谢逸枫：通胀是房价上涨“真凶”
通胀削弱二次调控功效 或致12月房价反弹上涨
9·29新政出台后，全国主要城市成交初现明显萎缩，但房价继续保持上涨。11月全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%。中国指数研究院最新数据显示，11月，全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨。价格上涨的城市主要集中在二、三线城市。11月住宅价格最高的是深圳，达24601元/平方米。在北京、上海等十大重点城市中，除南京环比下跌0.07%外，其他9个城市房价平均高达15407元/平方米，环比上涨0.41%，同比飙升34.29%。
资深房地产专家谢逸枫表示,在“史上最严厉”楼市调控政策下，房企的销售却有加速之势。截至11月的各房企销售数据却显示，国内一线的13家标杆房企中已有近七成提前完成了今年的销售目标。按照这一趋势，到今年年底可能会有八成以上的房地产企业实现全年的销售目标。
总体上看，“9·29新政”调控效果已有所显现，但这一波调控的短期成效，远不如4月的“国十条”。在限购、限贷等诸多政策的压制下，市场的“抗压性”居然如此之好，主要有两大原因：一是CPI持续走高，二是人民币升值预期导致海外游资进入内地楼市，影响调控效果。
资深房地产专家谢逸枫表示,严厉的政策调控下,11月一线城市房价呈现“分化”趋势，北京“量价齐涨”，广州“量跌价涨”，上海“量价齐涨”，深圳“量价齐涨”，说明一线城市房价上涨的压力并未完成消除，成交量受到人为因素的干预而导致成交萎缩，而房价也受到人为的干预，出现“被下降”。例如北京和上海实行“3万元禁售”，深圳把限价房等价格计算在商品房价格打平均，新盘高端产品推迟入市等方式，目的是配合中央政策调控。
但是，受到通胀等人民币升值的影响，一线城市房价依然保持上涨的现象，但是上涨的势头明显减弱。其中，11月份广州逆市涨价,主要受到人民币升值和通货膨胀预期及热钱入市等因素，让投资投机炒房客集中投资购买爆发，防止资产贬值。另外是广州亚运会的利用刺激影响。
资深房地产专家谢逸枫表示,另外一方面，全国部分城市频繁出现高地价的地王，推高了房价，影响到开发商对市场预期的看好。例如广州11月25日广铁南站地块土地拍卖出现地王，周围的二手房和一手房价格就随市上涨价格。说明地王给楼市带来上涨房价的暗示。
据中国指数研究院统计，11月最后一周，全国20个主要城市共推出住宅用地78宗，共计631万平方米，环比上升13%；成交34宗，共计成交255.3万平方米。其中，住宅用地成交最活跃的十大城市中，仅杭州、北京两个一线城市上榜，活跃度最高的城市为无锡，长春、成都紧随其后。目前，上海、北京土地出让金已相继突破千亿，而大连、天津亦距离千亿不远。
今年房地产开发面临较好的形势，就是土地供应明显增加。今年4月中旬，国土部曾发布各地住房供地计划，全国各省、市、区（西藏除外）2010年度住房用地计划拟供应量约18万公顷，规模比去年增加了135%。上半年，全国31个省（区、市）和新疆生产建设兵团住房用地实际供应量5.6万公顷，与去年同期实际供应量（2.4万公顷）相比增加约135%。三季度以后，为完成年初制定的供地计划，各地推地量明显加大，其中一些热门城市的优质地块依然被看好。
25日，武汉土地市场总价、单价“地王”双双易主。首度在武汉布阵的上海绿地集团以53.98亿元吞下武昌车辆厂413亩地块，刷新武汉单幅地块的总价纪录。前身为汉阳钢铁厂的两幅地块亦在一小时内两次刷新楼面单价纪录。
资深房地产专家谢逸枫表示,各地地王逆势躁动,广州杭州武汉同日诞生地王,同一天，广州、杭州两地双双拍出高价地块，其楼板价各自刷新当地新高。其他方面就是今年10月前大部分房企已经超额完成销售业绩，资金非常的充足，根本没有下降房价的动力。所以，销售策略上采取配合政府调控，放缓推货速度。提高房价，自然销售。但是，不排除部分开发商为扩大销售利润，进行价格上优惠促销活动，目的是多圈钱去抢地，例如万科。
资深房地产专家谢逸枫表示,值得注意的是，外资对楼市热情不减，11月外商投资房地产企业环比暴增157%。由于通胀压力较大，负利率削弱楼市调控效果，房价短期难降。从近期看，大量的国际资金也开始进入中国楼市。今年前10月，房地产领域实际使用外资额同比猛增48.04%，仅10月份一个月增加的外资就高达87亿美元。11月截至26日，全国完成备案的外商投资房地产企业有108家，而整个10月份只有42家，环比增长157.14%。
据报道，近一年来，在成都有越来越多的海外资本现身，如美国华平投资为阳光100成都项目注资4500万美元；摩根大通、摩根士丹利也通过多种方式渗入成都楼市。
资深房地产专家谢逸枫表示,另外，大部分城市的限购政策已经到期,非常有可能导致购房潮卷土重来,甚至出现房价报复反弹上涨的情况。在已经出台限购政策的14个城市当中，厦门、福州、海口明确提出12月31日为限购政策执行“有效期限”；温州10月中旬启动限购政策时，明确提出限购政策有效期为半年，其余城市均为“暂行”。
调控新政在被消化了2个月之后，11月楼市呈现先抑后扬的走势。中国房产信息集团公布的最新数据显示，11月上海新房供应量达到96.98万平方米，环比回升30%；但是受到10月供应量萎缩的影响，11月初楼市成交量低迷，中旬以后成交量开始反弹，整体成交量从10月的131.91万平方米下滑到94.86万平方米，环比下滑28%。而平均成交价格则在10月上涨4.1%的情况下，继续上涨2.7%，达到22627元/平方米。
资深房地产专家谢逸枫表示,10月以来的限贷、限购新政策作用只持续了1个月，就被市场上用假离婚、借用身份证等方式化解；楼市在通胀的推动下需求逐步回暖。从目前市场表现来看，买家还在积极入市，开发商也将在12月的年终最后一个月加大推盘。预期12月的供、需量会止跌回升，房价在短期回调后继续下跌可能性不大。在“金九银十”的带动下，沪上在售项目的报价在7、8月的低位上有10%左右的上涨。政府的及时调控，使得楼市量价齐升态势得到了有效控制，自11月份起房价呈现回调之势，一些新上市的楼盘重新调低售价预期，在售楼盘的折扣幅度也在加大，在售项目售楼处报价目前有5%左右下跌。但薛建雄预计，随着成交量的重新回暖，本轮房价调整很可能在12月中旬就将结束。
进入2011年之后，开发商需要为新一年的业绩冲刺，以奠定全年的指标基础。这时候楼市很容易被吹热，政府需要视情况在12月底或1月初继续进行调控。从目前情况来看，能够采取的政策除了再度收紧信贷和限购门槛外，就只能是“房产税”，“房产税”很可能将在明年一季度末或二季度再出台，为春季楼市的回暖作好调控的政策准备。
11月30日，上海市规划和国土资源管理局发布土地出让公告，两地块以“退定后重新出让”的身份寻找买主。值得注意的是，被退的两幅地块再次挂牌出让，起拍价竟分别是前一次出让底价的3.5和3倍。真南路地块之前起拍价为5.545亿元，而此次则飙升至19.345亿元；百安地块之前起拍价为2.4亿元，此次则是7.01亿元。上海“被退”地王再次拍卖，价格反而上涨3倍。肯定有开发商已有明确接手意向，出让方嘉定区政府方面才会如此大幅提高底价。
楼市调控艰巨性日益显著，调控效果的出现至少要延后至明年一季度。根据北京房地产交易管理网的数据统计，11月份北京楼市商品期房住宅总成交量达到了10107套，环比10月上涨46.6%。与此同时，当月住宅合计成交量为11230套，环比10月上涨了46.2%。据统计，11月北京二手房总成交量达18413套，其中，二手房住宅成交量16805套，日均住宅成交量560套，环比10月上涨均超过20%。需指出的是，二手房成交量更是达到4月份调控以来的新高。
据统计，11月北京二手房总成交量达18413套，其中，二手房住宅成交量16805套，日均住宅成交量560套，环比10月上涨均超过20%。需指出的是，二手房成交量更是达到4月份调控以来的新高。而且，“二手房成交价格也再次出现了轻微上涨，从10月份的18790元/平方米上涨到了19120元/平方米，上涨幅度为1.2%。11月北京二手房价环比再度上涨1.22%，且其同比涨幅更是达到47.32%。由于11月北京预售房源的均价达23629元/平方米，环比10月同期的21640元/平方米上涨了9.2%，使得整个11月份的北京商品房价格出现了结构性上涨。值得关注的是，自11月底集中入市的部分项目价格更是明显上涨，这使得12月份房价下降的可能性很小。
根据北京房地产交易管理网统计，11月份中高价项目（3万以上）签约明显上涨。据统计，其中学府树家园签约144套，均价31490元/平方米；大成郡签约183套，均价30289元/平方米；倚景园签约了60套，均价36895元/平方米。由于2009年房价暴涨，使得大部分开发商的资金压力短期不会太大，仍能死扛。楼市调控艰巨性显而易见，年底前房价难降，调控效果至少要到明年一季度才能显现。
北京楼市越调控越上涨，11月商品房价量齐升。北京市房地产交易管理网数据显示，11月北京市住宅期房总成交量达到了10107套，环比10月上涨了46.6%。住宅合计成交11230套，环比10月上涨了46.2%。11月商品房成交均价为19850元/平方米，环比10月上涨了3.6%。统计显示，11月北京市合计预售的期房住宅项目达到43个，提供房源总套数达到12732套，环比10月的涨幅超过150%。供应总面积达到145万平方米，而10月份仅为60.2万平方米。
11月的预售房源均价达到23629元/平方米，而10月同期为21640元/平方米，11月的预售房源均价环比出现了9.2%的上涨。根据北京市有关规定，从12月起，北京市将开始实施预售资金监管。将要实施的预售资金监管使很多商品房项目提前取得预售证，以避免预售资金受监管。预售资金监管政策只毖后不惩前，很可能使12月份的供应减少。商品住宅成交量的上涨主要是受到近期保障性住房大量签约的拉动。
北京市房地产交易管理网自9月开始，有10个经济适用房以及两限房项目领取预售证入市，为今年较为集中的阶段。调控后第二个月，保障性住房签约占比上涨，使得成交数据有明显上涨。11月若剔除保障房成交数据的影响，同比10月成交量还有小幅下滑。根据北京市土地整理储备中心公示信息统计，11月共成交29块土地，土地收入总计为200.09亿元，成为调控后首次突破200亿元的供地月。
根据北京市土地整理储备中心数据，综合北京中原地产提供的数据统计出，11月包含居住性质的地块成交15块，总面积达254.972万平米，超过了今年3月份的257.17万平米。11月的住宅类土地价格下调明显。据北京中原地产数据显示，11月住宅类地块的楼面价为6347元/平米，相比3月份的15093元/平米下调过半。
武汉楼市又见量价齐升通胀或削弱调控功效，10月之后武汉各类住宅地产销售呈现量价齐升局面，唯独写字楼继续遇冷而降幅明显。对此，在通胀的大环境下，一些投资者为了实现资金保值是不畏调控的。根据亿房研究中心发布的统计数据显示，整个11月份，武汉新房共成交12211套，其中经济适用房（加上定向限价房）812套，其余全部是商品房。除了销售量火爆之外，11月份的成交均价也比去年同期增长11.13%，达到6861.70元/平方米。
资深房地产专家谢逸枫表示,面对通胀，为了实现货币保值，很多投资客不畏调控而选择继续投资房产。在通胀来临的时候，很多人就只认房子，因为房子的价格坚挺，可以保值。现在市场上的小户型最容易被消化，部分原因就是很多购房者想要买房子拿来出租，以实现保值和增值，都抱着投资买房以抵抗通胀的想法。
资深房地产专家谢逸枫表示,国家对楼市的调控虽然很厉害，但目的是打击投机炒房，但潜在自住需求仍然非常旺盛，加上在通胀的大环境下，一些资金为了保值是不畏调控的。实际上这一轮调控政策还是起到了很大的作用，因为它抓住了抑制投机最重要的一环，就是投资杠杆；但是在增加住房持有成本上，政策还是没有下来，使得一些资金依然敢下手。政策只是不让人买，但还没能让拥有多套住房的人吐出来。
只要高回报，多少钱都能给，避通胀资金大量买房或引楼市反弹。投资客唯一要求就是必须有高回报，至于是否能随时兑现，以及是否会产生较高的投资风险，并不在其考虑范围内。因为，只有取得高回报的项目，才能抵御愈演愈烈的通货膨胀。来自温州的热钱，仅仅是目前进入楼市的众多 “避通胀资金”的冰山一角。在最近的一周时间，不断接触到多个出于避通胀目的的房地产投资案例，不仅有买房的，还有买地的。
资深房地产专家谢逸枫表示,除了个人投资者，地产商也加入到避通胀的群体中。担忧通胀的购房者早已由个人蔓延到了企业。11月以来，各地出现了集中的土地成交，仅11月的最后一周，上海、北京等多个城市的土地成交量就达到175宗。通货膨胀的确对楼市调控产生了消极影响，尽管CPI的涨幅看上去只有4%，但是它却让很多人不得不选择以买房的方式，让自己的资产保值增值。
资深房地产专家谢逸枫表示,在通货膨胀的压力下，大多数人总是希望把自己的现金变成资产，以避免财产缩水。而在股市剧烈波动，其他投资渠道封闭的大环境下，也唯有楼市才是他们的“避风港”。面对汹涌的避通胀需求，国家管理层一再感叹调控之艰难，在这样的预期之下，按照现在的情况，12月份的房价很有可能重新触底反弹，再一次上演上涨行情。