谢逸枫：4500亿险资为抗通胀与房企血拚抢地
保险金融业疯结成“超级联合体”进军房地产抢夺土地

  金融机构集体进军地产,高价抢地风头压倒开发商.近日北京CBD核心商务区的招标再度引来各方关注。以泰康人寿、生命人寿、阳光保险、安邦财险等险企为主的金融机构扎堆竞购该地块，取代万通、万达等传统房企担当主角，并在几大地块上纷纷报出最高价，成为抢占北京新地标之战中的一景。这是9月份保险资金投资不动产新政出台后，险企首度高调集中亮相。明年保险资金将成为地产大宗交易的主要买家。此次险企出手拿地做商业自用，符合现行政策。但对于新政后险企投资热情高涨、出现抢购土地盲目跟风的现象，除了险企以外，中信集团、中金公司、民生银行、汇丰银行等金融机构和集团也出现在竞购名单上，金融机构集中“转行”做地产，自用需求基本没有，这背后恐怕还是汹涌的资金推动。

  中国保监会日前发布《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》，允许保险公司投资未上市企业股权和不动产。办法进一步疏通了保险资金的投资渠道，为保险资金进入资本市场和不动产市场打开“闸门”，这意味着过千亿元的资金分别进入这两个市场。多渠道意味着多投入，可能带来高收益的同时也会带来高风险。近年来，我国保险业总资产迅速增加，保险资金规模日益庞大。在安全性第一的前提下，保险资金的投资渠道狭窄，其保值增值面临挑战，保险资金的“保险”问题日益突出。

  8月5日，中国保监会发布《保险资金运用管理暂行办法》。一个月后，作为实施细则的《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》出台。商业不动产市场对保险资金“开闸”成为新规的另一关注点。《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。新规拓宽了保险资金的投资渠道，同时也利用投资的‘高门槛’‘禁止区’构筑了一道安全门。

  一是千亿险资进军股权不动产，楼市宏观调控打折扣。新规明确提出‘三不准’：不准投资开发或者销售商业住宅；不准直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发)；不准投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权，或者以投资股票方式控股房地产企业，已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。按照规定的标准和保险资金规模，将会有约4500亿元资金进入不动产市场，2200亿元左右资金进入股权市场。

  北京市朝阳区东三环北京商务中心区（CBD）核心区6宗商业地块吸引了包括安邦财险、汇丰银行、民生银行、联通控股、中信集团、海航集团、大连万达等国内外知名企业及开发商参与第二阶段的投标。投标企业总报价达238亿元。2010年12月8日，张茵的玖龙纸业投标CBD地块也受到关注。有开发商表示，此前鲜有张茵进军房地产投资的消息，此次进京投标或可以视作玖龙进入房地产投资的重要一步。超级联合体报价41.14亿，超过该地块的招标底价31.79亿。超级联合体拿地基本已是定局。

  2010年12月17日，新京报报道，12月，朝阳CBD等“地王”入市，无论结果如何，无疑会吸引绝大部分的市场注意力，预计11月的活跃现象仍将延续到12月。12月7日，北京市朝阳区东三环北京商务中心区CBD核心区6宗商业地块第二阶段开标。从已揭晓的入围名单来看，最突出的特点就是众险资以一鸣惊人之势，涉足了除Z15地块以外的所有地块，入围名单共出现8支险资，包括了泰康人寿、生命人寿、阳光保险、阳光财险、华康资本（保险）、安邦人寿、安邦财险、和谐健康保险。其中，生命人寿、华康资本（保险）、安邦财险分别出现在2个地块入围名单中，使用“双保险”，大有志在必得之意。

  其实，险资此次集中出手且志在必得并不出乎意料。根据主管部门对拿地机构“最少持有10年，其中不得转让”的最新要求，本来的限制作用却变成了险资突围的主要原因之一。因为，9月颁布的《保险资金投资不动产暂行办法》同样明确要求“保险资金投资的不动产，自投资协议签署之日起5年内不得转让。与投入到不温不火的公租房或养老地产领域相比，CBD核心地块的吸引力显然更大。再加上地标区域持有物业，对未来企业的形象宣传及品牌发展等方面的价值难以估量。因此，众险资纷纷重金押宝，志在必得。

  而另外一个明显的特点就是以房地产开发为主业的房企数量大幅减少，仅远洋地产、恒中北京发展（恒基兆业）、大连万达、北京万通、正大置地、融侨置业以及上海世茂7家房企入围。在第一轮投标中，房企占了60家投标公司的绝大部分，其中不乏SOHO中国、富力、首创、苏宁置业、和记黄埔、九龙仓、中建国际、葛洲坝集团、珠江投资等知名房企，即便是二次招标之前的答疑会上品牌房企悉数出席的情景，都与入围结果形成鲜明对比。在融资环境持续恶化的情况下，拿地规则突然加码，房企资金压力加大，投标资格受限。

  所幸，据招标文件，只有参与第一阶段（规划设计方案投报）投标的投标人方有资格参与本阶段（综合内容投报）的投标。因此，房企纷纷与金融机构联手，在最终入围结果中占据一席之地。近期土地市场火热的原因，主要是由于各城市为完成供地计划加紧岁末推地，提升了土地市场供应量；另外，万科、保利等大型房企均提前完成全年销售计划，现金流较为充裕，逆周期购地的愿望强烈；此外，以北京原中服地块为例，保险、金融等非地产主营业务的机构也开始涉足房地产业，带来了新的土地需求。

  二是国际资本涌入中国楼市。近期，在欧美楼市前景惨淡的预期下，我国楼市又频繁闪现境外资本的活跃踪影。现阶段，房地产领域调控正处于不断加码的关键时刻，我国对或明或暗流入楼市的外资监管仍存在诸多薄弱环节，须谨防其干扰调控成效。近期，国际资本大举进入亚洲房地产市场，在我国房地产直接投资活跃。一是外资房地产企业增资明显；二是大宗交易较频繁。

  据商务部统计数据显示，从今年6月起，我国房地产开发资金来源中的外资同比增幅开始转正，且增长迅速。仅9月份，全国完成备案的外商投资房地产企业中，增资的达43家，新设立的有31家，这些数字均大幅超出过去3年的平均水平。外资机构在中国内地房地产业特别是一线城市的投资正呈回升势头，比较活跃的有和记黄浦、新鸿基、凯德置地等来自香港和新加坡的开发商，以及高盛、瑞银、佰士通等欧美投资者。

  房企海外融资百余亿美元，外资近期频繁活动，除了预期人民币升值和看好中国房地产投资前景以外，国内开发商大规模海外融资，导致外资“曲线”涌入。据不完全统计，今年前8个月，金地集团、龙湖地产、远洋地产等30多家房企相继推出海外融资计划，融资规模达100多亿美元。国内房企获取贷款难度加大，再融资全面收紧，只能加速构建多元化融资渠道，发行海外债券等成为融资选择。中国房企海外融资是用高额利息换取，这吞噬了企业的利润，潜藏债务风险不容忽视。

  首先是外资房企增加直接投资。新加坡国有投资公司淡马锡控股全资子公司丰树产业，确定今年底前推出一个近10亿美元的中国内地房地产基金。这将是内地地产领域一只规模最大的外资基金。丰树产业2005年涉足内地房地产投资，目前已在北京等一线城市至少直接投资了4处高档商业地产。此前不久，美国私募股权投资巨头佰士通集团与香港大型地产商鹰君达成协议，合作开发大连一豪华酒店及高档公寓项目。此消息被视为外资加速布局我国房地产的见证之一。

  其次是外资大鳄频繁接手房产大宗交易。近期，外资在内地房地产市场的大宗交易也较频繁。今年7月，摩根士丹利将位于上海陆家嘴附近的一处高档住宅项目出售给了摩根大通，成交价折合人民币约12亿元；与此同时，雅居乐地产控股有限公司以人民币50多亿元的价格将旗下公司30%的股权转手给了摩根士丹利。

  最后是国内房企蜂拥海外融资。今年来，国内房企海外融资几成蜂拥之势。4月，金地集团与瑞银环球资产管理集团合作发起房地产基金，首期募集签约金额约1亿美元；6月，恒大地产通过私募股权的方式得到了5亿多美元融资，主要投资者为香港新世界发展有限公司、德意志银行、美林银行等多家境外机构；8月，碧桂园发布公告，将针对海外市场发行4亿美元的优先票据。9月28日，国内大型开发商方兴地产发布公告，公司拟发行5亿美元长期次级可换股证券，发行的可换股证券本金总额最多为6亿美元。

  三，五千亿热钱乱云飞渡，人民币离岸中心赶考。大量游资入港已是不争事实。香港政府亦正面临着来自热钱的严峻挑战。随着美国通过量化宽松二期印钞票买国债，实行大放水后，国际热钱到处乱窜，亚洲包括中国内地及香港更成了热门目的地。这种游资惯于大进大出，对当地金融、资产市场及经济都可带来巨大冲击。对香港来说，除了可引发本地的问题外，还可能冲击香港与内地的金融合作，包括人民币离岸中心业务等。对此，香港有关方面必须十分关注，以免影响作为人民币境外业务中心的地位。

  2010年11月，南方都市报报道，关于央视有关热钱囤积香港并准备涉足内地市场的报道，财经事务及库务局局长陈家强12月5日再度以撰写网志的方式，强调与事实不符，并提醒市民要保持头脑清醒，小心分析市场消息的真确性，切勿盲目跟随消息炒作。陈家强指出，目前在香港运作的对冲基金资产主要投资在香港及区内的股票市场，金额大约港币5000亿元，而全球对冲基金总资产大约有2万亿美元，相等于16万亿港元，从而质疑报道的真实性。

  在港的资金必须依循严格的监管制度运作；至于资金要调回内地，则必须经过特定渠道由内地当局审批，并符合集资时申明用途，而不大可能作短线炒卖。另外，全球对冲基金仅管理16万亿港元，其中10万亿在港囤积的说法显然并不正确。陈家强援引数据称表示，香港人民币存款总额截至今年10月底，只有2171亿元，相对于内地人民币存款总额逾70万亿，两者相差超过300倍，资金池仍然较小，不足以对内地市场形成任何实质性的风险。

  全球对冲基金管理资金统计数据可能不包括一些传统对冲基金，“据我们计算目前国际对冲基金大概有6亿-8亿美元的规模，但是放在香港或者亚洲，或者其他区域，除非对冲基金公司高层，外界是无法知道的。热钱流入香港有很多渠道，金融市场有些热钱流入、流出非常方便，也许不用1秒钟热钱就进来了，可能不到10秒钟便通过香港流入其他市场，因此不一定要囤积在香港。

  香港是国际金融中心，也是离岸中心，不设外汇管制，难以区别资金是否热钱。而全球经济重心东移已成趋势，中国近年及未来经济增长均远比欧洲、美国、日本等主要经济体高，港股市值有五成为H股及红筹，自然吸引海外资金作投资。香港与新加坡竞逐区内资产管理中心，特区政府带头到纽约、伦敦等海外市场大力推广，希望吸引更多海外资金及金融机构来港，但将汇聚香港的资金，视为另有所图之热钱的言论，是在“帮倒忙”。

  尽管如此，大量游资入港已是不争事实。香港政府亦正面临着来自热钱的严峻挑战。上月初，美联储宣布启动第二轮定量宽松计划(QE2)，截至2011年6月底美联储将购买总计6000亿美元的美国长期国债，每个月的采购额约为750亿美元。与此同时，美联储宣布维持0-0.25%的基准利率区间不变。尽管当局已经就10亿囤积给出否认。但政府仍不可以掉以轻心：由于对冲基金有很高的杠杆度，故只要有几千亿元在手便可扩大至10万亿元，而这些资金可随时调度入港。”

  美联储的这一措施将带来两个基本趋势，一是美元将继续走软，二是全球资产价格将继续上升。”新兴市场货币政策相对收紧，主要原因是流动性增加，更多资金流向新兴市场，带来通胀压力。事实上，新兴市场的通胀压力其中一个重要的原因是美元贬值的直接影响。同时流动性增多对通胀预期也有进一步加剧的作用。热钱带来的通胀问题亦不可小觑。

  恒生银行最新发表的研究报告预期，第四季香港的实质经济增长将按季放缓，全年平均增长为6.5%，但明年实质经济增长可能减慢至4.5%；通胀可能增至3.7%，最终数字或较此预测还要高。通胀问题更令人关注。因为多项因素均显示物价压力上升。港元疲弱使高度依赖进口的香港经济面临进口通胀。通胀压力亦因食品价格、住屋租金及工资成本上升而增加。主要央行采取的量化宽松措施亦令通胀预期升温。很多亚洲及新兴国家均面对大量外资涌入，导致信贷快速增长及资产价格攀升。

  在此时刻，香港的应对之策成为焦点。与内地市场相类似，热钱在香港主要的两个去处，一为楼市，二为股市。而为打击短期炒卖，香港从11月21日开始，对买入的物业在6个月内转售，除缴交4.25%的印花税外，买卖双方需支付交易金额15%的额外印花税，此举对香港房价的上涨起到了立竿见影的效果，成交量剧跌八成，绝大多数楼盘出现零成交。

  此前中国商务部发布了《关于下放外商投资审批权限有关问题的通知》，便利外资涌入各地房地产领域，当前亟待健全地方吸引外资入房地产的规定。其次，针对外资大量进入商业地产，采用税收、信贷等手段调控外资投机。同时，房地产政策的制定，要考虑人民币汇率改革进程。针对目前外资流入房地产底数不清等问题，要尽快建立健全信息系统和预警预报体系，及时掌握态势，预防外资炒作。

  号称“史上最严厉楼市调控政策”实施已两个多月，当对房价下跌满怀憧憬的人们回头审视调控成果时，却发现事情往往事与愿违，先是万科年销售额首超千亿元创下新记录，接着是北京全年土地收入将破千亿元，紧接着各地依旧地王频出……各路资金仍旧不断涌入楼市。

  2010年11月18日，北京市土地中心最新的数据显示，截至18日，北京今年已经通过招、拍、挂出让203宗土地，实现了土地出让收入990.66亿元，已经超去年全年收入总额。今年全年土地收入将突破千亿元已成定局。相关统计显示，2009年全年，北京市通过招、拍、挂方式成交的各类土地达247宗，成交额为928亿元，土地出让收入创历史新高。因此可计算出，今年土地出让收入将必然突破1000亿元。

  今年北京土地出让收入继续“走高”的原因，一方面是土地供应量比去年大。另一方面，今年土地出让收入中，在土地市场调控之前的“卖地款”占了大头。而今年年初则正是土地市场火热的阶段，高价地频出。而土地调控后，地价出现明显下降。统计显示，在今年4月中旬北京土地调控前的4个半月中，北京的土地出让总价款就达到500亿元左右。

  2010年1—11月，全国15个重点城市住宅用地累计成交量较去年同期增长19．2％。值得一提的是，一线城市作为调控重点，成交量有所下降，二级城市成交上涨明显。例如，深圳降幅达44．4％，北京降幅达14．1％，天津、武汉、大连涨幅均在50％以上。据伟业我爱我家市场研究院数据显示，在1—11月15个重点城市成交量排行榜中，二线城市成交量普遍高于一线城市。一线城市中仅有上海入围前五，而北京仅排名第十。

  11月以来，全国大部分城市土地市场成交出现高峰。以北京为例，经过10月份整月居住用地零供应之后，11月住宅用地成交15宗，成交总占地面积223．8万平方米，成交总规划建筑面积255．0万平方米。住宅成交建筑面积占比87．4％，较此前全年最高月份2月份高出13．2个百分点。海淀唐家岭、大兴旧宫站、牛栏山、通州梨园等优质土地集中入市，部分区域产生“小地王”，顺义张镇地块竞价次数高达117，种种现象表明，11月北京土地市场十分活跃。