大行背负更多配合调控的任务，开发贷基本就算停了。”
在工行负责人看来，2011年的新额度到来之前，勒紧裤腰带是开发商惟一办法。更坏的消息还在后面。11月10日，央行决定再次上调存款准备金率0.5个百分点。配合着“十二五”的保民生、调结构目标，监管层防通胀、货币政策回归常态化的意图已经十分明显。在可预期的后市监管下，开发商即使挺过今年的信贷空窗期，2011年面临的信贷环境也不见得比今年好，甚至更差。“防通胀措施会加强，地产调控也会持续，预计明年的地产信贷供应会减少两成。
资深房地产专家谢逸枫指出，虽然中央收紧货币政策和银行贷款，到四大国有商业银行年底前停止放贷，但是对中国大的品牌房企根本就不会产生实质上的影响，更不要说会有资金链“崩溃”的危险。今年前10月房企销售业绩暴增，已经让房企没有资金后顾之忧。另外，大的房企基本上完成融资计划，况且银行剩余的贷款额是非常的少。从开发商四处到二三线拿地，或者是收购土地或项目等情况看，大的开发商“不差钱”。不过，大部分中小房企就比较的“危险”了，融资计划可能没完成，销售业绩又差，现在销售又有压力，不排除中小房企降价销售的现象。
资深房地产专家谢逸枫认为，对楼市震荡不小，本来政策调控让楼市陷入危机中，局部城市的“量价齐跌”，甚至出现退房或抛房的现象。现在四大国有商业银行暂时停止给开发商放贷，无疑会使楼市再次进入观望状态，加深楼市的调控周期力度。如果楼市一旦继续火爆，不排除会出新的政策，因此，这应该是第三轮房地产政策调控的强烈“信号”。
资深房地产专家谢逸枫认为，虽然“先放贷，后置换”模式的打破，也一定程度上造成了目前的开发贷断粮。面对再融资关闸、上市梦断、私募拆借成本高企，再加上行业调控笼罩在市场上的观望乌云，已经迫使更多的开发商将下一年度的计划押宝在2011年的信贷开闸上。但对20%中国大房企依然难以撼动，今年前10月大房企销售业绩暴增，例如恒大，碧桂园，万科，万达，富力，中信，雅居乐，合景泰富等房企，资金链还很牢固，甚至面对调控拿地热钱依然不减，说明不差钱。况且该融资的基本上已经完成，例如已经授信情况的房企，招、保、万、金为代表的一线房企额度并没有太多变化。
五，2010年11月17日，中国住房和城乡建设部（下称住房部）与监察部祭出重拳，联合下发了 《对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理工作的通知》，要求对2007年至2009年3月底领取规划许可证的所有房地产项目进行清理，重点对大中城市涉及提高容积率及改变土地性质的房地产项目逐一清理检查。
资深房地产专家谢逸枫认为，住建部与监察部突出“重拳”，对楼盘的容积率严查，表明房地产调控从严落实的大势正在形成，楼市调整也必然走向深入。毫无疑问，对开发商来说是一个危险的信号，尤其是广州部分楼盘有调整容积率的现象，肯定是受严查的重点。对于房企来说，也是一个不利的消息，至少在项目规划设计阶段和楼盘施工方面会及拿地方面会更加的谨慎。虽然对容积率严查不是什么新鲜的政策，但是从前面执行的效果看，显然是存在执行不到位的现象。因此，对开发商和房企来讲，不过是一场与政府心理战的斗争。
六，11月12日，国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示，依行政管理角度分析，房地产调控政策虽不存在分阶段推出的概念，但会根据市场的变化做好政策储备。
资深房地产专家谢逸枫表示，中央会根据房价是否继续上涨过快的趋势，尤其是今年11月的房价，再决定是否发起第三轮房地产政策调控，等于给开发商一个尖锐的信号。如果开发商敢再继续哄抬房价，不排除会放出更加严厉的政策，实施第三轮房地产政策调控.例如提前开征房产税,上调房地产项目资本金到35%，取消商品房贷款制度，连续加息等政策。不过，也说明中央对楼市调控比较的谨慎，避免出现影响中国经济等问题。前面政策调控基本到了盘整阶段，一旦房价和成交继续回落，新的政策就不会接着出现，后市的楼市将继续保持稳定的局面。
时下的房市有点闷烧：需求被人为压抑，外部CPI高涨，钱越来越不值钱 了，买方闷着烧；刚回暖的销售量，又遇二次调控，开发商闷着烧；政府不得不 继续出政策，毕竟有点骑虎难下，政策还得继续烧着。而时下通货膨胀已高企， 美国那边又拼命印美元。在人民币升值预期下，大量国际热钱往中国钻。
七，2010年11月14日，限购令可能至少覆盖30城市，武汉将被重点监测。似乎仍未能阻挡住房地产市场努力向上的劲头，这令政府不得不考虑继续扩大“限购令”的执行范围以及加大落实力度。11月10日，兰州成为计划实行“限购”的第十六个城市。与此同时，凡是房价上涨压力较大的城市，都要求落实国务院实行的限购措施。尽管如此，“限购令”仍然被政府认为是房地产调控较能显效的一招，并计划继续扩充限购令的范畴。
此前住建部重点监测的城市主要集中在东部沿海城市，但下一步华中区域的重庆、武汉以及西北地区的西安等二线城市也将成为住建部监测房地产市场情况的重点城市，不排除将督促部分热点城市落实限购令的可能。限购令的队伍必然要继续扩充，据悉，初步计划不少于30个城市。
2010年11月6日，住建部督促地方政府，限购城市阵容有望扩大。所谓“限购”，由4月14日、9月29日国务院两次下发的楼市调控政策中提出，即对本地居民新购商品房的套数进行限制，同时对不能提供1年社保记录和纳税证明的非本地居民，禁止发放住宅按揭贷款。 对于处在最严厉调控政策之下的中国楼市，15个城市出台“限购规定”还远不算多，在住房和城乡建设部（下称“住建部”）的督办之下，执行“居民限购房产”的城市范围，还将继续扩大。而住建部在分解这一工作任务之时，采用了问责地方政府的方式，即如果某一城市房价上涨压力较大而不采取限购措施，地方政府的主要负责人将被住建部“约谈”，直至受到行政处分。
自2009年底新一轮房地产调控政策启动以来，住建部已经建立起了一套以14个重点城市为核心的房价监测体系，而这14个城市，实际上是住建部第一轮督办限购令的依据所在。而现在，督办限购令的范围已经超出了这14个城市。 这14个城市包括：北京、上海、广州、深圳、三亚、天津、杭州、大连、厦门、南京、温州、宁波、海口、福州。这14个城市的圈定，实际上是以房价上涨的压力较大为标准划定的。 11月3日加入限购行列的苏州市，则并非在这份14个城市名单之上.
八,今年以来，楼市在政策持续调控期中跌宕起伏。“9?9”中央第二轮楼市政策重拳出击，各地“限购”令祭出、央行加息上马，以及证监会再度联手国土部收紧房企融资途径，让火爆的楼市在一个月内跌入低谷。
2010年10月4日,二次调控断违规房企银根,7成房企现金流为负.统计数据显示，已公布中期业绩的112家A股上市房地产公司上半年经营性现金流为-783.6亿元，较一季度末的-405.6亿元增加了378亿元，较2009年同期的349.6亿元增加了1133.2亿元。共有77家公司经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多。
2010年10月26日,收入前20房企平均负债率67.79% 寒冬再次来临? 根据Wind数据库，截至2010年6月，135家沪深房地产上市公司借款达3317亿元，同比增长56.46%，比2009年底增加32.06%；中报营业收入前20房企平均资产负债率为67.79%，同比上升了6.02个百分点，相比2009年底的65.03%也上升了2.76个百分点。对于资产负债率较高的原因，保利地产解释为期末预收账款高达468.28亿元，占总负债的43.38%；负债总额中有息借款566.90亿元，占总资产的41.44%，实际负债水平合理；公司一年内到期借款余额43.35亿元，占有息借款的比例仅7.78%，短期偿债压力较小。
2010年11月27日,现金流状况堪忧,56家房企经营性现金流降200％.据中国证券报信息数据中心统计，截至10月27日，沪深两市共有1251家公司披露三季报。截至记者发稿时止，统计的1181家公司前三季度合计实现营业收入27400.46亿元，同比增长34.35%；实现归属于上市公司股东的净利润1976.96亿元，同比增长48%，业绩增长的脚步仍未放缓。不过，上市公司现金流同比大幅下降。剔除金融类公司后，1172家上市公司前三季度的经营性现金流量净额为1198.39亿元，同比下降49%，这无疑使业绩的含金量大打折扣。
Wind数据显示，今年一季度，上述972家上市公司的经营性现金流量净值仅为-230.34亿元，第二季度则回升到316.78亿元，第三季度的经营性现金流量净值达到704.10亿元。从趋势上看，上述企业现金流自2009年二季度达到高峰后一直处于下滑状态，直到今年一季度达到谷底并开始触底发弹。今年三季度，已有503家公司的现金流较二季度出现了回升，占比超过50%。
虽然单季度业绩环比下降，开发商的总体负债率不降反升，但主要开发商手中“粮草”依然充足。据上海财汇信息统计，截至目前，已有包括万科、保利等在内的44家上市房企发布了三季报。其中最受关注的就是开发商的资产负债率。数据显示，主要开发商的负债率均有较大幅度的上升，如万科今年三季度的资产负债率为73.75％，而二季度末为69.83％。金地集团资产负债率也由二季度的69.85％上升到三季度的72.26％。另外，招商地产、嘉凯城等开发商的负债率都有不同程度的增加。
不过，万科解释，该公司资产负债率上升主要受预收账款大幅增长的影响，“但预收账款并不构成实际的偿债压力，公司有息负债占总资产的比例实际上仅为23.9%。”资产负债率的增长并没有太大地影响开发商现金状况。数据显示，在44家上市公司中，三季度末手中持有的现金及现金等价物余额达到1062亿元。万科表示，公司三季度所持的资金较中期时大幅增长，至315.4亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和158.3亿元。
2010年10月26日,44家房企手握现金超千亿,存货将增加.数据显示，在已公布三季报的44家上市公司中，三季度末手中持有的现金及现金等价物余额达到1062亿元，万科更表示，公司三季度所持的资金较中报时大幅增长，至315.4亿元。虽然在“国十条”等楼市调控下，中国楼市销售似乎并没有受到明显影响。已发布三季报的开发商前三季度营业收入超过1004亿元，季度末持有的现金和现金等价物超过千亿元，大开发商依然不差钱。不过，由于特殊的结算模式，这四大企业三季度环比下降了五成多。
随着保利地产今日发布三季报，A股地产的四大家族三季报全部亮相。累计实现营业收入596.8亿元，归属于上市公司股东的净利润83.29亿元。保利地产今日公报显示，7-9月份实现的净利润为6.63亿，同比增长69.87％，单季净利润金额超过万科的4.6亿元。不过，在四大地产公司中，万科在严政调控下，整体表现也不逊色，该公司公告表明，今年三季度公司实现销售面积280.9万平方米，销售金额346.4亿元，占到前三个季度销售总和的48.5％。其中，8月和9月份连续两个月销售额突破百亿大关。另外，金地集团1~9月份净利润133982.30万元，同比增长了74.20%，而二季度净利润同比增幅为327.02%。
2010年11月13日,据初步统计，二次调控后房企拿地已接近20次，金额超过200亿元。国家统计局最新数据显示，前10个月全国房地产开发投资高达3.8万亿元，同比增长36.5%。新政调控之下，开发商依然在土地市场高歌猛进。靓丽的销售业绩增强了开发商扩张的野心。恒大以7000多万平方米的土地储备坐拥土地爷头把交椅。今年恒大已率先进入三线城市，未来还可能增加项目数量，只有全国项目数量达到130个左右，才能配合未来集团销售业绩持续增长的需要。今年前10月许多品牌房企已完成了80%或90%销售指标，现在房企自有资金非常充足。在调控下政策下，许多房企认为现在是土地市场的抄底时机，所以会出现这一波拿地热。
在刚结束的楼市“银十”中，京、沪、深等地的楼市成交量都出现程度不一的降幅，而各大房企最新的销售数据也显示，龙湖、首创、世茂房地产10月销售额环比均继续上涨，而保利、复地、富力等则明显回落。在市场低迷开发商销售乏力的同时，政策层面则进一步趋紧，取消房贷优惠利率、加息、预售金监管等措施轮番出台，施压房企银根。国庆前夕，中央各部委联手出台“929新政”，上调房屋贷款首付以及贷款利率，并要求进一步落实房地产差别化信贷政策。
暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。10月20日央行又一次上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，限贷及加息效应叠加必将强化楼市调控效应，增加了房地产开发和个人购房的难度，而央行公布的统计数据也显示，2010年前三季度，房地产贷款增速逐步回落。北京将在12月1日起正式施行商品房预售金监管的暂行办法，这则消息更让开发商雪上加霜。北京市统计局数据显示，在北京房地产销售定金和预售款资金约占开发商开发资金的四分之一，总金额超过千亿元人民币。
开发商在逐渐被收紧贷款的环境下，再次收紧预售资金，对房地产开发公司的现金流及新项目的影响巨大，开发商只有降价以求快速销售回款，以保证足够资金使在建项目竣工。中央高层此间也再次发出调控不放松的信号。10月27日，国务院温总理在部署四季度经济工作，再次重申遏制房价过快上涨，强化各级政府职责，合理引导住房需求，抑制投机需求。而在上市房企的三季报中也显示，看空四季度也普遍成为开发商的共识。佳兆业的报告称，希望能稳当地度过，或不会出现降价等促销措施。四季度市场整体销售速度可能明显放缓，但因为全年推盘的最高峰已过，后续销售压力不大。
这些调控政策对房地产开发商的销售影响确实很大，而且是对开发商资金回笼的‘致命打击’。但就目前而言，开发商不会轻易降低房价，房贷政策会影响部分潜在的意向型客户，但是真正的刚性需求并不会受到太大影响。因此，大部分开发商还是会选择“硬扛”。在四季度大部分开发商可能会采取更大的降价促销措施，如增加折扣等，但全面、明显下调价格的可能性不大。
目前中国楼市最新调控要点集中三个方面，一是暂停发放第三套房贷 ，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。二是推进房产税改革试点：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。三是部分城市限购房套数：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。四是囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款：对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
以上四方面，除暂停发放第三套房贷和限购令政策及不给房企贷款外，唯有房产税改革试点工作陷入被动。