谢逸枫：两会议垫定2011年房价上涨基调
中政会和中经会：货币“稳健” 财经“宽松”
核心提示：中央经济工作会议于12月10日召开，中共中央、国务院召开的规格最高的经济会议。它的任务是：总结一年来的经济工作成绩；应对当前国际国内经济情况的变化；制定宏观经济发展规划；部署明年的经济工作。会议是判断当前经济形势和定调第二年宏观经济政策最权威的风向标。2010年12月3日，中央政治局会议已先期定调，要实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。这时召开的中央政治局会议，可视为12月上旬即将召开的中央经济工作会议的风向标，将为来年政府施政拨弦定调。
明年着力推进重点领域改革，政治局会议提出，要着力推进重点领域和关键环节改革，积极推进财税、金融、投资体制改革，深化农村改革，做好综合配套改革试点工作。明年将加强市场保障和价格稳定工作 努力提高中低收入群众收入，明年要加强市场保障和价格稳定工作，落实“米袋子”省长负责制和“菜篮子”市长负责制，完善市场调控预案，继续整顿和规范市场价格秩序。
2010年11月份，全国70个大中城市房价环比上涨0.3%，多地楼市有量价齐升的态势。在史上最严厉的政策打压下，2010年的楼市似乎变成了“楼坚强”，房价大幅下降的愿望至少在年内难成现实。国家统计局12月10日公布的数据显示，2010年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。这是楼市调控以来房价连续第三个月出现环比上涨。
根据11月10日，国家统计局发布10月全国房地产市场运行报告数据显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.2%。这是9月份以来房价连续第二个月上涨。毫无疑问，国务院二次政策调控对通胀预期强烈下的房价上涨趋势丧失遏制效果，但是却没有宣告政策调控失败，或者说今年政策调控就结束了。
今年房价调控措施频出，房价却仍然压不住，目前似乎又缓过劲儿来了。在通胀大背景下，谁也不愿意坐等现金贬值。这或许能解释为何众多资金冒着调控的风险冲进楼市，更不用说在庞大的刚需与有限的土地作用下，地产带着显著的稀缺性。如果开发商继续放任房价上涨，第三轮调控或将呼之欲出。调控接下来，一方面要对地方政府实行最严厉的问责制；另一方面应当出台房产税；另外在货币政策上应该执行紧缩货币政策。第三轮调控的出现完全有可能，但从土地成本来看，第三轮调控可能也是无效的。由于各级政府有严重的GDP情结以及土地财政情结，即使出台第三轮调控政策，也可能是不痛不痒，很难从根本上解决问题。最近一周，武汉、杭州、温州、广州等地再次出现了新一轮地王。
近期房价上涨原因，一是境外热钱涌入，热钱驱动房价上涨 楼市调控须打一场“货币战争” 。限购令对楼市销量的影响已经开始见效，但对高高在上的房价，却还一时难以产生实质性作用。市场上博弈的力量仍然很强大，在境内外热钱和各种资金的驱动下，房价上涨压力仍然没有彻底消除，楼市调控还面临挑战。日前爆发的爱尔兰债务危机据说就是高房价惹的祸：房地产业绑架了银行,银行又绑架了政府。
楼市调控之路障碍重重，既要应对投机炒作，又要面对土地财政。尤其是流入楼市的境内外热钱，已成为当前调控最大的“拦路虎”，如何击退这只“拦路虎”是眼前迫切需要考虑的问题，一方面要审视现有政策，修补政策漏洞；另一方面，有必要酝酿新武器在必要时出手。据统计显示，外资在房地产领域直接投资今年发生了较大变化，1-10月累计增幅急增48.04%；从结构看，外商投资以普通住宅为主。这是明着流进的热钱，还有难以计算的暗流进来的热钱。再加上美国实行第二轮定量宽松政策向全球释放天量流动性，中国楼市很有可能成为境外热钱的首要套利目标。
至于境内热钱，之前宽松的货币政策给了热钱泛滥的机会，楼市投机炒作的盛行，基本是热钱所赐。然而，事实证明，楼市调控无论是阻击境外热钱，还是抑制境内热钱，不仅制度上有不少漏洞可钻，而且调控力度还差火候，导致房价上涨压力仍然没有彻底消除，楼市调控依然面临热钱挑战。为阻击境外热钱，住建部和外管局发布了《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》，商务部也表示会进一步加强对外资的监管。不过，限外政策不仅管不了进入开发环节的境外热钱，而且在持有环节也难以堵住热钱炒作。其实，限外政策刚一露面，人们就发现了N个漏洞，例如，可以离岸交易或股权转让等方式买楼，可惜，政策漏洞不见及时修补。
在抑制境内热钱方面，一是加息、提高存款准备金率；二是提高首付款门槛、暂停发放第三套房贷。不过，以目前的货币政策力度还不足以让热钱从楼市完全退潮，不仅收缩流动性的力度不够，而且房贷政策由于制度、技术等原因，很容易被热钱突破。此外，我们目前仅仅是在堵热钱，缺少疏通热钱的通道。由于境内热钱缺少疏通，境外热钱继续暗潮涌动，房价上涨压力仍然没有彻底消除，因而有必要针对楼市热钱打一场“货币战争”。这场战争除了要用好货币政策这个武器之外，还应该在货币政策之外下手。
为给炒房地产的热钱降温，澳大利亚规定，外国人只能买新房，不能买二手房。再譬如，我国香港日前向本地楼市投放杀伤性武器：增推“额外印花税”，据说新政推出4天后成功冻结香港炒楼之风，部分香港指标性大型楼盘出现罕见的“零成交”。我们能否借鉴某些国家和香港的经验来打击中国楼市的热钱炒作之风呢？又如，任志强提出，只要增加购房之后的限售、禁售期限，不用二套、三套、多套房的差别信贷就完全可以将投机客挤出楼市。这些办法我们为何不试一下呢？
事实上，中国楼市高歌猛进的这些年，无论是开发环节还是持有环节，一直不乏境内外热钱炒作，而我们在应对热钱方面却缺少有效手段。我以为，面对热钱涌动，我们有必要打一场漂亮的楼市“货币战争”，通过完善限外政策、监控热钱流入、有效收缩流动性以及一系列的税收、限售政策，对热钱进行全面阻击。其实，楼市问题实质是货币问题，只要打赢了货币战，自然避免了各种危机。
二是国内资金避险，排队买房再现，避通胀资金大量买房或引楼市反弹。热钱，仅仅是目前进入楼市的众多 “避通胀资金”的冰山一角。在最近的一周时间，不断接触到多个出于避通胀目的的房地产投资案例，不仅有买房的，还有买地的。除了个人投资者，地产商也加入到避通胀的群体中。担忧通胀的购房者早已由个人蔓延到了企业。11月以来，各地出现了集中的土地成交，仅11月的最后一周，上海、北京等多个城市的土地成交量就达到175宗。此前，温州土地拍卖市场刚刚在11月29日创了个全国纪录：“原温师院”地块以37.02亿元的价格，被温州房企置信房产拿下，其楼面价已经高达3.7万元/平方米，刷新今年9月上海浦东黄浦江沿岸一地块35490元/平方米的楼面价，成为全国新“地王”。
通货膨胀的确对楼市调控产生了消极影响，尽管CPI的涨幅看上去只有4%，但是它却让很多人不得不选择以买房的方式，让自己的资产保值增值。在通货膨胀的压力下，大多数人总是希望把自己的现金变成资产，以避免财产缩水。而在股市剧烈波动，其他投资渠道封闭的大环境下，也唯有楼市才是他们的“避风港”。面对汹涌的避通胀需求，国家管理层一再感叹调控之艰难，在这样的预期之下，12月份的房价很有可能重新触底反弹，再一次上演上涨行情。
年底前房价难降，13家标杆房企手握数百亿现金，年末或冲刺拍地。已经在11月最后15天里，在广州、南京和北京的土地市场砸下了超过97亿元的资金 （其中部分为联手其他公司合买），而在今年的前10个月里，万科总共只花了455亿元买地。几乎同时，今年有7个月没有新增土地的华润地产花8亿元在成都拿了一幅面积为119亩的土地；连今年甚少在土地市场露面的和黄，也抓住了今年最后的几次机会，和长江实业一起在重庆及大连投得两地，涉及金额25.8亿元人民币。
来自研究院的统计数据显示，11月20日~26日7天内，全国仅上海、北京等10个城市的土地成交量，就达到160余幅、957.19万平方米，共计522.42亿元，相当于杭州今年前9个月的土地出让总金额。留意到土地市场成交井喷的部分机构认为，这主要是各地区集中供地，以及房企对稀缺土地资源的渴求，造成了土地市场的火热。在当前通货膨胀的大背景下，买地几乎成为房地产企业最佳的保值手段。
前10月买地额不及卖房收入一半，由于万科、保利等大多数房地产巨头已提前完成今年销售目标，这些标杆房地产企业几乎铁定会迎来史上销售额最高的一年。但并不代表这些公司在土地购买上的投入也达到历史最高。一些公司的买地支出甚至比去年还低。最有代表性的，莫过于去年花196亿元买地的金地，今年只花了55亿元扩增新的土地。另一家代表企业是中海地产，根据中原地产的统计，中海去年花费301亿元买地，今年前10个月买地的金额仅比去年的一半略多。
上述买地金额和房地产巨头同时期的销售金额相比，可说是少得可怜。以中海为例，前10个月其销售额达到469亿元，同期的买地金额只及销售金额的1/3。即使是买地金额创造了3年以来最高的万科，今年前10个月的买地总金额也不过455亿元，占销售额的52%多。中原地产的统计显示，今年1~10月全国13家标杆企业的购地总金额仅占同期销售金额的46%，而在去年同期，这一比例曾达到70%。
今年大部分房地产公司由于担心调控对企业的发展会产生巨大影响，因此普遍预留了大量现金，这使得他们在前10个月极少进入土地市场拿地。事实上，这些房地产企业手中的现金不比年初时少。以万科为例，一季度末拥有的货币资金才179.18亿元，到了三季度末达到315亿元。大量的货币资金，使得开发商拥有了应对 “史上最严厉调控”的信心的同时，也让公司在通胀来临时，面临着资产 “缩水”的压力。
通胀或逼企业集中抢地，此前，一些金融机构已预计今年全年的通货膨胀率在4%左右，而同期的活期存款利率只有0.36%。如果不投资，类似万科这样拥有300多亿元货币资金的企业，很容易因通胀造成现金实际价值的缩水，损失额可能超过10亿元。而10亿元的资金足以在任何一个二线城市购买相对较好的地块。在目前的通胀预期下，即使是极为谨慎的企业也会把40%的闲置资金用于投资。通胀时代，持有土地比持有现金对房地产开发商会更加有利。
近期土地市场的成交热潮不乏通胀因素。在与地产业务相关的土地、住宅、商铺三种类型房地产投资中，土地的升值幅度比后两者更快。与此同时，不少开发商目前拥有的现金，远远超过他们应对调控的需要。据中房信统计，截至三季度末，135家上市房企共持有货币资金2096亿元，环比增加180亿元，现金占总资产平均比重达到了14.76%，均为2008年以来的较高水平，再加上10~11月市场的销售情况仍然好于五六月份，因此大部分企业手中的现金只增不减。恰在此时，国内土地市场迎来了一个推地高峰。包括北京、深圳、杭州在内的多个城市，截至10月份的推地量都只完成了全年的三成甚至更低。上述城市势必会在年末大量推地，以完成全年任务。这使得11月下半月的土地市场突然发力，出现了成交井喷。
2010年10月1日，国务院温总理表示，保持房地产价格合理和稳定。2010年11月14日，国务院温总理感慨说：“内地房价很难降，左一个（国）十条，右一个（国）五条，房价压不下来，若真买不到房可先租。这是国家最高领导人第一次公开承认抑制房价很艰难，房价难抑一直存在的客观事实，其实没什么好奇怪的。2010年11月26日，住建部表示，房价波动前所未有，调控压力前所未有。这是官方二次承认国内房价难降，因为房地产在中国经济中的地位，超过了大家的想象。
2010年11月30日,中共中央总书记胡书记指出，要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。毫无疑问,在房价持续高升的现状下，房地产调控将会持续加码。2011年-2012年，保障性住房建设将是政府力推的重点工作。2010年全国完成580万套保障房建设基本已无悬念，2011年仍将继续建设680万套保障房，2012年要建设620万套保障房。至"十二五"期末，全国6.6%左右的城镇家庭可享有廉租住房，5%左右的家庭将享有经济适用住房，10%左右的家庭将从公共租赁住房和棚改房政策中受益。如果加上其他财政补助（如贷款贴息和退税）受益群体，5-10年后，预期将有30%城镇家庭可能享受到住房保障。
截至12月1日，万科2010年度销售总额突破1000亿元。这一数字，相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和。在调控政策不断推出的2010年，以万科为代表的房地产企业，却创出了历史最好的销售业绩，这是否是调控再次失效的标志？以堵为主的宏观调控政策，并没有加大土地供应力度。历次调控已经证明，光堵不增的调控，只会屡调屡涨。9月底开始的二轮调控除城市土地增供有限，使得市场对房价的上涨预期不变。由于地方政府的GDP情结和土地财政现状，即使出台第三轮调控政策，也很难从根本上解决问题。政府出台的收紧信贷政策，从现在看来，基本上是无效的。普通人很难想象，在号称“史上最严厉”宏观调控的2010年，居然有那么多的房地产企业创下了销售新高。即使是9月29日刚刚出台的第二波楼市调控政策，仅仅两个月之后也遭遇失效的危险。
通胀导致越来越的资金流入土地市场,号称“史上最严厉楼市调控政策”实施已两个多月，当对房价下跌满怀憧憬的人们回头审视调控成果时，却发现事情往往事与愿违，先是万科年销售额首超千亿元创下新记录，接着是北京全年土地收入将破千亿元，紧接着各地依旧地王频出……各路资金仍旧不断涌入楼市。
归结于房企产品线拉长以及二三线布局。在调控的背景下，以高端住宅为主的绿城销售就不如去年。去年底绿城甚至扬言要赶超万科。万科的千亿销售也主要是由于其产品线主要为中端。另外，其销售收益主要来自于二三线，而这部分地区受调控影响相对较小。万科提供的新闻资料也显示，2010年万科新进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等城市，目前进入城市超过40个，布局更趋均衡全面。房价和地价存在联动关系，各地市场存在差异性。万科的快速开发策略和战略纵深布局非常有利于过滤行业波动。万科的战略纵深优势使公司有了更大的腾挪空间。
万科能取得较好的销售业绩，主要由于万科的经营模式符合市场需求和政策导向。具体包括两点，一是万科在产品上坚持主流定位，二是坚持快速周转的开发策略。这意味着即使部分城市的土地市场出现了过热的情况，万科也总能在其他城市找到土地价格合理的发展机会。目前万科销售的产品中90平方米以下小户型约占六成，144平米以下户型占比近九成。近年来万科业务构成中二三线城市占比有所提升。环渤海区域今年前十一个月的销售规模，超过了此前一直领先的长三角区域和珠三角区域，而中西部区域也表现出了较快的上升势头。
在经过前两轮宏观调控之后，房企的抗风险能力都在增强，故而面对调控能够走出独立行情。由于房价并未下跌，房企今年的利润率仍然会增长。他对明年市场依然看好。恒大、中海、龙湖等多家房地产公司此前透露，今年销售增长很大程度依赖于新拓展的城市和项目。比如，龙湖10月份仅靠常州和青岛2个项目就获取了20多亿元的销售额。
截至11月份，预计将有9家房企提前完成年度销售目标。这其中包括保利、复地、金地、雅居乐等等；而剩余四家，富力和华润也于11月份接近年度销售目标。据已公布11月销售数据的富力公告显示，截至11月底，富力总录得销售收入共约人民币280.94亿元，销售面积约2,162,300平方米。与去年同期相比，销售面积下降了2%，销售收入却增长了24%。富力对完成全年300亿的销售目标充满信心。与此同时，受销售良好影响，不缺钱的房企，更没有动力降价了。
在一批房企的大狂欢背后，是中国历史上最严厉调控下骑虎难下的难题。在供不应求的基本格局和流动性过剩格局均未根本改变的情况下，房价下跌只是小概率事件。政府的调控将在与市场的较量中败下阵来。但是新一轮政策推出后，已经对市场产生明显影响，房地产调控已取得初步成效。主要表现为：房价滞涨、成交量增幅下滑、房地产信贷增幅下降。
2010年12月-2011年中国楼市最新调控。要点一、暂停发放第三套房贷 ：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。二、推进房产税改革试点：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。三、部分城市限购房套数：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。四、囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款：对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
其实小额证房产税只会徒增自住型和保值型买家的负担，对于炒房客影响不大。如果要开征新税来打击炒家，在交易环节开征才是正途，而且交易环节税率一定不能太低（参照所得税20%为准）。其次，就是应向房地产企业开征暴利税。
2010年12月10日，住建部给出了“十二五”期间中国房地产市场发展的三个明确信号。一是加快保障性住房建设。二是商业地产迎来发展机遇。三是抑制投资性需求政策延续。国家抑制房地产投资需求的政策在“十二五”期间仍会坚持。对现有政策，需要做的是严格信贷；对于政策加码，房产税有望先在上海等地试点，推出时间更加迫近。
“十二五”期间随着城镇化发展，规模大的城市数量越来越多，以及大力发展现代服务业等一些政策举措，将会使中国的商业地产面临新的发展机遇。 事实上，在过去的年份里，商业地产一直受政策影响很少。商业地产正在成为楼市调控新政的受益者，“地产＋商业”模式重新引起国内开发商的关注。
目前我国处在城镇化和消费升级的发展阶段，人们对居住的需求也在提高。“十二五”期间住房需求总量相当大，这同时是保障性住房建设、投资大规模发展的时期，特别是公租房建设。今年可竣工的商品房超过6亿平方米，销售达到8亿平方米，但住房套数和家庭户数还略有缺口，我国在“十二五”时期仍然以新增住房交易为主。
在廉租房、公租房和经济适用房三类保障性住房中，“十二五”要加大比例投入的公租房建设，基本要放开户口，面向城市新移民，“一部分是集中在工业园区的，另一部分是对城区的零散打工的家庭。”社科院最新发布的住房绿皮书也指出，公租房将成住房保障“新主力”。我国不仅从资金、土地供应、税收优惠等方面加大住房保障的建设力度，而且也加大了监管力度。
11月《中国房地产指数系统百城价格指数》，11月上海住宅价格同比上涨37.24%，涨幅较10月收窄了近10个百分点，环比上涨0.4%。9月楼市二次调控以来，上海住宅均价仍在环比温和上涨。同比涨幅的收窄说明调控效果显现，未来楼市价格下降空间不大。对于市场对调控政策将加码的预期，目前并没有研究新一轮政策的计划，短期内依然以保证现行政策执行为主。数据显示，楼市二次调控效果不如4月新政明显，市场预期调控可能加码，11月上海住宅均价环比温和上涨的趋势在延续。
2010年12月4日，中央政治局面会议正式开幕。从政治局会议公报政策基调看2011年房地产市场，建设1000万套保障性住房对于房地产市场的意义。 这预示着房地产市场向深入的方向发展。有人担心，房地产一旦开始调控，房地产投资就会下降，并进而带动总投资下降，经济下滑，于是政府不得不放松对房地产市场的调控政策，以启动经济，现在政府用政府投资来取代民间开发商的投资，保持总投资规模不至于下降，这样就能够持续保持对于房地产开发商的持续高压态势，继续执行目前的打击炒房、囤地的行为。从另外一个方面来讲，政策性住房建设的提速，增加了住房供给总量，有利于改善住房市场供求失衡的格局，这也是有利于住房市场回归理性的。
二次调控没有失败，谢国忠也撰写文章指出，2010年的房地产市场调控已经失败。就是使得投机需求退出市场，自住需求成为市场的主体，但是我们知道投机需求在房地产市场屡屡获胜，不可能轻易退出市场。首先市场还处在观望阶段，房价走势在市场上尚未形成共识，其次，投机者的资金链还未完全断裂，但是，如果政府坚持目前的调控方向不变，那么市场势必发生分化，房地产开发商和投机者的资金链都会更加紧张，房地产市场就会形成下滑的态势。无论是财政政策还是货币政策，其政策效力的发挥都是需要一段时间的，财政政策的效力通常是半年左右，所以现在断言二次调控失败，为时尚早。
m2/gdp之比过高，中国的m2/gdp之比远远高于美国，现在是需要做的是通过公开市场操作收紧流动性。如果不收回流动性，物价上涨的压力肯定会存在，通货膨胀照样不能避免。经济学上有一个命题，就是货币政策的传导途径。央行发行了过多的货币，本来在商品市场上，供求是均衡的，但是在资本品市场上，供不应求，主要是房屋市场。于是资金纷纷涌向房地产市场，推高了房价，而房价的上升，最终导致劳动力成本上升。并进而导致各种生产要素成本上涨，最终演化成为通货膨胀。
但是通货膨胀发生以后，弱势群体受不了了，于是成了民生问题，政府出台措施稳定基本产品的价格。最近政府非常重视物价，发改委下文，全国各地政府都把稳定物价作为当前工作的根本，但是殊不知，货币已经出笼，今天治理了，明天还会形成猛虎的态势。既然发行了过多的m2，尽管目前我国商品市场上，总体是供大于求的，货币仍然会通过一定的传导途径传导到普通商品价格上来所以，根治通货膨胀，要从根源上着手。根源就是收回流动性，减少M2的数量，现在的措施看来是治标不治本。
其实，中国和日本的房地产泡沫都是在扩张性货币政策下产生的。2011年货币政策的指导思想而言，2011年的货币政策，如果真的按照货币发行量增长15%的方向来执行，实际上还是扩张性货币政策，因为经济体系中的货币存量已经很高了，仅仅是控制了货币的增长速度，并没有降低货币存量，我们目前执行的仍然是扩张性货币政策，这种货币政策必然会导致恶性通货膨胀。