收紧信贷下的楼市预期

    2010年12月10日，央行宣布上调存款类金融机构人民币准备金率0.5个百分点，至此，存款类金融机构人民币存款准备金率达到18%的历史高位。这是继本月11日之后第三次上调存款准备金率，而上调0.5个百分点，意味着有3千多亿流动性资金被冻结。不仅如此，上月20日中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，对此业内普遍认为连续加息的可能性极大。近日，北京、武汉等多地又收紧了二套房公积金贷款并提高贷款利率。加上之前出台的限贷政策，金融手段成为楼市调控中最“给力”的一环。而就在此时，部分银行又传出了信贷额度告急的消息，据悉，部分贷款业务要等到明年1月才会审批。在金融机构普遍收紧金融“贷口”的情况下，会对楼市产生怎样的影响？

记者：在二次调控中，政府主要采取了加息、提高存款准备金率、提高贷款门槛等金融性政策，对此您怎么看？会对楼市产生多大影响？

邓浩志：二次调控可以分为两大部分：一是，以往的调控是中央出政策，交给地方执行，而在具体的执行过程中，地方政府由于土地财政的关系很容易明紧暗松，所以效果基本上不理想。而这次是让地方政府出具体的政策，中央进行监管，根据政策效果进行评价；二是，最近商品价格上涨太快，除了一些地方的游资炒作因素之外，货币流量太大是主要原因，我们可以看到从大蒜、绿豆、辣椒、食用油、棉花到鸡蛋、大肉等，面临一个物价普遍上涨的情况，这与之前我们国家实行的货币宽松政策有关，要解决这个问题还要靠金融货币手段，比如提高存款准备金率等，收紧其流动性，但这个过程是一个逐步收紧的过程，适度收紧的过程。

记者：既然是逐步收紧，本月已经两次上调存款准备金率，利率会不会也像很多人认为的出现连续加息，加息的效果又会怎样？

邓浩志：未来仍有加息的可能性，但最有可能的是小幅度调整，比如说每次加0.25个百分点，如果加息之后效果好，那就根据情况再继续调整，如果效果不好，可能会结合别的方式，因为加息过快、过高，形成的人民币和美元之间的利率差会加快热钱的流入，对中国经济产生负面影响，所以从整体经济形势来看，加息幅度不会太大。另外，加息和提高存款准备金率不是针对房地产行业实行的政策，但是会对房地产行业产生一定作用。

记者：现在热钱进入的规模据有人计算已经达到数千亿，而且最近中央电视台在报道中也发现在香港和深圳地区对外币兑换并没有太严格的限制，一下子上千万都可以兑换，这会对内地楼市产生影响吗？

邓浩志：热钱进来之后当然不会存在银行，它的具体数量也很难估计，因为有些是通过私下的市场进入的，而且堵肯定也不好堵，不可能完全堵死。对楼市的话肯定会产生影响，至于产生多大的影响，要看我们出台什么样的政策，执行怎样。

记者：10月份我们公布的CPI达到了4.4%，而最近相关的统计机构预计11月的CPI数据可能会逼近5%，CPI高企会导致房产投资的利好，与调控政策形成反作用力，您怎么看待这两者对房地产行业的影响？

邓浩志：这要看物价上涨持续的时间，从长远来看，随着中国经济的不断发展，在部分城市房地产市场的行情还是看涨的，但是短期内，由于调控产生的影响，这种预期是下跌的，在当前的这个时间点上很难判断下一步的走势，利空和利好的因素可以说是势均力敌，随时有向上或向下的可能，后期还要看是否出台新的政策和市场情况。

记者：据有人统计，今年上半年，万科共收购了17家公司，平均每10天就消灭一家地产公司。而最近几起令人关注的拿地新闻业可以发现大都是联合拿地，因此有人说房地产行业马上进入洗牌期，房地产的企业调整开始了，您怎么看？

邓浩志：企业并购的现象在行业内部一直是有的，新的公司也在不断产生，万科的并购跟它不怎么能在一级市场拿到地有关，调控之后在一线城市拿地比较疯狂的一些央企，而万科、保利这些企业在一线城市参与拿地也不会冲的很高，为了保证持续的运营就到二级市场拿地，通过收购一些有土地储备、发展相对成熟的地方企业进入二级市场。这些合并、收购一般不是因为企业经营不善引起的，是一个正常的企业行为，说房地产企业进入洗牌时期还为时尚早。

记者：最近有多家银行传出贷款额度告急的消息，而一些媒体的报道也证实了这一消息的真实性，现在距离新的一年还有一个月时间，而明年又是“十二五”的第一年，贷款总量应该不会很高，连续的贷款收紧会对影响到房地产企业的运行吗？

邓浩志：贷款额度告急影响不大，多数房企在1到10月份销售成绩还是比较理想的，通过销售回笼了大量的流动资金，而房企手中主要的项目基本上已经办完贷款，今年最后的这一个月放不上贷也影响不大。明年的房价能不能到低谷还比较难说，毕竟前边房价已经上涨了两三年的时间，要在一年的时间里调下来不大可能，但是房价下行的可能性很大，中央对这次房地产调控的态度比较坚决，房子的问题已经不仅仅是经济、投资的问题，上升到民生、社会安定的问题了。

邓浩志

2010年12月14日