深圳房地产律师/颜宇丹

    自今年国家四月份发布房地产市场第一次调控政策距九月底发布第二次调控政策将近半年的时间里，楼市上演了一幕幕悲喜剧。但本次调控与第一次调控明显地差别是：第一次调控后由于买方对后市的恐慌，纷纷或真实或借口因贷款受阻而退房，本律师也在上一轮调控中代理了几起买方退房的诉讼，到现在为止都已陆续结案。

    而这一次发布调控政策后却没有象上次一样在买方中引起太大的震动。究其原因，国家一次又一次的调控，非但没有如愿打压下房价，房价在市场沉寂一段时间后反而报复性反弹地越调越高，四月份调控以后市场的反应就证实了这一点。

十月份后，笔者颜宇丹所在的深圳市场受“限贷令”和“限购令”的影响下，成交量骤然减少，房价有所回落，这是意料中的事，也符合市场规律。以往房价下跌时，多是买方退房高峰期，但这段时间出乎意料的是，最近频频接到交易过程中卖方反价要求增加房款或卖方违约不卖的咨询和案件委托。

    这其中归结起来有两种类型。第一种是期房买卖，比如年初签订的买卖合同，卖方买的是预售房，房产证要一段时间后才能得到，于是买卖双方约定买方先交纳一定房款，待卖方取得房产证后过户给买方。买方赵小姐就属于这种情况，她于今年三月份购买了一套价值为160多万的期房，并交给了卖方定金十万元。卖方是一次性付款给开发商的，合同约定赵小姐交纳定金后就可住进房子里，开发商十一月底办好房产证卖方立即过户给赵小姐。赵小姐高高兴兴地装修并购买了家私住进去几个月后，眼见现在卖方快取得房产证过户了，卖方却通知赵小姐说因为深圳“限购令”原因，他因是外地户口只能在深圳购买一套住房，如果卖了这套以后就不能在深圳再买房子了，所以他愿意把赵小姐的十万定金退还给赵小姐不卖给她了。这当然只是个借口，因为即使是受“限购令”影响，卖方出售房产后属于无房户仍可购房。据赵小姐说她购买的这个成交额为160多万的期房短短几个月时间里就升值了三十多万，即使现在受国家打压房价稍有回落，但比起当初购买价还是升了不少，这也就是卖方违约不卖的真实原因。现在赵小姐欲委托本律师向购买房屋的所在地法院起诉卖方，要求继续履行房屋买卖合同，也就是俗称的“强制过户”。

    还有一种类型是经过交易时间的跨度，虽经国家打压房价，但仍比签约时约定的价格高出许多，业主受利益趋使加价不成索性违约。李先生便是这种情况的一例卖方，他于八月底出售一套二手房，当时的价格是190多万，买方正在办理贷款过程中，九月底受国家政策影响，银行贷给买方的首期款比约定的少了一成。买方要求筹款继续履行合同，卖方李先生也同意给一段时间让买方凑足首期款。但现在李先生发现在他楼下同一户型同一朝向的房子刚卖给别人的价格比他的合同交易价多出了二十多万，于是他便以买方没有及时支付首期款超过合同约定期限为由要求解除买卖合同，由此引发争议被买方诉至法院，现在李先生已接到法院传票准备应诉。

    以上两个典型的例子说明，老百姓已对国家调控楼市习已为常，对下一段时间里涨和落都不会抱有太大预期，眼前利益才是可以掌握的。由于前期房价涨幅过快，即使房价暂时下跌，但有很多交易还未完成的房屋的市场价也比签约时有明显升高，卖方有利可图便违约。卖方逆市反价的原因只有一个：楼市还有大量泡沫没有挤掉！

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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：[email protected] QQ:1422054976