近年来连锁酒店市场竞争日益激烈，运营成本不断上升，促使各公司决策层重新审视以往的选址模型，修改过去通过主观经验判断的选址模型，期待寻找到一份更科学合理的选址评分模型，以便为投资发展部的市场决策与发展战略提供有力的支持。 在之前的选址分析中，主要是考察商圈的影响，不同的商业地段的价值，租金成本，人力成本，地段人流量，车流量以及竞争对手的开房率，市场占有率来制定新开店的标准。但由于多数经济型连锁酒店成立的时间只有短短几年，并且基于其以前的分店数量，之前并没有足够原始数据积累支持去分析一个通用的选址模型。现在通过调用内部管理信息系统中积累的开房率数据作为因变量，能够进行选址模型的分析，可以有两个方向或目的： 尝试对现有模型进行分析，或者修改现有选址模型。 运用多种数据分析方法来进行新的尝试，尝试建立新模型。
要成功建立模型必须占有准确和详细的数据库资料，并在此基础上进行分析。通过两个种方式采集相关数据。 1. 对目标大城市现有多间分店进行现场考察，访问店长或店员，并采集外围数据资料。 2. 利用网络地图寻找与目标店关联建筑物的距离，并采集部分宏观经济数据。
调研的范围： 一般连锁酒店行业目前将全国的城市划分为四类。其中广州，深圳，北京和上海属于一类城市，如果由于本次调研的多间目标店范围全部位于广州，最后的选址适用性可能仅适合于华南地区的一类城市或仅仅适用于广州市。
选址要素的设计： 本次选址要素的设计考察了多家连锁型酒店的选址经验和方法。同时参考了最新出版的经济型酒店标准化管理手册以及经过多方调研，计划将选址要素分为以下五个主要模块。 1. 交通变量 2. 地理环境以及市政规划 3. 市场条件以及社会环境 4. 区域内密集人群聚集程度 5. 同业竞争环境
关于酒店选址的交通变量研究的是到衡量和判断目标客人到达方式以及进入方式的难易程度。从另一个角度也可以观测到该地区经济要素聚集和发散的程度。选取了以下变量作为对目标店外围交通环境的描述： 目标地和最近公交车站的距离； 距离地铁站，轻轨的距离， 机场大巴上下客点距离目标地的距离， 出租车单位时间（一分钟）经过临近主干道的数量， 距离目标地最近的主干道上单位时间（一分钟）车流量， 目标地附近50 米内停放车辆的数量， 目标地附近的公交总线路， 到达该地区5 公里范围内核心区域的公交线路数； 到达交通工具： 到达目标店最主要的交通工具包括了公交车，地铁或轻轨，以及机场大巴和出租车，遗憾的是，可能在对店长或店员的访谈中不确定到达客源到底采取何种交通方式，建议各酒店会员机构在以后的消费者行为分析中加入这方面的调查。这部分数据也可以从第三方预订和服务机构了解到。
按照交通便利、住宿设施、品牌价格、服务态度、安全私密性、其他比较： 根据显示的数据表明，交通便利程度在经济性酒店客户中最关注的经济型酒店选择要素中排在第二位。因此连锁型酒店选址必须因应顾客的需求在交通便利的区域选址，靠近主要交通枢纽站以及交通节点将确保可以提供客人所需的必要便利。 数据获取方式和变量标准 前三个变量（公交车站，地铁站，机场大巴上下点）与目标店的距离可以通过网络地图获得详细信息。设计单位为百米，选取的标准距离是目标地与各交通节点之间的曲线距离。比较符合实际情况。机场大巴上下点与目标店距离的远近在调查中并没有十分明显的反应。但留意到7 天网站上每个分店都明确指示出机场或火车站到店方法。相信对长途旅客有指示作用。
周边交通环境 三个变量（ 单位车流量，单位出租车流量，以及停车场车位容量）都分别描述了目标店交通环境状况，车流量和出租车流量反映了目标店附近交通的畅通状况，而停车场车位的容量则为滞留本地客源提供了必要的便利。在流量和方式调查方面要尽量纳入踩点和现场随机访谈的模式， 现场访谈显示，过夜旅客停放车辆的概率并不是很大，根据的踩点显示，容量为50 台车的酒店自带停车场，其停车存量不足20 台。显示本地客源自驾车过夜的消费习惯不明显。 如果在场地紧张或土地价格昂贵的情况下，酒店可以考虑节省停车场地的费用或者借助于外界环境的停车容量。因为停车场车位容量的相关作用不大（限于调查地区）。 值得注意的是，如果目标店附近有高架桥或内环路，则不计算有效车流量或出租车流量。
公交站点以及线路 回归分析显示，目标店500 米周边范围内公交总线路以及到达该地区5 公里范围内核心区域的公交线路数对开房率有直接影响。这里体现的消费者行为分析包含有两种含义: 客源的到达方式值得细心研究。公交车站本身就是一个人群疏散和停留的节点，可以吸收和扩散人群。城市内发达的公交网络覆盖了广阔的地域，如果亦能辐射到附近的商圈，将可能对开房率起到拉动作用。 如果目标店当地的公交线路越多，则说明该地区的人口聚集程度比较稠密 其商业活动亦会比较频繁。例如小区周边商圈，环市路商圈，大卖场附近的商圈等。 由此可以看到，公交线路的数量以及到达核心商圈的线路数量是反映该地区商业活动以及人口聚集的极好的指示器。
地理环境以及市政规划 ： 初步模型选取了以下变量作为对目标店外围地理环境和市政规划的描述： 酒店大堂正门与主干道的距离 酒店外墙侧面的可视距离：从主干道上观测 目标店所在地的道路性质定位 目标店大门所正对的街道宽度 外围道路的通向，单行还是双行道 目标地所在街道管辖区域内的治安状况 ；酒店大堂正门与主干道的距离 该指标考察的是项目与主干道的距离与开房率的影响。选取的长度单位是米。测量的方式的根据网络地图，找出酒店正门与主干道的步行曲线距离。考察的目的是为了测试项目与主干道的距离是否会左右旅客的入住决策，以至影响开房率。 位于调查城市的多家分店，都位于大街内巷，有的甚至位于次级干道上的二线临街，值得关注的是由于酒店品牌的巨大影响力和渗透能力，经济型酒店已经不像传统酒店行业一样需要占据在显眼的道路枢纽位置以此来吸引客源。特别是会员制的营销手法更是大大淡化了落点对目标客源的吸引和影响。随着适用于经济型酒店开发的建筑物业的稀缺，现在已经很难在目前的成本要求下找到合适的项目选址。 酒店外墙侧面的可视距离 即使不是占据一线临街位置，但如果能够利用巨幅墙体以及明显清晰的品牌标志，可能会对会员和目标客源产生吸引作用。该项指标同样以距离作为判断依据。根据现场目测，共划分为三个不同的等级： 200 米范围内可视---------3 分 ；50 至200 米范围内可视-----------2 分；50 米范围内可视------1 分； 根据观测，多间分店中大约三分之一的酒店是可以打2 分，三分之二的酒店打1 分，少部分的酒店，可以打到3 分。有的二线项目虽然地址比较偏内街，但由于侧面的标识相当明显，所以反而取得了比一线正面临街更好的视觉效果，特别是从远距离上观测。撇开酒店选址要素之外，清晰，易于识别的酒店标识对品牌的宣传和推广也起到了极大的带动作用。 目标店所在地的道路性质以及道路宽度 根据现场目测判断，单向四车道或以上的称之为主干道，二车道的称之为二级干道，其他的称之为次级干道。 单行线一般定义为二级干道。其打分的标准是： 单行线--------1 分； 双行线--------2 分 。设计的变量打分标准如下： 主干道----------3 分 二级干道-------2 分 次级干道------ 1 分 车道的数量与道路宽度是成正比的，或者说是高度相关的，这点利用 spss 软件可以看出其高度的相关性。所以在最后的打分表里面，这两个变量会删除一个，以防止多重共线性的发生。每一条车道的宽度通常是两米，也就是说如果是八车道的话，那么道路的宽度就是16 米(不考虑单车道以及人行道) 值得注意的是，有部分目标店外围有高架桥经过，高架桥上的道路不算入道路宽度以及车道。因为对于酒店业态来说，从空中经过的车流并不是有效交通流量。
治安状况 这是一个主观打分的评价变量。其目的是尝试分析目标店外围治安环境对开房率是否存在影响。尽管是一个主观性很强的变量，但是却在回归模型显示出了很高的可信程度（T 检验值比较高）具体的实际应用可能存在局限性。 评分标准共有五档。五分标准： 安全系数为最高，位于城市中心地带，周边环境治安状况显示为极好，或区域内保安严密，24 小时全天候保安。对旅客保障度最高,旅客具有最高安全感。典型例子有：项目位于大院里面，附近有公安医院，民警大楼，而且大院内保安严密。24 小时不间断巡查。 位于附近省、市、区各级人民政府及其职能部门林立，安全保卫环境十分理想。 四分标准 安全系数为比较高，显示周边治安环境较好，没有或极少刑事治安案件的发生，同样属于城市中心地带，有警察24 小时巡查，但并没有特殊安保措施负责旅客安全。 同样是商业繁荣，人流量大，但由于商业环境氛围成熟，所以人群普遍感到有安全感。 为成熟的居住社区，位于区域的中心地带。没有外地人口聚集，治安环境较好。 三分标准： 安全系数中等级别，周边治安环境正常，但有娱乐场所的存在，人流量较多，人群混杂，但因为处于商业圈内，仍然有一定警力维持附近的治安；二分标准： 安全系数一般，显示周边治安环境存在隐患，项目可能处于城市边缘地带或偏离城市繁华地带，在夜晚行走可能存在不安全因素，特别是女性住客可能会在晚上感到不安，附近也许偶尔有抢劫，打架斗殴等行为存在； 一分标准： 安全系数差，周边治安环境严峻，经常发生治安刑事案件，人员混杂，位于城市边缘地带，安全保卫措施薄弱，也许存在黑社会势力在附近活动或外省帮派聚集。
市场条件以及社会环境：模型选取了以下变量作为对目标店外围市场条件以及社会环境的描述： 目标店附近城市主干道单位时间内经过的商务人士的的数量， 每分钟行人经过的数量， 周边方圆50 米范围内普通生活店铺的数量 ， 周边方圆50 米范围内是否有超市及其规模大小 ， 周边方圆500 米以内事业机关单位的数量， 周边方圆50 米范围内食肆的数量， 周边人口的收入水，平 目标店所在区域未来商业发展前景判断 ，走路10 分钟内ATM机数量 。.商务人士经过的数量 在第一个变量中所希望反映出来的指标是往来人群中酒店的主要目标客人：商务人士所占的比例。在实际的考察中发现几个问题。 各个城市商务人士人群的特质和表征各不相同，没有统一的标准， 考察人的主观定义偏差 ， 不确定商务人士的生活习惯， 不确定各个目标店附近不同时间段内商务人群的聚集情况。 可操作性不强。
人流量 根据对店长和前台店员的访谈显示，人流量会比车流量更能够吸聚人气，典型的例子是某条路下午 16 点的时候每分钟单位时间的车流量有102 台，但每分钟单位时间的人流量却只有4 个人，由于该酒店是两条大道的切换地带，两头都接驳有高架桥或环城高速，所以仅仅是一条交通要道。再纵观附近区域，方圆5 公里范围内既没有商圈，也没有办公区域；一带是一个城中村，靠近的又多为单位宿舍，周边的商业活动并不频密，因此无法有效积聚人流和客源。根据数据显示此类酒店是目前市场上开房率最低的分店，从另外的一个侧面显示了如果没有商业活动去支持稳定的人流量，将直接影响项目未来的开房率。人流量的考虑优先于车流量的考虑。 数据考察的方式是根据每一分钟在目标店门口经过的人流量的多少，根据多次的测量后取平均数。
生活店铺和超级市场 由于经济型酒店的特点，酒店里面并没有相关的配套设施，这就需要借助酒店附近的生活配套设施来满足房客的生活需要。假设目标店附近的生活配套设施越完善，对客人的吸引也就越大。因此我们简单罗列了一下的配套设施作为考核对象：士多店或杂货店、文具店或书店 、超级市场或菜市场、 水果店 、干洗店或裁缝店 、 凉茶铺子 一般而言，一个具有良好商业气氛的路段都有可能具备上述生活店铺部分或大部。考核后将店铺的数量加总列入量表中（超级市场另外计算）
尽管之前把事业单位列入了对开房率成正相关的影响要素。但通过对前台店员和店长的访谈了解到：事业单位对酒店的入住率贡献却并不大，即使是位于法院，检察院等事业单位林立的道路，入住率中来自事业单位人员的贡献率也并不十分明显。原因往往是多方面的：大型的事业单位往往有自己的单位招待所，例如市委党校，即使是外地来访的学员也被安排住进机关招待所里面。无法吸引这部分客源出来。 本地的街道办事处，党群关系联络处，居民委员会等即使为数众多，但这种基层机关单位对睡眠产品的需求往往比较少。 基于这种实际情况的考虑，可以忽略关于事业单位对开房率的影响。