政策调控切忌

  



政策调控切忌

“一刀切” 

—访全国房地产经理人联盟可持续建筑委员会

       副主任兼秘书长李小宁                  

■    住建部《城乡建设》记者林爱庆

记者：11月15日，住房和城乡建设部发出通知，规定境外个人在境内只能购买一套自住房。您认为我国房地产市场在出台了一系列的调控政策之后，是否有效抑制了投机购房？

李小宁：在抑制投机购房方面已经基本达到了政策调控的目的了,只不过是有些政策在扩大化和一刀切以后，造成了许多刚性的自住型需求也同时被抑制。

记者：也就是说，我们的政策在打压投机购房行为的同时，也抑制了部分改善型需求？

李小宁：是的。虽然我们出台了很多调控政策，但是这些政策还不够细化和完善，使得一些原本不是政策调控对象的需求也同时受到了抑制。

记者：您对解决这个问题有什么好的建议吗？

李小宁：政策调控要有差别地抑制需求，合理地引导消费，让不该买的人不能买，该买的人依旧能买，这样才是合理的。这就要求我们的调控政策要尽可能的细化和完善，切忌“一刀切”！房价上涨并不全是因为需求过盛引起的，而是综合问题导致，比如土地问题，招拍挂制度就是推高房价的一个重要原因。那么，在不改变现有土地政策制度的情况下，我建议通过建立这样一种制度来解决矛盾，就是把土地收益反补到住房上，或者是拿出相当大的一部分比例用于建设保障性住房，或者是用于建设保障房和商品房之间的住房，比如限价房。这种制度必须要以行政规定的方式明确下来，比如，改善型家庭在购买了第二套住房之后，如果将第一套住房卖出的话，政府要有相关的政策鼓励这种做法，让房屋市场形成良性循环。再比如，建设保障性住房方面，如果一块土地拍的20亿，那么必须拿出一大部分用于保障房建设。如果不建保障性住房，那么剩下的钱就不能动用。总之我认为，土地收益应该取之于民，用之于民，应该尽可能地让老百姓也能享受到土地收益所带来的好处。

记者：现在异地置业的现象很普遍，很多外地人都在大城市买房却不自住，这也是导致现在高空置率的原因之一，您对这个问题怎么看？

李小宁：这种现象的出现有几个原因，一是房价的上涨，大家看到了房产保值增值的功能。二是一些社会观念扭曲，有些人把能在大城市买房看成是自我价值衡量的标杆之一，明明不在那个城市生活，但是如果能在那个城市买房，就说明有“本事”。三是腐败问题，现在好多人不送礼品了，改送房子了，这在某种程度上也导致了一些房子的空置。

记者：那您觉得一些城市如果限制异地购房，这种做法可行吗，合理吗？

李小宁：我觉得控制外地人购房，尤其是根本不在购房城市工作和生活的人购房，不但是合理的，而且是必要的，因为只有限制外地人购买之后，才能保护当地居民的利益。一个城市要保证原著居民的利益，这是基本的。因为原著居民或者在当地工作多年的外地人，在这个城市纳税了很多年，为当地的经济社会的发展贡献了力量，应该享受的这个城市发展所带来的利益。当然，我所说的是合理的限制，而不是禁止。限制异地购房，就是外地人过多的购房要征税，然后将征得的税款补贴给原著居民。比如，限制外地人只能购买一套或两套房，或者人均购买多少平，除此之外再购房的，就要额外加税。而原著居民买首套房时可以适当享受补贴，和外地人要有区别地对待。像韩国的首尔就是采用对外地人购房高征税的做法。如果我们的政策也能够这样细化的去调节，那么就能使各个城市之间相对平衡，也能有效地稳定房价。

记者：您对未来几个月房地产市场的发展趋向有什么看法？

李小宁：房地产市场在冬天这个季节，可能会出现两个趋向。首先，国家层面，宏观政策继续收紧，政策调整的节奏不会改变。我个人认为，既往的政策还要维持一段时间。二是，房地产市场方面，住宅需求逐渐高端化，现在国家的政策对居民购房有许多限制政策，所以人们在购房时，干脆就追求一步到位。我认为这不是健康消费，也不符合社会发展阶梯性消费模式，而且还会留下很多隐患。

记者：现在我们国家从中央到地方都在大力建设保障性住房，您对保障性住房的建设发展有什么好的建议？

李小宁：保障房政策是一件利国惠民的政策，要把这件事情做好，我认为可以从以下几个方面努力：一是，制度法规落实，尽快出台《住房保障法》，让我们的住房保障事业有法可依。二是，组织落实，就是专业机构要建立。我一直认为，我们国家一定要成立从中央到地方专门的住房保障机构，比如住宅保障委员会来抓这件事，才能全力推进保障房建设。否则，光是有法律、政策，但是没有人能保证执行到位，也是不行的。目前的问题是政出多门，监管不力，执行不到位，要么走样，要么进度缓慢，原因就是组织不落实。所以下一步，组织方面一定要落实。三是，逐步扩大保障范围，虽然远水解不了近渴，但是我们要把保障性住房事业长久的做下去。虽然政府现在在大力建设保障性住房，但是门槛太高，它只保障低收入家庭的住房困难，实际上大部分处于中间阶层的人是没有保障的，那么，我国在保障了很少的一部分人的住房问题后，剩下的大部分得不到保障的家庭怎么办？目前只能通过商品房来解决住房问题。所以，持续地建设保障房并适当地考虑保障政策外的中低等收入的人群，才是可行的出路。比如新加坡，组屋解决了90%左右家庭的住房问题，保障范围是非常广泛的，我们应该学习他们的经验和做法。

记者：谢谢您接受采访！

全文刊载《城乡建设》12月号