万科高价拿地又促销，房价堤坝没“决口”

    什么时候才能有自己的家？也许是大部分国人的梦想。有人说“房价继续涨吧，开发商继续抱着你们的房子别动，看你涨到头是什么样子”，发展中国家处于这种处境似乎很好笑，毕竟总理都说了，没房可以先租房，呵呵，只要有住的地方，还害怕你涨？

    心知肚明，开发商、银行、政府可能都不希望降房价，但是大势所趋，自然规律是任何人也左右不了的，有人把老百姓形容成任人宰割的猪，真的就对了，他们无忧无虑，快乐幸福。尔虞我诈，勾心斗角，唯利是图的人，虽然富有，可是那份心累，是无法形容的，谁痛苦谁知道。

    话说回来，这边老百姓无忧无虑，快乐幸福着，暂时观望不买房了，那边开发商坐不住了，尔虞我诈，勾心斗角，在商言商，心累。

    万科高价拿地，同时搞打折，异常举动背后是否存在玄机？就在前几天，北京万科和武汉万科几乎是在同一时间作出了两个“截然相反”的事情。北京万科以52.27亿元的高价拿下北京市海淀区两居住用地，成交金额为37.44亿元，两块地楼面价分别为近2万元/平方米和1.6万元/平方米，创新政后北京地价最高纪录，不过还是低于之前的市场预期。此外，11月万科还转战南京，以8.6亿元的价格拿下了栖霞区仙林湖的商住地块。截至2010年10月底，万科今年以来在全国各地共计拿地78幅，拿地总金额为454亿元，权益规划建筑面积共计1742万平方米。

    而在北京万科“高价”拿地的同时，千里外的武汉万科却在11月推出优惠活动。包括每周5大项目各推出10套"一口价"特供房源，购房即送11888元家电基金，来访客户均享见面礼，老业主推荐享积分，再减免6个月物业费等。由于此时正处于二次调控下的敏感期，万科之于龙头老大实行促销计划，迅速被视作万科全国降价的前兆，更引发是否会产生新一轮降价潮的猜想。

    不过，我以为万科高价拿地又促销，中国房价堤坝没“决口”，这是两个不同的事件。万科高价拿地可以理解为房地产企业资金投入土地防止通货膨胀，武汉项目促销优惠可以理解为房地产迅速需要回笼现金流。就企业行为而言，万科在商言商没有错。就中国楼市而言，房价整体预判而言，我们保留仁者见仁智者见智意见。

其实万科并未降价，武汉万科此举更多的是有利于其进一步回笼资金，和全面降价关系不大。毕竟，任何一个房地产企业都需要现在开始完成本年度销售任务。虽然万科今年销售已经创出新高，但要把现金拿回来弥补未来建设和土地这部分时，任何一个房地产企业都是有缺口的。因此，北京万科的“高价”拿地和武汉万科的“降价”促销，其实都是万科快速开发快速周转的一种形式。

　　我们认为，目前市场部分开发商受到调控影响资金趋紧，但仍有相当数量的房企现金充裕，有较强烈的购地需求，同时，低地价未必有低房价，最有力的土地政策应该是在合理的土地转让价格基础上，增加土地供应，并在土地供应环节加强监管。

    至于房价促销优惠，表明部分房企观望氛围中高调抢跑。素以理性果断和嗅觉灵敏著称的“地产一哥”万科的此次武汉项目促销优惠，原则上是让沉闷多日的武汉楼市涟漪阵阵，至于他人是否因此而嗅到市场的一些危机我们不敢轻易下结论。

    万科2010岁末年终，领跑楼市还是“搅局”？新政频出后，房地产市场各方都选择观望。一般的开发商原则上会追求利润最大化，想坚持熬到市场重新火起来时。万科理念是注重项目做促销活动，未来房价上涨或者下跌主要还是看区域。至少，武汉项目选择在这个季节启动促销举动，效果是明显的，旗下在售的5大项目总销售额就超过1.5亿元，同比增长50%就是战略决策正确明证。

    我们都知道中央最近加大了对房产调控力度并出台相应政策，于是万科董事长王石也认为房产政策的出台表明了国家调控房地产市场、防范房价过快上涨的决心。不过我们更认为万科的发展导向是自住型住房，符合政策导向及市场变化趋势，不管市场如何变化，万科房价都将维持在购房者可接受范围内。

    从经济学常识看，房价是人们获得单位住房面积所支付的价格，它与人口密度、收入水平直接相关。较高的人口密度意味着单位面积上竞争的人越多，收入中用于住房的比例越高，房价也就越贵。决定人口密度的因素，不仅是人口总规模，还有可供居住的住房面积。城市化过程中，增加的是住房总需求和住宅市场规模。如果城市发展、住房供应无法跟上人口增长，那么住房资源激烈竞争，很可能导致房价过快上涨。这这点上来说，武汉项目促销是万科部分城市营销战略决策的同步城市化进程之举，没有其他隐含意义，至少我认为这样。

最后，可能万科此次促销引发外界对下轮楼市降价猜想。不过我一直认为这是属于正常销售战略行为，因为在北京、上海等其他城市，价格依旧坚挺，金地集团、招商地产等上市公司都纷纷表示年底没有统一降价的策略，降价暂无全国蔓延迹象。

    不过，由此引发的业内变相促销风起是必然的。事实上，已有开发商选择了变相促销手段。最近一周，为推销上海周边城市某楼盘，开发商实行一成首付的促销措施，向购房者提供为期3年的免息购房借款。无独有偶，北京、广州等周边城市的楼盘也向购房者提供借款，以帮助他们避开限制外地人购房的政策。如果以此解读为开发商快要扛不住了，房价即将大幅下跌，那未免有点不太现实。

    历经2008年‘一惊’，开发商学聪明了。2010年的摊子铺得很稳健，融资也做足功课，普遍未雨绸缪，现在还未出现哪家发展商资金断裂的消息，出于对通胀预期和资产价格上升的预期，现在也没有哪家开发商愿意贱卖楼盘，着是事实。不过，加之 “限购”、“限贷”等政策出台，年底前市场销售回暖基本无望。

    政策归政策，最后看市民预期，现在，市民不买账银行忧风险。比如武汉万科高调宣布大幅优惠，部分市民不买账。大部分市民认为万科这种促销的项目很多远离市中心，原本定价就偏高。面对市场环境的变化，我们应该始终坚持按购房者愿意接受的价格出售房屋，说到也要做到才行。

    不过，不管接下来楼市降价之猜测是真是假，万科高价拿地又促销，整个中国房价堤坝其实没“决口”，但至少表现了人们对于楼市降价的微弱心理倾向，这就是市场！是否？

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