房地产市场2010年仍是各方关注的焦点：一方面是货币政策调整，另一方面是通胀预期强烈。２０１０年第四季度央行储户问卷调查的结果显示，“对未来房价，４３．３％的居民持上涨预期。”二者“叠加效应”之下，楼市“钱”景如何？
货币政策调整影响楼市预期
２０１０年第四季度以来，货币政策频频出招。尤其是金融机构人民币存款准备金率年内已提高了６次，达到１８．５％的历史峰值。１０月份以来，央行连续2次将一年期存贷款基准利率同时上调０．２５个百分点，这是继２００７年１２月以来的第二次加息。
中央经济工作会议明确提出，明年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。专家认为，货币政策由适度宽松转向稳健，将对房地产市场构成显著影响。
房地产业是资金密集型产业，对外部融资、尤其是银行信贷依赖度较高，货币政策的松与紧，直接影响房地产业资金面。譬如，２００７年下半年，为抑制物价上涨过快、投资信贷高增，货币政策从稳健转为从紧，其后楼市出现下行拐点；２００８年为应对国际金融危机，货币政策转为适度宽松，２００９年房价大涨。明年将转“稳健”，这或将抑制明年房价大涨，市场会保持盘整状态。
加息是影响楼市未来走势的另一重要因素。上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，经验表明，加息对楼市尤其是房价的影响，滞后效应明显，通常需要累计多次加息、且在周期过半后才会初步显现效果，最后一次加息完成前后，对房价的影响才会完全体现。
部分开发商资金进一步紧张
货币政策调整给开发商的资金链带来了严峻考验。尽管各大银行辟谣，称并未暂停开发贷，但目前商业银行对房地产开发贷款确已明显收紧。
央行数据显示，２０１０年前１１个月人民币新增贷款总计达７．４５万亿元，已接近全年７．５万亿元的信贷投放目标。目前开发商贷款已明显受到影响。此外，较为活跃的房地产信托融资，也开始进入监管层的调控范围。
２０１０年以来，国内贷款在房地产开发资金来源中的比重持续降低，由１－２月份的２３．７７％下降到１１月份的１７．７９％。受信贷收紧影响，个人按揭贷款在企业资金来源中的比重也呈现小幅下降趋势。
但从Ａ股上市公司三季度财报来看，房地产企业各项财务指标反映现金流状况仍然安全，截至２０１０年９月末，上市公司手持货币现金环比２季度末上升８％，现金和流动负债的比率由中期的３５．３％下降至３４．８％；净负债率由中期的５８．８％上升至６０．５％，长债比例进一步提升，资产整体安全度仍较高。
并非所有房企都是高枕无忧。下半年受调控影响，一些房企开始出让旗下子公司股权，房企整合加速。而通过合作、收购来扩大企业规模，是大型房企趁行业低潮期低价吸纳项目的惯用策略，不但可以通过并购进入之前没有开展业务的地区，也可以降低开发成本，一些小开发商则可以获得资金等支持。国内从事并购研究的知名机构清科研究中心的报告显示，过去五年间内地房地产业共发生８０余起并购事件，并购总额高达７０．３０亿美元。而２０１０年前三季度，房地产行业完成５０起并购案例，是２００９年全年的并购案例数的２．５倍，并购金额为１８．４５亿美元。
瑞银出具的报告称，虽然多数开发商能够达成其２０１０年销售目标，但其２０１１年销售前景仍不明朗。一些开发商的财务压力将加大，原因是２００９年以来一直大举储备土地且被要求加快建设进度。
“上涨预期”仍是房价走高的重要推手
央行２０１０年１２月１５日发布的今年第４季度储户问卷调查显示：超过七成居民认为当前房价水平过高，超过四成居民对未来房价持上涨预期。调查结果充分反映了当前购房者的心态，上涨预期仍是推高房价的主要原因之一。
调查显示，对当前房价水平，７５．５％的居民认为“过高，难以接受”，是２００９年一季度有此项调查以来的最高值；对未来房价，４３．３％的居民持上涨预期，比上季再次上升６．８个百分点，接近于２００９年四季度的最高点。同时，居民对物价满意度降至１３．８％，创１９９９年四季度以来最低。调查还显示，在当前物价、利率以及收入水平下，４５．２％的城镇居民倾向于“更多投资”，在各主要投资方式中，“房地产投资”以２６．１％的相对高值继续成为居民投资首选。
近期一些地方楼市的表现印证着上述调查结果。１２月中旬至今，一些热点城市的楼盘重现热销，甚至出现了“日光盘”“通宵排队”现象。中国指数研究院的监测数据显示，１２月以来各地楼市明显活跃，１２月１３日－１９日监测的３５个城市中，八成城市成交量上涨，一些城市成交量涨幅更是超过１００％，房价也频频冲高。
上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，在新一轮调控之下，２０１０年１０月房价环比涨幅较９月有所回落，而１１月则较１０月重新上升。这会否招致问责和新的调控措施出台？不排除有此可能性。在这种政策压力之下，明年一季度房价可能以盘整或小幅下跌为主基调。
楼市需“顶层设计”
中央经济工作会议除了对明年经济工作“积极稳健审慎灵活”的表态外，再次提出了加强改革“顶层设计”，在重点领域和关键环节取得突破。
“顶层设计”是系统科学中的哲学思想，就是用系统论的方法，以全局视角，对系统建设的各方面、各层次、各种要素进行统筹考虑，和谐各种关系，制定正确的战略和路径，并适时调整，规避可能导致失败的风险，提高效益，降低成本。原来改革遵循的“摸着石头过河”模式在房地产领域已经不适用了，放眼望去皆是错综复杂的利益纠葛，如同步入深水区，必须要有清晰的方向、整体谋划。
按照“顶层设计”的思路，首先要确定房地产市场的主体结构和主要模式，政府如果认定房地产市场的基本定位是保障居住功能，并非市场投机的场所，那么政府应该在居住市场发挥调节作用，而不是完全依靠市场化来解决。政府管好保障房建设，做好“兜底”工作；对于市场化高价房，根据使用者占用资源情况通过税收予以调节。这样的模式可以称之为：有管制的房地产市场。
眼下最需要的是能先给楼市来个“顶层设计”，相信大多数人都会举手支持。今年是名副其实的房地产调控年，从1月“国十一条”、4月新国十条，到9·29新政，临到年末，为遏制土地再次上涨，国土部不得不再次厉声打击囤地炒地，竟使人惊呼“第三轮房地产调控将出”。
综观调控措施，不可谓不严厉，但楼市依旧坚强无比，楼价仍跃跃欲试。调控一年下来，得到的经验是房地产这事不简单，绝非某一政策就能解决，也并非政府意愿就能左右，到了需要“顶层设计”的时候了，以全局视角，对房地产市场参与各方面、各层次、各种要素进行统筹考虑，综合配套改革予以解决。
着眼于和谐各种关系，市场才能最终发挥作用。如果只是按照地产商的逻辑思维：涨价的时候按照市场化利益最大化，跌价的时候希望政府救助寻求中国特色，这样的市场也是假的。