谢逸枫:知识城未来房价上涨最高的区域
中新广州知识城位于萝岗区九龙镇，东连增城、北靠从化和白云，西邻大帽峰山，南以广河高速为界。出让地块位于中新广州知识城南起步区。南起步区定位为“知识经济示范区”，包括有行政办公中心、金融商业中心、科研、居住等核心内容。而南起步区配套居住用地有2.27平方公里，将来可居住8.2万人。中新广州知识城开发刚起步，周边楼价并不高，约在6000元/平方米上下。如金地荔湖城、恒大山水城和翡翠绿洲的洋房价格都在5500-6000元/平方米之间，海伦春天6200多元/平方米。而随着中新广州知识城的开发，生活配套逐步完善，居住人群质素提高，该区域楼价将会有较大上升。
2010年8月4日,中新广州知识城总体发展规划暨政策体系研讨会举行,这也是知识城今年6月30日奠基动工以来，首次举办的大型研讨会。自从去年3月签订合作建设知识城备忘录以来，粤新双方投入了规模空前的精干力量，推动各项工作取得了重大的阶段性成果，并于今年6月30日顺利举行正式奠基和首批33个项目签约仪式。知识城将在未来3~4年开通地铁、城际轨道，营造广州乃至珠三角地区宜业宜居的样板,中新知识城未来三四年通地铁。
到2010年萝岗中新知识城总投资高达千亿，备受关注的中新知识城，被列入了2010年广州市重点建设项目计划(草案)，总投资高达千亿元，成为目前广州投资最大的重点项目。中新知识城项目今年计划投资2亿元，先期建设周边道路等基础设施。中新知识城项目在萝岗九龙镇北部，规划面积123平方公里。先期建设广河高速出口立交、玉兰大道、钟太大道，九龙大道，永九快速路，九龙片区城市基础设施。建设起止年限为2009-2015年，总投资10000000万元，至2009年年底预计完成投资50182万元，2010年计划投资20000万元，主要建设内容为征地拆迁及土建施工，项目业主为广州开发区土地建设中心。
今年广州将优先发展现代服务业，而且要“抱团”发展。除了着力建设服务产业集聚区、服务创新策源地、服务品牌示范区、服务产品输出基地和国际服务承接枢纽五大工程外，广州还提出了空港经济区、海港经济区和总部经济区这三大服务经济载体。此外，今年广州还将建设新型金融机构，包括小额贷款公司、村镇银行、消费金融公司、融资租金公司、汽车保险公司等；创新和丰富广州产权交易所交易品种；扩大土地承包经营权流转试点。中新知识城总投资高达1千亿元人民币，建设起止年限为2009-2015年。到去年年底，该项目已完成了5亿元投资，今年还计划投资2亿元，将开建道路等基础设施。区域将构建以知识密集型服务业为主导、高附加值制造业为支撑、宜居产业为配套的新型产业结构，重点发展国家战略性新兴产业和现代服务业。本次出让地块位于中新广州知识城南起步区。
2010年7月8日，中国与新加坡继苏州工业园、天津生态城之后的又一大型合作项目——广州中新知识城日前正式签约奠基。这个投资逾千亿元的项目不仅将成为今后广东经济发展的强大引擎，同时一个未来国际化的“宜居宜业”新城也将在广州东部冉冉升起。受此利好消息推动，东部楼市一改往日的沉寂态势，纷纷打出“知识城”的宣传口号揽客。
中新知识城周边楼市的发展前景，可从科学城楼市中略见一斑。近年来，各大开发商已争相进军开发，该板块新地王楼面地价已超过7000元/m2，一手洋房售价接近1.5万元/m2，二手房售价也过万元。在知识城半小时生活圈里，云集了保利、恒大、碧桂园、金地、合景泰富等众多开发商，开发出了保利东江首府、金地荔湖城、恒大山水城、合景誉山国际等众多大盘。如今随着知识城的崛起，在相关产业和多条地铁的入驻后，将给这些楼盘带来立竿见影的升温效应和更广阔的前景。目前各盘纷纷将知识城作为一大卖点向客户兜售，吸引买家来这里“抄底”。另一方面，在知识城的高温下，附近区域的土地市场和房产市场初现升温之势。据了解，去年起众多开发商就积极参与到知识城附近土地拍卖中，去年增城推出的5幅土地，受到开发商的追捧，5幅土地全部成交，无一例流拍。
20105月11日举行的广州市政府常务会议上讨论并原则通过了《中共广州市委、广州市人民政府关于加快推进知识城开发建设的决定》，全文35条，其中明确将知识城定位于广州市建设国家创新型城市的重要载体，或聘请新加坡公务员任职、10年内知识城的市级财政收入全部返还知识城、实行审批管理零收费……这个被赋予“广州推动发展模式转型的重要引擎”使命的知识城越来越清晰地呈现出设计者对它的构思。这种力度的支持远远超出了人们最初的想象，在知识城项目上，广州市展现出无比开放的姿态，在经济管理与审批权限、营运规则、社会管理、组织架构等方面均有比较大的突破。在广州东部、科学城北区一片123平方公里的土地上，广州中新知识城即将横空出世，亮起打造全球知识经济高地的旗号。
根据规划，该项目选址在广州科学城北区(即萝岗区九龙镇)，初步规划面积123平方公里，其中规划建设用地面积50-60平方公里，规划了以研发服务业、创意产业、教育培训产业、生命健康产业、信息技术产业、生物技术产业、新能源与节能环保产业和先进制造业等为代表的八大支柱产业，形成以知识密集型服务业为主导，高附加值制造业为支撑，宜居产业为配套的产业结构，成为广州东进的发展引擎。 在与国际的合作分工中，广东的生态处于产业链条的低端，附加值不高。但改革开放以来，广东打下了良好的制造业基础。知识城的设计是希望通过知识经济、创意经济与制造业的结合，推动产业的转型升级，提升制造业的附加值和核心竞争力。
目前中新知识城板块附近已有不少新盘接踵登场，大型社区更是已趋成熟。目前，虽然不是广园东板块的推货旺季，不过，价廉物美的洋房仍有不少选择。其中，供应量最大的碧桂园凤凰城和翡翠绿洲两盘。凤凰城：在售产品以90平方米左右的三房单位为主，“左邻”洋房均价在7500元/m2，“右里”洋房均价在6500/元m2。翡翠绿洲：以中大户型为主，既有90平方米的两房，也有120～160平方米的三房及四房单位，既可选毛坯的单位，也可加价选带豪装的单位。
金地荔湖城：目前在售的包括了45～53平方米的高层单身公寓，150平方米的三房，220平方米的五房。以及部分临湖别墅在售。洋房均价为7500元/m2带装修，别墅单位毛坯价18000～20000元/m2。恒大山水城:主推产品为全新湖景楼王“东郦湖”组团，该批产品一线临湖，为80~96平方米的实用户型，还送1600元/m2装修，楼王单价仅5680元/m2起，47万元即可拥有一套，其入市门槛之低，恐怕是知识城周边“最笋”楼盘之一。
锦绣新天地：全新“御湖湾”组团36～37座样板间日前已经开放，此期产品面积涵盖110～190平方米区间，预计均价在6000~6500元/m2之间。此外，在售“东景雅筑”组团毛坯均价5800元/m2。侨建御溪谷：是位于中新镇的新盘，为目前市场罕有的临水而建的纯别墅区，目前售价在15000元/m2左右。随着该盘不断成熟以及二期开工，对整个中新镇板块的楼市发展也是一大促进。
合景誉山国际：近期推售的产品主要为中心湖景楼王组团，面积涵盖250~450平方米，均价20000元/m2。此外高层洋房近期也将亮相，当中的楼王产品更带天际泳池，属于区域唯一，将限量发售。合景领誉：上周六正式发售。首批仅推售110余套单位，面积36~103平方米，包含单间、一房及两房带套间三种户型，并且可以自由组合间隔，均价1.4万元/m2。
保利东江首府：地处新塘镇中心东南侧，项目占地740余亩，分多期开发，集住宅、五星级酒店、商业步行街、公寓、办公于一体。其中，住宅产品的洋房为110~140平方米的三、四房，别墅为230~430平方米的双拼户型项目。项目将于今年下半年推出一期产品，其中包括一线江景洋房和部分双拼别墅。
中新知识城位于萝岗区九龙镇，总体规划面积约123平方公里，可开发建设用地规模约60平方公里，远期规划总人口50万人。知识城将构建沿谷地南北向拓展的城市骨架，规划了南、中、北三个组团。其中南部组团将布置大专学府，拟引进世界知名大学海外分校；中部组团作为知识城的区域性服务中心，提供居住、商务、休闲等高端服务及完善的公共服务；北部组团以原有的九龙工业园为基础，对现有产业进行升级换代，布局高科技产业。
作为广州东部高端人群的汇聚地，科学城住宅与公寓向来十分紧俏，今年以来，在中新知识城的拉动下，不断入驻的企业更为当地楼市注入充沛活力，令楼市需求日盛。 尽管近期楼市调控政策不断，科学城板块该区的刚需与投资需求依然不减，发展商推盘积极性也未受打击，楼价依然攀高，近期更将有多个新盘新货扎堆上市，而且公寓、洋房、别墅等各类产品一应俱全，甚至还有龙光香悦山社区铺等少量商铺，给买家带来更多选择，更将形成科学城板块又一推货高峰。
中新知识城成科学城最大利好，今年，科学城最大的利好无疑是中新知识城的正式启动。该利好大大提升科学城楼市前景，将该板块拉上了又一新高度，吸引更多买家青睐科学城。 按政府最新规划，中新知识城选址在广州科学城北区，初步规划面积123平方公里，其中规划建设用地积50—60平方公里；将打造成一个引领广州、广东以至中国产业高端发展尤其是知识经济发展的新引擎。建设中的知识城将把新加坡先进的管理经验与中国国情相融合，汇聚全球的精英人才，建设成具有国际一流水平的生态宜居新城。
毫无疑问，中新知识城的建设将为科学城带来更多的高端人才，也将带来巨大的高端居住需求。新近刚在科学城地铁6号线沿线某楼盘置业的纪先生告诉记者，他本人就在科学城上班，原本想在市区买房，但市区房动辄每平方米两三万元实在买下不了手；知识城的动工让他看到了科学城巨大的发展空间，加上当地各项市政配套已日益完善，楼价却仍相对较便宜，最后终于决定选择就近置业。住在科学城风景好、空气好，未来这里都是高端企业，对自身的发展也非常有利。”纪先生表示，虽然目前科学城的买家大多是投资客，但随着企业的不断进驻和众多市政配套、商业中心、地铁等的相继投入使用，未来像他这样的刚性需求买家相信会越来越多。
楼价无惧调控持续攀高，强大的购买力无疑给科学城楼价注入了一针强心剂。今年以来科学城的楼价涨幅明显高于其他区域，就算是历经两次大的政策调控，科学城的楼价也仍保持着上升势头。 早在2007年时，科学城楼价就已频频“破万”，当时在售的保利林语山庄、保利香雪山等项目，高端洋房售价就曾达1.1万-1.3万元/平方米。阳光家缘的统计数据发现，今年年中以来，科学城主要成交的楼盘为主打中端产品的锦林山庄等楼盘，均价约8400元/平方米。但近期新盘的销售价和放风价却都已超过1万元/平方米，甚至出现了接近1.5万元/平方米的科学城楼市最高位。
目前正在推售的合景领誉国际公寓，目前均价已达1.48万元/平方米，贵价单位甚至突破1.6万元/平方米高位。令投资客看好的是，该盘户型面积小、总价低，投资门槛并不太高，五六十万元起就能考虑。而国庆前开盘的飞晟文汇，近日将首推名为“星寓”的公寓产品，目前吹风价也高达1.2万元/平方米。值得注意的是，这两个楼盘的公寓因为都是商业用地性质，不受国家第三套房贷限制，也不受广州限购令限制，成为了投资客们时下最青睐的产品。让买家庆幸的是，科学城也有一些价位较低的笋盘值得关注。例如预计将在10月下旬或11月初正式开盘的勤天智品上城，虽然也位于中新知识城所在的九龙镇，但其洋房售价据称仅6500元/平方米，别墅11000元/平方米，比起科学城的其他高端楼盘来，门槛也要低得多。