9月底国家出台“新五条”，对我国房产业施加更为严厉的压力，强化调控问责制、实施差别住房信贷政策、切实增加住房有效供给、加大交易环节检查和调整交易环节契税等。愈加严厉的房地产调控到底会在多大程度上给中国房市带来压力？在人民币不断升值的压力和持续升值的预期下，目前不少外资却在纷纷进入中国房地产市场，这是否会冲淡中国政府的调控预期？
Q：根据您公司的调研，“新五条”出台先后中国房地产市场供需状况和交易量是怎样的情况？
A：根据我们的替代性指标进行估计，9月的全国新房潜在供应量环比增长15%左右，而我们检测的37个一二线城市的日均交易量在9月环比增长了37%，部分城市的新房去化速度可能进一步提升。但同时我们观察的17个一二线城市的待售新房总量在经历了7-8月的“蹒跚”之后，又掉头上行，这意味着9月不同城市的房价上行压力在“二次调控”之前即已经出现了分化。
Q：新五条被称为“史上最严厉的二次调控”，它我国房地产市场会带来怎样的影响？
A：我们认为“史上最严厉的二次调控”会造成非常明显的销售量再次收缩，并且这种影响在十一期间就已经开始陆续体现，但是由于各地的房地产交易网报出的成交数据往往有1-2周的滞后，因此我们预期统计数据上的显著下滑从本周（
Q：除此之外，政府近几个月一直在需求方面加以管制，“限购令”也给房地产市场带来了很大的压力吧？
A：对！“史上最严厉的二次调控”并非“冷饭热炒”，地方政府出台的房屋限购政策对需求具有非常直接的“杀伤力”。截至
Q：限购令有再扩展到更多城市的可能吗？
A：如果一定要说“二次调控”是在“冷饭热炒”，那么在“政治”添加剂的催化之下，这碗冷饭已经被炒得尤其“给力”。仅仅一个北京出台限购政策完全无伤于大局，但是如果限购政策一旦大面积铺开，其产生的影响总和可能绝不会仅仅只是线性的叠加。短期而言，我们认为其对市场预期和实际购买力的影响将是深刻而超预期的。房价继续过快上涨的风险在迅速而高效的国家机器面前将荡然无存，唯一值得担忧的问题，是这一场“强行调控”最终收场的方式和时间点。
Q：在目前国内房地产受到更为严厉的打压的同时，外资却频频进入我国房地产领域，根据您的研究，这个频率和资金流入情况、流入方向具体是怎样的？
相关链接：http://news.xinhuanet.com/politics/2010-10/03/c_12627766_2.htm
A：我们并没有直接的数据以判断海外流动性进入中国楼市的量和频率，但是根据我们和海外客户的频繁交流，我们认为海外热钱流入中国楼市主要有两方面的特征：
1、 相对长期性：多数热钱流入中国楼市其实并非为了短期的投机，中国经济长期强健的基本面和未来进一步增长的空间一直被很多国外投资者广泛看好，而楼市的表现在很大程度上能够反映一国经济增长的实际情况和未来空间，海外投资者投资中国楼市，事实上也是投资于中国未来持续而强劲的经济增长。短期来看，人民币升值预期是一个刺激性因素，但是更中长期上看，投资中国楼市的根本逻辑在于看好未来中国持续的经济增长。
2、 地域性区别：中国一线城市的房价在国际横向比较中事实上也已经处于相对较高的位置，因此部分海外热钱事实上更倾向于二线城市，事实上已经有一些热钱开始向三四线城市流入。我们交流的部分海外投资者对一线城市的房价继续上行空间表示一种相对谨慎的态度，毕竟风险已经开始累积，而对于立足于中长期投资的资金来说，进入当前房价并不高，而未来经济基本面依然强劲的城市或者地区，是相对更优的一种选择。
Q：外资的进入背后的原因是什么？是否主要原因是在赌人民币升值？除此之外还有什么因素？
A：自
Q：外资的进入是否是国际投资者在抄底？那么这样的举动会不会冲淡我国房市调控的效果？会造成怎样的结果？
A：外资的加速流入更多是由于全球流动性的泛滥，而并非国际投资者对“抄底”的判断。总体上看，楼市中的热钱和全国整体楼市成交量相对，依然只占一个非常小的比例，因此我们认为热钱的流入不会冲淡我国房地产市场的调控效果，国内自身需求的变化才是决定楼市变化方向的根本驱动性因素。
Q:目前新政和人民币升值预期下，如何来评估房地产行业的投资价值？
A:中长期上看，由于我们对中国未来经济增长的前景依然持乐观态度，因此房价大幅下行的压力并不大，只是不同的城市面临房价进一步上涨的速度可能存在差异。短期而言，我们认为在未来6个月内，房价继续上行的概率并不大，更有可能呈现出一种停止上涨或者略微下调的格局，但从明年下半年开始，房价又可能开始进入上行周期。但是房价上涨的速度则要取决于本论地产调控最终的结果和明年经济的整体走势。中长期上看，楼市依然是居民进行资产配置的重要途径之一，我们对房地产行业在1年尺度以上的前景依然持乐观态度。
Q：在您看来，未来短期和长期内我国房价会怎么走？有没有可能下跌超过50%？
A：至少在短期或者在可以预见的将来，房价下跌超过50%的概率基本为零。首先房价的变化在很大程度上反映了一国经济的变化，从历史上各个国家的楼市表现上看，除了日本由于在90年代面临非常严重的经济萧条，出现了房价接近甚至超过50%的下跌，我们研究的其他超过30个国家都没有出现过全国房价一次性超过50%的整体性下跌。08年百年一遇的金融危机，风暴中心的美国房价也只是下跌了30%左右。因此除非中国经济增长未来出现巨大而深刻的危机，房价不可能出现超过50%的下跌。
Q：在这么严厉的调控政策下，万科的销售业绩已经超越了09年全年，您对这一现象怎么看？
A：对于多数城市，即使四季度交易量出现明显下滑，今年全年的交易量也有可能超过09年，对于万科的销售业绩我们并不感到吃惊。但万科的例子说明，对于地产调控，房地产企业面临的即是“危”，也是“机”，顺应调控政府的走向，及时面对市场需求的变化和不断调整销售策略，才应该是地产开发商中长期的最优生存之道。
从各国经济上看，地产市场都是一个波动性很强的周期性行业，并且平均而言在几十年的时间尺度里都可能面临1-2次非常严重的周期波动。因此对于一个立足于百年的地产公司而言，最重要的不是在某一个特定时期保持更高的利润空间，而是要在中长期都坚持顺应市场的理性策略，并且不断的快速做出反应，这样才能够在每一轮周期中都成为最终的赢家。
Q:在目前这种情况下，如何来看待地产股？其估值是否合理？未来股价会怎么变化？或者会出现怎样的分化？
A:短期而言，由于地产调控，加息和交易量下滑的三重影响，地产板块并不能够取得明显的超额收益。
Q：
A:就A股市场而言，我们认为本次加息不会改变四季度市场上涨的方向。首先，实体经济放缓的步伐已经比较明确。只要不是二次探底，目前的市场估值水平或多或少地已经反映在了股价当中。其次，本次利率政策的调整将会进一步强化国内房地产调控的效果，有利于市场形成房价调整预期。由这最终将使得房地产行业对流动性分流的效应进一步降低。再次，在全球流动性泛滥的环境下。本次加息并不会改变国内流动性整体宽裕的局面。最后，目前看来，国内的CPI读数有望在本季度筑顶。这意味着，后期更为严厉的紧缩性政策发生概率降低。总得来说，后期经济放缓、流动性充裕和政策相对平稳的局面并未发生实质性改变。这种环境仍有利于股市产生正收益。因此其对地产板块的影响更多是短期和一次性的