谢逸枫:地王恐致房价报复性反弹
国家统计局12月10日发布的1-11月全国房地产市场运行情况数据显示，11月份全国70个大中城市房价环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。自9月以来，全国70个大中城市房价分别环比上涨0.5%、0.2%、0.3%。此前中国指数研究院12月1日发布的《2010年11月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示，今年11月全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%。其中86个城市价格环比上涨，仅14个城市环比下跌。来自官方与非官方的数据均表明，以“限购令”为代表的“二次调控”有关措施出台后，各地房价上涨的势头并没改变。
广州市国土房管局2010年12月17日发布最新房地产市场分析报告，广州猎德楼价破5万元/m2,四区房价齐破2万。受到成交结构影响，11月广州楼市商品住宅签约均价出现反弹，全市10区均价仍维持在13847元/平方米。值得注意的是，珠江新城猎德街房价猛增首次冲破5万元大关，这是广州楼市官方均价首次突破5万元/平方米，而天河、越秀、荔湾、海珠四区房价更是首次齐过两万，楼市调控形势再趋严峻。
报告显示，11月广州10区新建商品住宅网上签约均价13847元/平方米，同比上升17.2%，环比上升4.5%。11月广州新建商品住宅签约均价环比略有上升，主要原因其中就包括11月中心六区的成交比重环比上升了11个百分点，全市新建商品住宅均价略有上升是受到成交结构变动的影响。成交量方面，11月广州10区新建商品住宅网上签约面积43.68万平方米，同比减少37.2%，环比减少72.1%；其中，越秀、荔湾、海珠、天河、白云、黄埔六区合计网上签约19.01万平方米。在限购令和亚运期间看房购房人数减少的影响下，开发商的推货节奏也在上个月出现明显减缓。统计显示，11月广州市10区批准预售商品住宅2941套，环比减少71.13%；面积34.38万平方米。
在通胀预期和供给不足的大背景下，明年限购、限贷等房地产调控政策放松的可能性非常小。2010年，为遏制房价过快上涨，国家出台了一系列房地产调控政策，分别从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场进行全方位调控。随着各项政策的持续出台和逐步落实，对地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显著影响，综合调控力度空前。楼市调控不会放松,限购限贷政策可能将延续.中国指数研究院发布最新研究报告指出，据统计，1-11月全国120个城市住宅用地供应和成交面积分别同比增加43%和40%。地价水平高位震荡，其中7月达到今年以来的最低水平1458元/平方米，但8月以后又有所上涨，9月达到今年以来的最高水平。
另外，全国房地产开发投资额、施工面积、新开工面积等指标增速均显著高于历史水平，而商品房销售面积和商品房销售额同比增速分别为9.8%和17.5%，且全年各月增速基本成下行趋势（5-8月各月水平同比有所下降，但9月起恢复增长）。价格方面，据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的调查数据，100个城市住宅（新房）平均价格在7-8月有所下跌，北京等十大城市5-8月房价累计下跌约3%。但9-11月100个城市住宅平均价格环比上涨，房价高位震荡，北京等十大城市也普遍继续上涨，仅同比涨幅有所缩小。货币政策从适度宽松转为稳健，特别是信贷规模对房地产影响比较大。加之保障性住房力度还会继续加强，房地产税可能试行，都会对市场产生不小的影响。
结合历史数据和相关机构研究，预计2011年广义货币（M2）增长率和新增贷款目标将分别定为16%和7万亿元，并存在加息2-4次（50-100个基点）的可能性。根据测算，在加息50-100个基点的情况下，居民购房成本将提高5-10%，不会突破2007年的水平。对于开发商而言，即使加息200个基点，万科等多数标杆企业利息支出占货币资金的比值仍处于较低水平。但是，由于银行信贷（包括开发贷和购房按揭）占企业资金来源的近40%，因此收紧银根会对房企资金链带来显著影响。报告还预测，2011年全国商品房均价为每平方米5466-5496元，比2010年上涨8.3%-8.9%；全国商品房销售面积为11.2亿-11.4亿平方米，比2010年增长8.61%-10.92%。
受连续出台的调控政策影响，开发商资金链逐渐收紧，不少计划在今年实现IPO的房企不得不推迟上市。然而，步步收紧的调控并没有让开发商停止疯狂拿地的举动。日前，全国多个城市又纷纷出现新地王，与之前不同的是，开发商此轮拿地的方式转变为联手拿地。新一轮调控未让市场心态发生根本性变化，买家对未来楼价的预期仍高涨，这大大增加了开发商的信心，并借市场调整之机进行土地储备。
在一系列楼市调控压力下，房企联合拿地正成为一种趋势。日前，万科联手五矿拿下北京海淀两块热门地块，11月25日，广州铁路集团联合珠光集团拿下2010年度广州新晋地王。一方面是开发商轮番抱团出击拿地，另一方面，中国各大城市新地王也频频出现。11月25日，武汉挂牌出让16宗土地，备受关注的武昌车辆厂地块由上海绿地集团以53.98亿元的价格拍得，每亩单价1300万元，成为武汉单宗土地总价新地王；11月29日，温州本地房企置信房产以37.02亿元高价竞得温州市区热点区域的原温师院地块，楼面价高达3.7万元/平方米。
在一系列楼市调控压力下，一度不温不火的土地市场却开始上演“岁末疯狂”。一方面是政府为冲刺年度土地出让目标而开闸放地，另一方面是标杆房企疯狂拿地热情不减，新地王层出不穷。土地市场的供需火爆，再次引发房价出现报复反弹。与此形成反差的是，部分城市的郊区土地成交遇冷，一些土地甚至流拍，反映出在国资背景的房地产企业到处疯狂扩张拿地的同时，民营房地产企业依然相对谨慎。
中原地产监测数据显示，截至11月底，十大标杆房企购地共花费1711亿元人民币，与去年同期相比小幅增长3%。但购地金额占其销售金额比重仅约45%，明显低于2007年和2009年两年，略高于市场低迷的2008年水平。今年持续调控的大环境对标杆房企购地策略影响明显——尽管取得不俗的销售业绩，但对购地仍保持理性态度，未现2007年大举购地扩张的那种局面。在当前通胀压力不断加大的形势下，政府正在采取一系列市场调控措施，此举同时预示着国内房地产市场将面临流动性收紧的压力。
上周国家关于房地产宏观调控的信息频现媒体，特别是中央经济工作会议强调要持续加大保障性安居工程建设力度以及大力发展公共租赁住房建设，给了各地市场明确的调控持续从紧的信号。在此形势下，北京、上海均将保障房建设纳入“十二五”规划之中；银行收紧信贷逼迫部分央企清退房地产业务，提高非房地产为主业的央企“退市”进程；另有消息传出上海和重庆将成为全国首批试点房产税的城市，表明房产税将逐步取代土地出让成为地方政府重要且稳定的财政收入来源。
对于未来一段时间土地市场的预测，截至11月底，10家标杆房企中有6家已完成全年销售任务。除华润和绿城外，其余8家标杆房企今年前11个月的累计销售额就超过2009年全年销售额10%。目前对现金流充裕的那些房企而言，正是购地的好时机。年末土地市场供应的持续放量将使未来几周土地成交热度不减。11月的房价应该是2009年同期地价的反映。当时全国地价平均溢价率在70%以上。2009年底的土地市场疯狂，带来了2010年4月份出台的“国十条”调控政策。如果2010年11月份地价再度出现大幅度上涨，其直接带来的结果也是2011年同期房价的大幅上涨。
今年12月地方政府推地积极，一方面是各主要城市的土地出让收入再创新高,但各地推地数却远远未达到计划目标，土地供给的不足,给各地地方政府后续调控房价带来了巨大的压力。1至11月份，上海、天津、合肥、厦门、北京、南昌等6个城市的土地出让计划完成率超过了90%。但深圳、苏州、海南、广州等省市的土地出让完成情况并不乐观。截至11月，部分地市仅完成今年土地出让计划的不足五成。
“新国十条”和“新国五条”的新政明确规定,要增加土地供给,以平抑房价。因此各地政府已不仅仅把土地视为地方财政的重要收入来源，同时也认为是抑制房价过快上涨的一种手段。所以地方政府仍然存在“大量开闸放地”的压力。根据不完全统计，截至12月15日，该机构所监测的全国120个城市住宅用地成交面积为1207万平方米，成交均价为每平方米2213元，环比11月份继续增长。
大规模土地集中推向市场，让房地产开发企业深感兴奋。中国指数研究院的研究报告预测，除了几无悬念的北京中服地块“地王”外，青岛、佛山、厦门、温州、武汉等主要城市，都会在12月的土地出让市场中出现“地王”。12月16日下午，深圳和广州分别举行的两场土地拍卖会再次出现激烈争夺场面。广州新地王被保利地产两次刷新，新地王楼面价达到20605元/平方米。此前广州地王为今年11月25日出让的广铁南站地块，当时成交价为86亿元，折合楼面地价17276元/平方米。
同日举行的深圳土地拍卖会上，来自新加坡的仁恒置地(深圳)有限公司以人民币9.45亿元出价，最终击败金地集团、深振业、佳兆业等其他8家开发企业，拿下一块4.7万平方米的居住用地。开发商不畏惧政策调控，疯狂抢地主要在于手上资金宽松，今年销售业绩完成率良好，况且今年土地储备比2009年有所下降,说明土地储备不足。开发商疯狂抢地，一方面反映开发商对后市依然看好，另一方面是开发商抢地为抗通胀，担心资金贬值，因此通过购买土地储备达到增值和保值的目的。正是在这样的背景下，中国各大城市新地王再次频频出现。
11月25日，杭州西溪湿地附近的杨家牌楼A地块，起价为92465万元，经过17轮报价，以180600万元由当地的房企滨江集团摘得，楼板价高达25735元/平方米，刷新今年地价纪录。还是在11月25日，武汉挂牌出让16宗土地，备受关注的武昌车辆厂地块由上海绿地集团以53.98亿元的价格拍得，每亩单价1300万元，成为武汉单宗土地总价新地王。
11月以来，全国地王频出，遍及武汉、杭州、温州、南京等多个二线城市。12月，全国多个城市将再次出现“地王”争夺。而与之相伴的是，高溢价率时代再次来临，随着地价再度走高，房价或许也将随之抬高。 土地市场再度升温，地价再度走高，直接带来的后果就是房价也将随之升高。目前，北京等几个主要城市2010年度卖地收入已经突破1000亿元，还有更多的城市在冲刺年底卖地成绩单。年底出现的卖地潮、地王潮，可能导致地价推动房价的上涨。
11月份全国10个主要城市整体平均的溢价水平呈高位态势，广州、杭州、深圳、武汉溢价率均高于50%，其中广州最高，为80%；北京成交15宗地中有8宗地配建有公共租赁房、限价商品房和安置房等，13宗地采取“非价高者得”招标方式出让，溢价率仅为7%，成为溢价率最低的城市。 而一旦地价反弹成为趋势，各地在“土地财政”的诱惑下，年底可能再度放开土地闸门。而如果住宅用地的成交方式不能及时进行变革，以抑制地价，则新的“地王”可能会不断继续出现，并可能由此带来房价的再度飙升。
12月全国土地市场成交火爆，地王不断出现，毫无疑问将对国务院一系列的政策调控效果产生弱化的作用，甚至会直接导致部分城市的房价出现报复反弹的现象，出现地价推高房价的恶性循环，结果可想而知。