长杰有话说：沈阳上调土地增值税预征率的影响力

　　好的。对于这一房地产新政，我们有这样三个认识：

　　6月3日，国家税务总局发布了《加强土地增值税征管工作的通知》，俗称“53号文”，提出了将土地增值税作为调节手段，以达到稳定房地产价格和促进房地产行业健康发展的目的。首先，我们看到这不是一个孤立的政策，而是今年4月17日“10号文”，也就是《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨》这个通知的一个延续，是遏制房价过快上涨一系列政策组合拳中比较严厉的一套。

　　为什么说它是“比较严厉的一套”呢？一，这是国税总局首次明确预征比例，规定除保障性住房外，切实按照税收法律法规开展预征，核定征收率原则上不得低于5%；二，土地增值税从严清算可操作性强，国税总局已于去年5月发布详细的《土地增值税清算管理规程》,加上今年5月26日、6月3日发布的关于相关清算与加强征管的通知，对土地增值税计算、预征、清算过程作出详尽的说明；三，严厉的态度跃然纸上，那就是建立了问责制，以便清算土地增值税的工作落到实处。

　　其次，这一新政，已成燎原之势，乃大势所趋，不可阻挡。从今年6月开始，山东、浙江、江苏、福建、广东、上海等省市就已陆续调高了土地增值税预征率，与过去相比，这一预征税项基本上调了一倍。最为严厉的，要数内蒙古自治区。按规定，从7月1日起，凡在内蒙古开发建造商品房销售的房地产开发企业，均按商品房销售价格确定预征率进行预征土地增值税。其中，销售价格不超过3000元/平方米的商品房，土地增值税预征率为1%；销售价格超过8000元/平方米以上的，被要求预征的土地增值税比率高达6%。

　　第三，这一新政，将对沈阳市的房价走势产生重大影响。因为上调土地增值税预征率，势必增加房地产企业作为供给方的税费成本，迫使地产企业调节新房销售速度和房价，进而大幅减少囤地、囤房行为，加快新房销售的周转速度，从而起到缓解沈阳房价过快上涨势头的作用。

　　当然，也有房地产商算账，认为土地增值税原本的预征规模就不算大，此次即便上调1个百分点，对于房地产市场的实际影响有限；与此同时，土地增值税率的上调反而有可能间接推高房价。但是，不要忘了，国税总局这次祭起的是“清算土地增值税”的大旗。在过去多年来的实际执行过程中，由于开发企业的成本核算存在较大的技术难题，同时没有严格的征缴时限，土地增值税一直采取预征的方式收取，大部分地区按预售商品房收入的0.5%—2%的低比例征收。而现在，根据《土地增值税暂行条例实施细则》及《土地增值税清算管理规程》，土地增值税将实行四级（最低30%，最高60%）超率累进税率。这其中巨大的税收敞口一旦清算，则意味着那些房价涨幅越大、毛利率越高的项目，受到的影响就会越大。从这个意义上说，这一新政对抑制房地产商的新房大幅涨价、囤地囤房、捂盘惜售、伺机涨价等行为，将非常有效。我们正密切关注这一切。

　　好的，主持人。

      ***注：此为20101129早7：30辽宁广播电视台经济广播直播底稿，播出时，略有改动。