长沙楼盘“人车分流”：敢为天下先
2010年9月世博会的“JD模式展”，与10月“全国总价地王”、JD模式楼盘“北辰三角洲”的开盘，让来自长沙的“人车分流”项目引起了人们的瞩目。
所谓“有心栽花花不开，无心插柳柳成荫”，JD模式的命运，大抵有此意境。董
上个月，跟随董老的理想主义，我来到了长沙，和长沙市规划局吴海浪、长沙北辰公司老总秦鸣等参与者，聊起了这些故事。
范本“水岸生活”遭遇诸多难题
2010年下半年起，“北辰三角洲”几个竖形大字，就一直嵌在一栋四十多层高的楼王外立墙面上。10月份开盘以来，售楼员通常会向购房客提到北辰三角洲的“人车分流系统”。
也就是这一片土地，2007年曾以92亿元的天价诞生了震动全国的“总价地王”，令长沙这个中部城市受到来自全国的惊讶目光：一个中部房价“洼地”何以如此“狂妄”？
很显然，外地人很难以理解这一片区域在长沙城的特殊价值。
湘江、浏阳河，无不在中国文化图谱上流传着美丽故事。这一片“地王”板块，正是湘江与浏阳河“两水交汇”之处，形似重庆朝天门或上海陆家嘴，当地人称“新河三角洲”。
在整个长沙城区的版图上，新河三角洲地处城市中心片区的北端，它独揽两江，视野辽阔，滨水岸线长达3公里，近可闻古开福寺晨钟暮鼓，远可眺岳麓山春绿秋红，具有真正意义上的“滨水特质”。长沙市政府更是将“两馆一厅”（图书馆、博物馆和音乐厅）放在这里，其水岸生活和中心片区的双重特质几近绝版。
然而，抛却“两水交汇，风水宝地”的美妙言语，其两面环水的格局自然暗藏洪涝隐患。为了防洪需要，湘江河堤和浏阳河堤建筑要求是黄海标高39米，一旦河堤决口，标高33米（与周边市区同样高度）的新河三角洲自然首当其冲。
如何保证防洪安全，同时又兼顾居住的滨水品质？这成了一个首先需要考虑的问题。
然而，值得考虑的问题并不止这一个。“地形只是一个方面，主要还有交通问题。”说起当年规划的初衷，长沙市规划局副处长吴海浪这样说。
吴海浪介绍，新河三角洲项目开发密度较高，容易产生较大的交通发生和吸引量；由于项目地处湘江和浏阳河夹角，项目周边过境道路现状流量较大，而且会随时间进一步上升，对项目的出入交通带来了较大的压力。
还有一个问题，那就是长沙城市规划的土地用量矛盾。
湖南省发改委副主任、湖南省两型办常务副主任徐湘平曾表示，2003年国务院修编以后批的城市规划要延伸至2020年，但当时长沙只经过五六年的时间就没地了，矛盾十分突出。
此外，三角洲地区改造范围147.16公顷，人口28270人，老企业152个，需拆迁房屋46.68万平方米。通过效益分析，按传统方式改造，公共设施需要政府财政出资，投入产出无法平衡。
种种矛盾相互交织，在地块拍出之前，这一片区的规划早就被政府提上了日程。而董氏JD模式理论，恰能较好地解决这些问题。
“敢为天下先”是湖南人最为自我认同的湖湘文化性格，长沙市政府也很快有了思路。
总价地王“北辰三角洲”兼容并蓄
北辰三角洲是北京北辰实业股份有限公司在长沙的房地产项目，也是新河三角洲地带的主体建筑群，占地面积约110万平方米，总建筑规模达537万平方米，规划的常住人口10万人。
在董国良的JD模式理论中，土地的节约利用是极其重要的一个构成部分。按照规划，北辰项目在黄海标高39米架空平台上住宅面积380万平方米，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米，平台下社区商业配套和停车库等建筑面积120万平方米。那么，这其中，土地利用效率方面是否有效得到了提升？
长沙北辰房地产开发公司副总经理、总建筑师秦鸣说：“实行人车分流，在39米标高形成统一的人行地面层之后，配套商业及车库的屋顶利用率大大提高，绿化面积加大的同时，土地使用更为紧凑高效，居住环境也更加舒适宜人，与此同时，施工过程中挖土量和地下工程量反而减少，节约了成本。”
长沙市官方提供了一组数据，“人车分流方案与原平面设计方案相比，相当于节约土地58.62公顷。以300万元/亩计算，土地增值26.49亿元，且可节约工程投资2.23亿元，绿地率由30%提高到50%以上。”
当然，如此“超级大盘”，居住、绿化、交通、休闲等各方面，需要整体考量。秦鸣介绍，在JD模式的人车分流设计理念之下，北辰三角洲还借鉴了香港比较成熟的街区概念，最终实行的是化整为零的片区组织和立体开发。
北辰三角洲将110万平方米用地分割成约20个独立片区，每个片区大约是4-5万平方米，各自形成一个独立的住宅小区或商业中心。实行人车分流之后，一个片区一个盖板，盖板之上是建筑群和休闲花园，盖板之下（也就是黄海标高
结合原有市政交通网，整个项目规划设计了三条主要的南北纵向交通干道，东西横向规划了七条交通要道，并在主要的十字路口设置红绿灯，以保证交通秩序。
这种化整为零的人车分流网，在盖板与盖板（片区与片区）之间用高架桥加以连接，人群流动时可以远离车辆，而汽车可以完全在阳光下行驶，整个新城的交通网络不会因为人车分流而变成“黑城”。同时，整个新河三角洲地带，人行层也由此形成一个彼此连通的花园。
秦鸣表示，这样做的另一个考虑，还在于消防安全。“片区化整为零，能够让消防车辆从地面层更方便地上到人行平台层。”秦鸣说。
在董国良看来，JD模式并非简单的交通问题，它更加强调的是整体城市模式，并最终指向人居环境。
按照设计理念，北辰项目希望与湘江风光带、浏阳河风光带和两馆一厅有机共融，延续长沙原有的规整大气的城市空间肌理和特色风貌，塑造随水流动的景观空间，随街流动的商业空间、随势流动的建筑空间。
这里，北辰实业引入了两个概念：RBD（游憩商业区）和CLD（中央居住区）。
对于RBD概念，主要侧重于区域内紧靠湘江、浏阳河交汇的区域，这里有长沙两馆一厅在内的滨江文化园，有集合超高层商务写字楼、大型购物中心、超五星级酒店、高尚住宅群等地标性建筑，凸显的是该片区的高端商务价值。对于CLD概念，则侧重于新河三角洲广阔的腹地，并依托一线江景的优质商业和游憩资源，将其塑造成滨江人居社区。
从2007年拿地开始，北辰三角洲的整体建设规划时间为6-8年。北辰公司希望，完全建成后的北辰三角洲区域，将成为长沙“一江两岸，山水洲城”人居理念的城市名片。
这一切构想能否落成现实，届时，自有时间来给予它全面的验证。
“湘江世纪城”和“武广新城”的是非功过
事实上，新河三角洲的开发模式，在长沙并非特例。
早在此之前，浏阳河对岸的另一区域“江湾半岛”，已经进行了一次超大体量的“人车分流”试验。
江湾半岛和新河三角洲有一定的相似性，它滨临湘江风光带，起始于浏阳河北岸，向北延伸至捞刀河南岸，呈“三水交汇”格局。2007年，紧随新河三角洲地块拍出之后，这片土地被世纪金源集团拍得。与北辰实业不同的是，拿地之后的世纪金源集团迅速打造了“湘江世纪城”。
和北辰三角洲一样，湘江世纪城同属于超大复合型地产项目，占地面积约100万平方米，一度号称“湖南第一大盘”。今年10月北辰三角洲开盘时，湘江世纪城已经基本建完。
湘江世纪城的创举在于，在长沙乃至全国率先大规模采用了“人车分流系统”，将社区近百万平方米的地下层全部架空，导入市政交通网络和停车场，然后用一整块盖板的形式，将架空层顶连成一片，扶湘江，南起浏阳河，北抵捞刀河，绵延近6公里而一举成为“地空花园”。
不过，由于是“吃螃蟹者”，湘江世纪城的“人车分流系统”优缺点都比较明显。
“存在的主要问题，是开发商为追求利润最大化，建得有些走样，地面停车库中存在着部分人车混杂现象。”对于缺点，董国良这样说，不过他还是强调，“仍然效果极佳，绿化覆盖率达60%，在消除停车困难、彻底改善环境、大量节约土地等方面验证了JD模式的优势。”
湘江世纪城的“人车分流”设计，也受到了官方的肯定。
今年10月26日，湖南省省长周强在“两型”主题调研中考察湘江世纪城时，对其有效开发土地的立体空间，探索集约节约用地的开发模式就表示支持。周强还要求认真总结规划建设中的好经验、好做法，不断完善、提升和推广这一节地模式。
吴海浪介绍说，其实“人车分流”在长沙曾经有过一些小规模的建设，这也为政府奠定了信心。
在湘江世纪城和北辰三角洲之后，基于“人车分流”的JD模式城市建设，已经在长沙多处铺展开来。比如，长沙市拟定的另一个节约集约用地试点区域“黎托片区”，也将采用立体布局的JD模式，且得到了来自国土资源部的支持。
本质上，长沙能够在全国范围内率先实践JD模式，还能“接二连三”，主要还是因为政府和开发商都尝到了“甜头”。
湖南省发改委副主任、湖南省两型办常务副主任徐湘平在谈到JD模式时，曾用一组数字来证明了JD模式的可行：按照传统规划，新河三角洲的容积率还不到2.2，但是使用了JD模式，容积率一下子提高到了3.5，而且所有指标全部超过国标。
徐湘平曾担任长沙市副市长，JD模式能够顺利在长沙率先起步，正是源于他几年前参加一个市长培训会时，偶然听到董国良的理论而开展起来的。他说：“我们现在能够做的都是JD模式，旧城改造、新区拓展、农民安置、老企业搬迁都用这种模式。”
徐湘平算过帐，“节约下来的土地使用权如果拍卖，20多平方公里大概可以有300-400亿左右的财政收入，所以轨道交通啊什么的钱都来了。”