谢逸枫：CPI盖负利率加息难阻房价上涨
年内第二次加息1年期存贷款利率分别升至2.75%和5.81%
年内第二次加息1年期存贷款利率分别升至2.75%和5.81%
核心提示：2010年12月25日晚六时，中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整至此，一年期存款利率上调至2.75%，一年期贷款利率上调到5.81%。这是中国人民银行年内第二次加息，也是自中央宣布要实施稳健货币政策以来的首次加息。此次利率调整方案中，对一年期以上存款利率上调幅度大于0.25个百分点。其中，两年期和三年期存款利率均上调0.3个百分点，五年以上期存款利率上调0.35个百分点。此举在一定程度上会起到稳定储户心态、缓解社会通胀预期的作用。
此前召开的中央经济工作会议，已对货币政策做出定调性表述：从“适度宽松”转变为“稳健”。当前我国内外部流动性充裕，通胀预期较强，通胀压力不断加大，需要通过货币政策回归稳健、控制物价过快上涨的货币条件，彰显把稳定物价总水平放在更加突出位置、治理通胀的决心。央行表示，货币供应量逐步回归常态将是明年首要任务。
此外，今年央行首次宣布上调金融机构存贷款基准利率后，住建部就跟进宣布调整住房公积金贷款利率，按照惯例，住房公积金贷款利率也将很快再次作出调整，不过总体利率水平估计仍会低于商业贷款利率水平。
12月26日住建部发布通知，宣布调整住房公积金存贷款利率，从2010年12月26日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。通知宣布调整住房公积金存贷款利率，五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。从2010年12月26日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。
一，对于房地产有什么影响？
1。对楼市有什么影响？
资深房地产专家谢逸枫表示，加息对于房地产企业上市公司肯定是负面影响。房地产业对信贷依赖度很高，在上调存款准备金率、加息及未来出台房产税等多重政策影响下，房地产市场面临着一定压力。此次加息主要是为了防范通货膨胀并且释放限制明年信贷规模的信号，但由于此次加息幅度有限，对楼市中的投资客和开发商的影响依然有限，明年房价走势也将呈现先抑后扬的态势。但是，加息对楼市尤其是房价的影响，滞后效应明显。
1。对楼市有什么影响？
资深房地产专家谢逸枫表示，加息对于房地产企业上市公司肯定是负面影响。房地产业对信贷依赖度很高，在上调存款准备金率、加息及未来出台房产税等多重政策影响下，房地产市场面临着一定压力。此次加息主要是为了防范通货膨胀并且释放限制明年信贷规模的信号，但由于此次加息幅度有限，对楼市中的投资客和开发商的影响依然有限，明年房价走势也将呈现先抑后扬的态势。但是，加息对楼市尤其是房价的影响，滞后效应明显。
购房者主要有正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，快速上涨主因是后面三种需求共同推动，而目前这几类需求依然旺盛，因此房价不会有太大跌幅。主要是利率仍远落后于CPI，即使是在这一次加息后，以11月份5.1%的CPI同比增速来看，目前的利率依然呈“负”的状态：2.75%-5.1%=-2.35%,也即是说，居民存一万元定期，一年存款将损失235元。在这种情况下，投资房地产作为保值仍然是居民最为关心的问题。
2。年底两次加息房价会跌吗？
资深房地产专家谢逸枫表示，加息释放信贷缩量信号，但带给开发商的压力有限。虽然年内第二次加息1年期存贷款利率分别升至2.75%和5.81%，但是在CPI盖过银行负利率的情况下，加息或难阻房价上涨。实际负利率导致投资意愿增强，不会改变购房者的购买或入市计划。但是，年底加息意味着明年所有信贷资产价格都会按照今年的利率水平进行定价,央行年内两度加息对贷款者,尤其是房贷的还贷压力将继续增加。
资深房地产专家谢逸枫表示，加息释放信贷缩量信号，但带给开发商的压力有限。虽然年内第二次加息1年期存贷款利率分别升至2.75%和5.81%，但是在CPI盖过银行负利率的情况下，加息或难阻房价上涨。实际负利率导致投资意愿增强，不会改变购房者的购买或入市计划。但是，年底加息意味着明年所有信贷资产价格都会按照今年的利率水平进行定价,央行年内两度加息对贷款者,尤其是房贷的还贷压力将继续增加。
经过此次加息后，一年期存款利率为2.75%，一年期贷款利率为5.81%。其他各档次存贷款基准利率均相应调整，活期存款利率不变，仍为0.36%。相比11月份5.1%的CPI同比增速，此次加息利率力度仍显不够。即使加息，仍未改变连续11个月的存款基准利率低于CPI增速情况，也就是实际负利率现状未改。在实际利率持续为负的作用下，已经出现了居民储蓄大搬家现象。其中10月份，居民储蓄减少7003亿元，出现了历史罕见的存款搬家，同时当前居民选择投资的比例首次大于储蓄比例。
国泰君安证券投资顾问高传伦表示，年底资金本来就紧张，再一加息，股市会雪上加霜，年内难有上涨，预计会有阴跌。但蓝筹泡沫不大，真正受打击的是房价。
二，是否提前反贷？
资深房地产专家谢逸枫指出，在此次加息之后，已经累计加息50个基点，况且还有再次加息的预期，因此提前还款将会明显增加。实际上,今年监管部门不断出台相关的房贷调控政策,房贷利率已经从去年极度宽松的7折到今年的基准利率或者对二套房需要上浮10%到15%的幅度,两次次加息再度加重了房贷者的负担,个人房贷压力凸显。
资深房地产专家谢逸枫指出，在此次加息之后，已经累计加息50个基点，况且还有再次加息的预期，因此提前还款将会明显增加。实际上,今年监管部门不断出台相关的房贷调控政策,房贷利率已经从去年极度宽松的7折到今年的基准利率或者对二套房需要上浮10%到15%的幅度,两次次加息再度加重了房贷者的负担,个人房贷压力凸显。
目前部分人士可能有提前还款的冲动。但是在目前的局面下,如果把握投资机会有些收益完全可以超越房贷利率,提前还贷要慎重考虑。对于采用公积金等额本息还款已到还款中期,或者公积金等额本金还款期已过1/3的购房者,不建议提前还款,因为其实借款人已还了一半的利息,再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效地节省利息支出。
提前还贷规定
工商银行：提前15个工作日申请
建设银行：提前还款额须是1万整数倍
农业银行：提前一个月申请
中国银行：到营业网点申请等待审批，时间约为1个月
交通银行：贷款满一年后才可提前还款，提前20天预约，还款额须大于月供5倍
工商银行：提前15个工作日申请
建设银行：提前还款额须是1万整数倍
农业银行：提前一个月申请
中国银行：到营业网点申请等待审批，时间约为1个月
交通银行：贷款满一年后才可提前还款，提前20天预约，还款额须大于月供5倍
三，加息目的是什么
资深房地产专家谢逸枫认为，2004年10月29日，央行将一年期存款利率从1.98%上调至2.25%。随后，2006年8月19日的一年期存款利率上调至2.52%，宣告中国正式步入加息周期。这两个时间点之间，可以理解成该加息周期的“初期”。这一时期的沪深股市，正处寻底过程。
资深房地产专家谢逸枫认为，2004年10月29日，央行将一年期存款利率从1.98%上调至2.25%。随后，2006年8月19日的一年期存款利率上调至2.52%，宣告中国正式步入加息周期。这两个时间点之间，可以理解成该加息周期的“初期”。这一时期的沪深股市，正处寻底过程。
2004年10月29日，上证指数点位为1320.54点，整个股市尚处于下跌趋势。半年过后，在第二次加息之前，沪指便迎来了998点的大底。有意思的是，2006年8月19日第二次加息后的首个交易日，A股市场走出的是一个低开近2.5%但最终翻红的见底走势，这也表明，第二次加息的出现，以及加息周期的正式确定，成为确立牛市行情的开始。从政策背景看，加息的原因是防止经济过热，但潜台词是经济向好。
第二次加息和第三次加息期间 ，金融行业以平均涨幅153.99%跃升至期间涨幅榜第一位。2007年5月19日，股市迎来加息周期中的第四次加息，一年期存款利率从2.79%升至3.06%；2个月后，第五次加息，加息周期的中期出现。这一时期恰逢股市中级调整。市场闻之色变的“5·30行情”就出现在这一时期。值得注意的是，2007年7月21日，第五次加息后的第一个交易日，正是股市走出调整，跳空上涨的开始。
只不过，这个时候的盘面出现了显著变化，那就是风格转换。前期的领涨板块没落，市场风格发生变化。而判断“中期”出现的标志便是加息频率加快。在加息周期中期，第五、六、七次加息的间隔只有一个月，一年期存款利率从3.33%升至3.87%，很显然，对于流动性泛滥，管理层已经忍无可忍，加快了调控的步伐。此时，加息周期的末期出现，市场进入强弩之末。在17个交易日后，股市见顶6124点。
第八次加息，也就是上轮加息周期的最后一次加息是在2007年12月21日，在15个交易日后，指数形成“双头”，大级别熊市来临。在加息周期的末期 （2007年7月21日~9月
15日），从板块涨幅看，煤炭行业、钢铁行业这些前期涨幅并不大的“大块头”开始领涨，小盘股涨幅处于末位。到最后一次加息时（2007年9月15日~12月21日），有色、钢铁、房地产、石油、煤炭开始下跌，概念板块方面的资产注入、迪士尼开始跳水。
年内第二次加息最主要是彰显治理通胀决心。在存款总额中占比达到一半左右的活期存款利率在今年的两次加息中，依然保持在0.36%,其次存款中占比为第二多的一年期存款涨息幅度只有0.25%，其他涨息幅度高达0.3%以上的中长期存款反倒是占比相当少。也即，对于市场流动性的影响并不大。
四，加息是否会加剧热钱涌入？
资深房地产专家谢逸枫表示，加息之后，中美利差继续扩大，会对热钱产生引导效应，但影响相对较弱。动用加息手段次数至今较少。统计显示，今年央行利用加息手段调整只有两次：10月20日和12月26日，而距上次加息最近的利率调整则是2008年12月22日的利率下调。此外，今年央行动用存款准备金率的次数较多。仅10月份以来，央行已3次上调存款准备金率，多余同期的加息次数。
资深房地产专家谢逸枫表示，加息之后，中美利差继续扩大，会对热钱产生引导效应，但影响相对较弱。动用加息手段次数至今较少。统计显示，今年央行利用加息手段调整只有两次：10月20日和12月26日，而距上次加息最近的利率调整则是2008年12月22日的利率下调。此外，今年央行动用存款准备金率的次数较多。仅10月份以来，央行已3次上调存款准备金率，多余同期的加息次数。
例如，北京目前执行房产贷款银行不论是商业贷款还是公积金贷款，都是按“次年调整”的，“次年调整”即从加息后第二年的1月1日起，按上一年末12月31日当天的新利率执行。因此，以前贷款客户将在2011年1月1日起全部执行新利率，也就是将累计接受2次加息的影响。以首套房贷款100万元20年期限为例，在此次加息前月供为7245.31元，此次加息后为7396.98元，相差151.67元，而如果跟10月20日今年第一次加息前相比，月供则多出了267.24元。而100万贷款的总利息在累计两次加息后则增加了64137.55元。
五，为何此时加息？
资深房地产专家谢逸枫指出，实际上是紧缩政策时间提前，超前性地在2011年上半年物价高点到来之前进行紧缩，有利于抑制通胀预期。兴业银行首席经济学家鲁政委认为，此时加息比在年后加息有四大好处：第一，利率政策的通行特点就是一般时滞较长，考虑到明年通胀形势严峻，与明年初加息相比，年内加息的政策时滞会大大缩短，能够在2011年元旦后迅速起效。
资深房地产专家谢逸枫指出，实际上是紧缩政策时间提前，超前性地在2011年上半年物价高点到来之前进行紧缩，有利于抑制通胀预期。兴业银行首席经济学家鲁政委认为，此时加息比在年后加息有四大好处：第一，利率政策的通行特点就是一般时滞较长，考虑到明年通胀形势严峻，与明年初加息相比，年内加息的政策时滞会大大缩短，能够在2011年元旦后迅速起效。
第二，预计明年CPI肯定会比今年高，此时加息表明政策当局坚定的反通胀的态度，稳定和引导通胀预期。第三，有利于改善目前的流动性管理的困境。目前央票已经持续低量的发行，公开市场操作完全丧失了在管理流动性上的能力，而加息可以改善这一困境。第四，可以在一定程度上抑制偏低的利率造成的对廉价信贷的过度需求、信贷资源配置失衡、楼市之火久攻不下等问题。
六，未来还将继续？
资深房地产专家谢逸枫认为，明年将进入加息周期，或将继续调整。因为加息时点提前意味着加息周期提前到来，明年仍有多次加息和上调存款准备金率的可能和空间。这次加息虽然比较突然，但也证明了现在确实进入了一个加息周期，央行将用加息与上调存款准备金率的组合拳的方式来达到预期的效果，所以明年还将加息三次到六次。
资深房地产专家谢逸枫认为，明年将进入加息周期，或将继续调整。因为加息时点提前意味着加息周期提前到来，明年仍有多次加息和上调存款准备金率的可能和空间。这次加息虽然比较突然，但也证明了现在确实进入了一个加息周期，央行将用加息与上调存款准备金率的组合拳的方式来达到预期的效果，所以明年还将加息三次到六次。
其实，民行金融机构也同意笔者的分析，自2000年以來，M2以每年平均15%的增速不断增长，加上2009~2010年两年每年平均10万亿的货币投放量，货币超发已是不争的事实，这是造成通胀的主因之一。监管当局已经深刻地意识到货币超发会带来严重后果。在上次加息及本次加息间，央行已多次使用了存款准备金率这一货币工具，但两次的央票停发及地价房价的继续上涨证明了数量型的货币工具效果不大，因此使用利率工
具势在必行。
另外，以GDP为主的主要考核体系令地方政府对资金的渴求永无止境，要遏制这一冲动，必须要进行配套的行政改革，推进政府的转型。目前一年期2.75%的存款利率仍然不足以应对高达5.1%的CPI,要把一年期的存款利率提升到3%才会初步产生效果，4%以上才能有较好的效果。因此，2011年央行仍会小幅多次加息。
渣打银行表示，通胀已不是食品领域的问题，因为食品之外的石油、玉米、小麦等大宗商品价格持续上升，每月新增贷款均达数千亿元，工薪也在最近又一次上调，可见通胀是由信贷增长、经济快速增长、需求旺盛带动的全局性问题，行政性抑价已不能解决问题，加息是必然。我们预计12月份的CPI同比增长还将保持在5%以上，明年5、6月份时，CPI将很可能上升到6%以上。在这种情况下，明年上半年央行很可能还将加息三次。明年央行的加息幅度是1%，按每次加息0.25%的幅度来算，明年应该加息四次。
中央财经大学教授郭田勇认为，有效管理通胀预期，仅靠上调存款准备金率这样收紧整体数量的调控工具并不够，还需价格型工具与之配合。预计明年上半年会继续加息1至2次，人民币汇率的弹性将增大。
银河证券首席经济学家左小蕾表示，目前央行单次利率小幅调整对实体经济影响不大，需多次调整效果累加方能看出效果。明年1月份存在同时上调存款准备金率和加息的可能。