近期，爱尔兰债务危机成为财经界继希腊债务危机后的另外一场危机。究其这场危机背后的罪魁祸首就是房地产。
爱尔兰房地产行业从1996年开始就进入了为期10年的疯狂上涨期，导致房地产泡沫极度膨胀，一直到2008年房价猛跌36%，最终开始了这一场轰轰烈烈的债务危机。大量贷款变成了坏账，银行收不回钱，政府只能通过补贴来消化这些坏债，政府的负担逐渐加重，一直到现在中午无法承受，开始想欧洲其他国家伸手求援。
同样经历如此起伏的还有日本、美国、香港等地。这些地方所引发的债务危机中，房地产均为重要诱因。
解析爱尔兰债务危机的的各个环节，会发现每个过程与中国房地产发展的现状是如此的相似。
1、 房地产占GDP比重过大，对经济带动巨大。
爱尔兰： 1999至2007年,爱尔兰GDP总量增加了60%,人均GDP增加了37%。在OECD国家中,排在美国之前,仅次于日本。爱尔兰成了名副其实的欧洲富国之一。 爱尔兰经济快速增长得益于地产业的快速发展。1996年,房地产业在GDP中的占比是5%；2006年,是10%。公共住房领域的投资增长是爱尔兰投资增幅最大的领域。1995至2000年,用于住房的投资为33亿欧元,2000至2006年,这项投资达到105亿欧元,增幅218%。爱尔兰居民将新到手的财富再投资于房地产。开发商将码头变成办公楼,将牧场变成居民住宅区。2006年,开发商建造了93419座住宅楼,是十年前的3倍。
中国：我国GDP的增长一直处于全世界其他国家的前列。2007年房地产业增加值占GDP的比重达到4.75%，2008年房地产业增加值占我国国内生产总值GDP比重超过5％。
从上面的数据对比中可以看出在中国房地产在GDP中的占比例相对于爱尔兰来说较低，与爆发经济危机的美国2008年相比也较低一些（美国08年占12.5%）。但是这个不能说明中国不存在危机的可能。在中国部分地方县市，房地产已经绝对成为支柱产业。009年海南琼海房地产业拉动GDP增长10.7%。上海2009年GDP增长率为8.2%，而房地产增加值的增长对GDP增长率的贡献为39.4%。
2、 房价暴涨
爱尔兰：从1995年到2007年,新房价格增长3.5倍,二手房价格增长3倍,房价与家庭年收入之比由4增长到10。
中国：2004年全国商品房成交均价涨幅近18%，2007年为15%多，2005年为14%多。2009年全国完成房地产开发投资36232亿元，比2008年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%。2008年全国统计，中等收入户的房价收入比为8.23，已经不具备购买房屋的能力。
从两组数据中可以看到中国的房地产市场和爱尔兰一样经历了飞速发展。房价收入比不断地提高，均超过警戒线（房价与居民收入比在3到6之间合适，不宜超过7）。
3、 国家获利颇丰
爱尔兰：通过征收巨额增值税和印花税，是政府从高速增长点房地产行业中获得丰厚利润。据推算，爱尔兰的值税和印花税占房价的28%。
中国：高额土地出让金和其他税费占到房地产开发成本的接近一半（REICO报告：从房地产开发企业的总支出角度分析，开发和销售环节税收占19.06%，土地成本占30.36%，两项合计总支出中流向政府的比例占到49.42%。）
从上面两个数据中可以看出两个国家的政府为了增加收入，已经成为推高房价的主谋之一。
4、 房价脱离基本支撑面
爱尔兰：2008年,爱尔兰房价已超过所有OECD国房价,高居榜首。当年,国际货币基金组织的调查警示,爱尔兰房价涨幅已脱离了基本面支撑,房价位居全球16个脱离基本面支撑的高房价国家之首。房价与基本面之间出现了30%的房价缺口。中国的房价上涨同样远远大于GDP的上涨速度，严重脱离基本面支撑。
脱离经济基本面的房价说明房地产市场已经处于非常危险地边缘。
5、 大部分银行业贷款流向了开发商和个人房贷
爱尔兰：2008年银行对开发商的贷款就达2000年全年贷款的140%；2008年,个人房贷是2000年全年贷款的175%。充足的流动性刺激房价飙升,房价的上升又鼓励银行业放更多的贷款给开发商和个人。
中国：中国央行发布《2009年金融机构贷款投向统计报告》，报告显示2009年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元；年末余额同比增长30.7%，增速比上年末加快20.4个百分点。
两组数据说明中国房地产贷款还未达到爱尔兰那样的疯狂程度，但是两个国家都面临大量流动性的问题。大量资金纷纷进入房地产市场，持续推高房价。
6、 空置率居高不下
爱尔兰：房价过高,爱尔兰许多年轻人和工薪阶层只得去国外买房,刚性需求开始下降,从而推升了房屋空置率。据都柏林大学的调查,截至2010年2月底,爱尔兰房屋空置数量达34.5万套,空置率高达17%,远高于正常空置率5%至10%的范围。 市盈率过高。爱尔兰住宅市场的市盈率高达38倍,而其他资本投资的市盈率不足14倍。
中国：虽然中国一直对近几年的房屋空置率秘而不宣，但是通过各种渠道的了解到中国的一线城市达到40%。
中国的空置率指标远远超过爱尔兰，更是超过了正常范围。这一点值得担忧。
7、 疯狂的房地产投资，购房者和开发商负债率较高。
在爱尔兰，由于房价持续上涨，再加上宽松的财政政策使开发商、建筑商、购房者都很容易从银行贷到款。陷入全民投资的浪潮，很多人将从房地产行业赚到的钱又投资金房地产行业。很多人同时按揭多套房子，这个与前些阵子上演的《华尔街 金钱不死》里面的男主角妈妈是一样，拼命地贷款炒房，最后房价暴跌，银行的催款单满天飞。银行资产大规模缩水，银行损失惨重。2010年，整个银行业的损失高达约350亿欧元,占爱尔兰年度GDP的20%,银行资产缩水70%，导致了许多银行处于破产边缘。
在中国由于居民的投资渠道单一，很多人还是选择了投资房地产。全民炒房的浪潮已经席卷全国。温州炒房团、山西炒房团横扫大江南北。监管机构对60家大型房地产企业集团的调研，有18家平均资产负债率超过70%；此外，房地产企业集团多头授信风险成为风险排查中较为突出的问题，涉及集团内互保现象有所上升，互保贷款金额高达1417亿元。
很多人说国家不会让房产价格大跌的，因为大跌之后，首先垮掉的是银行。这个确实没有错，爱尔兰的房价大跌之后，银行纷纷面临倒闭的危险。最后政府不得不出来拯救银行。最终导致政府债务负担加重，出现财务危机。如果中国的房价大跌，政府也不得不拿出钱来就银行，在全球政府缺钱的情况下，谁来借钱给我们政府渡过难关？
隐含危机：国内就业压力大，城镇新增刚需弱。
在我国2006年-2010年间，年均增加200万以上劳动供给。大量的农民工涌入城市，每年大约有100万大学毕业生。这些都让我国的就业压力空前。富有阶层凭借资金炒高楼价，最后接手的刚需阶层大多数收入较低，对于高房价支撑压力较大。如果出现房价大跌，大多数接手的刚需人群很容易成为个人倒闭者。
隐含危机：政府债务负担依然较重。
我国的经济发展中，基础设施建设对GDP的拉动较大。大量的地方融资平台出现，很多政府债台高磊。2010年6月23日下午，国家审计署审计长刘家义向全国人大十一届常委会第十五次会议作了《关于2009年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》。报告显示：省、市本级和西部地区债务风险较为集中，有7个省、10个市和14个县本级的债务余额与当年可用财力的比率超过100%，最高的达364.77%。从偿债资金来源看，2009年这些地区通过举借新债偿还债务本息2745.46亿元，占其全部还本付息额的47.97%，财政资金偿债能力不足。政府不但要担负基础设施建设的费用，而且要进一步加大经济适用房、廉租房的建设。近期暴露出很多县市建设资金不足问题，已经说明地方政府的财政压力非常大。
如果房价大跌，大量开发商将放弃继续购买土地，随之而来的是土地财政体系的崩溃。地方政府丧失偿债能力，也导致大量的银行坏帐。地方政府的坏账和开发商、购房者的坏账累积，对银行的冲击将是毁灭性的。
隐含危机：居民收入增长缓慢，贫富差距进一步拉大。
房价太高，而且持续上涨，超过了城镇居民收入增长形成的购买能力，迁移入城的农民，更无能力在城市中购买住宅。2008年全国统计，中等收入户的房价收入比为8.23，已经不具备购买房屋的能力。包括中等收入居民在内，中低收入的居民占全体居民的60%，加上每年需要向城镇转移的农民人口，85%的家庭没有购买住宅的能力。再加上国家持续建设廉租房、经济适用房、公共租赁房。大量的刚性需求者住进“公屋”，使需求进一步降低。
如果长期这样下去，会像爱尔兰一样失去刚性需求，最终“击鼓传花”的游戏无人接花，最终让投资者损失惨重。房价也会随之大跌，到时候整个地产行业会出现崩溃。
或许有人会拿香港举例，说明公屋保障下商品房价依旧上涨。应该说香港楼市具有一定的特殊性。首先香港楼市已经基本是“豪宅化”，且香港的商品房具有很强的金融属性，由于香港宽松政策，大量的资金进入香港支撑香港的楼市。例如受香港投资移民政策支持，大量的内地富豪到香港置业，拉动香港房价上涨（最近香港对投资移民政策做出调整，导致近期香港楼市惨淡）。如果说香港楼市有中国富豪支持，那么中国的楼市未来会有那么多的富豪支持吗？
中国楼市的控制策略
通过对爱尔兰房地产市场的分析，可以为我国房地产发展提供很多参考价值。
中国楼市首先要控制房地产贷款，避免因为房价大跌对金融系统造成冲击。这一点政府已经开始通过限贷措施进行调控。预计未来针对房地产的信贷还会进一步收紧。
其次，要控制炒房。炒房是导致房价上升的一个很重要因素，如果楼市中炒房者减少，将整个市场拉回合理的供求关系面上，未来就不会出现大量的负资产者。这一点政府已经开始也已经作为重要的调控手段在实施。针对炒房要严格执行限购、限贷的政策预计会持续。
增加刚需。刚性需求是房地产市场回归理性的最大因素。刚性需求的增加最关键的是引导最健康的刚需者，避免刚性需求者盲目贷款购房，造成自身资金压力过大，最终对个人和社会经济均造成影响。引导健康的刚需一方面需要提高刚性需求购房者的收入，另一方面就是控制房价。提高购房者收入方式包括增加工资，还包括延迟购房者购房，也就是等购房者拥有足够的经济实力在选择购房。现在的将首套购房者的首付比例提高至三成也就可以达到延迟购房者购房，增强信贷安全的目的。
控制房价。通过控制房价使房价收入比回归合理区间。控制房价策略一方面应该包括控制开发成本，最核心的就是控制土地成本。控制土地成本的方式最好的方式应该是通过征收物业税改变地方政府单纯依靠土地财政的方式。另一方面就是使开发商降价让利销售。这方面从税收、市场压力等方面都在实施措施。
现在政府也在通过上面几点在积极的控制房地产市场泡沫化。从现在国内房地产市场泡沫化程度来看，政府调控的压力巨大，未来调控政策会持续延续。或许中国将结束为期10年的房价上涨红利期，将迎来长期的调整期。