我已经习惯在互联网上看到澳大利亚房产广告，习惯了南半球风光里的屋顶泳池和壮观海景。全球房产最热点地区除了中国，当属澳大利亚。那里，投资房地产的热情高涨。近期举行的悉尼购房者及房产投资者展览就有10000人参加。当地房屋交易之盛，使中介机构有实力租借悉尼歌剧院拍卖房屋。最近一次，在这个盛开的演艺场所，将拍卖11处豪华住宅，十处位于新南威尔士，一处位于昆士兰。受邀请的竞拍者大多来自亚洲，我怀疑最多是中国人。标的房产价格最高的达1000万澳元（约合990万美元）。这只是底价。

根据美国房地产协会和澳大利亚房地产管理协会数据进行的计算，澳大利亚房价20多年时间里增长了三倍。当下，悉尼平均房价比大纽约地区高出20万澳元。单单在悉尼歌剧院玩拍卖的Ray White公司去年在澳大利亚就售出了230亿澳元的住宅和商用房产（多数是住宅）。该公司董事长对媒体说，悉尼或是墨尔本绝不会出现楼市崩盘。黄金海岸的希尔顿公寓将一如既往地吸引富裕的外国投资者。

对澳大利亚房地产市场热贡献至伟者，是中国人。中国人不仅以自己积累的财富赴澳购房，还以“中国需求”支撑了澳大利亚国内经济。IMF（国际货币基金组织）预测澳大利亚经济2011年将增长3.5%，动力即来自中国对煤炭和铁矿石的需求。经济向好刺激了澳大利亚国内对房地产投资的需求。《华尔街日报》采访到一位在新南威尔士养鸭子的农民，他已经在悉尼地区拥有三处租赁房产，还希望增加投资。

鉴于房地产市场对金融系统的依赖，市场十分关注房价高涨对澳大利亚银行业的影响。澳大利亚联邦银行、澳大利亚国民银行、西太平洋银行和澳新银行主导着该国抵押贷款业，拥有该国四分之三以上的住房贷款。其中，澳大利亚联邦银行抵押贷款数额约为2900亿澳元。澳大利亚联邦银行驻悉尼首席经济学家Michael Blythe向外界解释：对房地产市场过热的担心是合理的，但澳大利亚有所不同。（历史上，在每一个泡沫膨胀的地区，我们都能听到类似的“与众不同”的自信）。

应该承认，澳大利亚政府是审慎的。该国银行监管机构──澳大利亚审慎监管局对20家最大银行进行了压力测试，结论是即使房价下跌25%，也不会出现银行倒闭。现在情况并未恶化。一方面，当地房屋需求增长快是因为人口每年增长2%（高于中国和美国）。另一方面，受严格贷款条件限制，根据澳大利亚央行数据，6月有问题的抵押贷款在所有未偿还贷款中仅占0.3%，低于2008年3月本已较低的0.8%。

但对投资者而言，马上要经受利率调整的考验。澳大利亚住房贷款利率在G20（20国集团）中本来就是最高的。上周二，澳大利亚央行又意外升息0.25个百分点，将利率调高至4.75%。接下来，我相信其市场住房贷款利率将进一步上升。上述四大房贷巨头中的澳大利亚联邦银行已经将其可变抵押贷款利率提高0.45个百分点至7.81%，剩下三家也在考虑升息。

目前的风险是，跟中国内地一样，澳大利亚房价的升势已经使其资产收益率（租金）不足以支付资金成本（贷款利息）。IMF的最新评估警告投资澳大利亚房产的人，房地产价格将会出现15%的回调。另外，由于房价太高，普通澳大利亚人无力问津，这可能演变成一个社会和政治问题。根据《国际住房负担能力调查》，澳大利亚房价与家庭总收入中值之比为全世界最高。我很想知道，澳大利亚还能“与众不同”多久？