2003年6月央行颁发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》即“121文件”。该文件规定购买第一套自住住房的，首付比例最低为2成，利率下调10%；而对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例。标志着政府对房地产 的调控政策运用的开始。在此后的近七年，随着商品房价格的节节攀升，政府接二连三出台了一波又一波更为严厉的房地产调控政策和措施，旨在调控和平抑房地产价格。调控政策和措施的实施，虽从一定范围内遏制了一线城市房价疯长的势头，但对二三线城市楼市价格的影响并不明显。可以说中国总体楼市价格是在中央政府的调控政策声中不断攀升的。

为什么楼市价格会像脱缰的野马难以驾驭，究其本源不外乎有如下几点：

一、大众的刚性需求和投资需求使得楼市具有巨大的市场空间和价格空间。这是中国房地产业得以空前发展的最根本的原因。与其他投资领域相比，对广大普通民众而言投资房地产的收益，是其他投资领域无可比拟的。以深圳为例，凡在07年以前投资楼市的投资客和自住客基本上是无一不获利，无一不增值。而且是获利不菲，增值不低。其巨大的财富效应，使得广大民众对房地产的投资热情高涨趋之若鹜。

二、居民储蓄、民间资本太多而投资渠道太少。以深圳为例，08年末全市的居民储蓄超过5000亿，而深圳从1990年开始房地产投资统计，至2009年近20年的投资规模也才不到6000亿。基本上是深圳现有居民储蓄与深圳20年的房地产投资总和额度相当。如果再加上银行的房地产信贷，充裕的居民储蓄、民间资本和银行信贷为房地产的升值提供了充分的资金保障。也使得房地产价格居高不下。

三、政府房地产调控政策的边际效应凸现，也是楼市难以调控的原因之一。客观地说，此次房地产调控是历次调控措施最严厉的一次。而其调控效果，则远不如07年下半年的房地产调控效果明显。但09年楼市价格的再次飙升，使得政府先前房地产调控措施前功尽弃。政府7、8年的调控措施使人们得出的结论是：政府的调控措施无法改变楼市上涨的趋势。

四、地方政府对房地产市场过度依赖，也是造成房价居高不下的问题之一。房地产行业成为支撑我国地方经济的一个“支柱产业”，使楼市逐渐离开了它的保障居民居住需求的基本功能，而成为一个让热钱自由出没的投资市场。长期以来，地方政府为了从楼市中攫取到更多的利益以得到更多的财政收入，对这种投资功能的泛滥乃至一些投机行为，不但缺乏遏制的动力，相反会利用行政资源加以支持。即使是在房地产调控的力度越来越紧的今年，地方政府的这种态度仍未从根本上改变。有报道称，今年的土地交易市场异常火爆，上海、北京的土地出让金已突破千亿元，大连、天津亦离此不远。中国指数研究院公布的数据显示，截至11月22日，上海土地出让收入已达1369.94亿元，但土地供应量实际上并未有太大增长，同比仅为6%，而成交均价却猛增64%。（11月23日《第一财经日报》）土地成交价格的猛增，实际上已经为房价的猛增打下了“第一根桩”。很显然，正是地方政府对“土地财政”的过度依赖，才使楼市调控陷入了目前的困境。

楼市价格上涨，主要源于社会发展的经济规律，严格说来是不可能由某些决定政策的人们主观所能控制的。政府更应该解决的问题是如何为广大低收入阶层提供更多廉租房、廉价房。解决国民的居住问题，才是政府应该真正关心和解决的问题。开发商他不承担也不应该承担国民的居住责任。政府把国民居住的责任转嫁给开发商，是毫无道理的。所以说政府与其将精力用于怎样调控房地产价格，不如考虑怎样利用雄厚的国家资本解决普通民众最基本的居住需求。这才是解决房地产乱象最根本的办法。