广州白云万达广场12月17日开业
广州商业的鼎盛时期正在到来。继万菱汇、广州西塔友谊商店后,广州批量问世的大型购物中心的“开业接力棒”现在传到万达手中。12月17日,万达商业地产筹备了一年的广东首个万达广场将正式开业。与此同时,记者从多个渠道获悉,世界第一大零售商沃尔玛在广州的首家购物广场已经同期落户广州万达广场,这将是该公司继番禺山姆会员店之后,在广州开出的第二家大卖场。“万达的产业链很完整,同时整合能力也很强,它自身基本可以带动一个商圈的兴起。”广东商学院流通经济研究所所长王先庆向南都记者表示,这是广州本土商家所不具备的。正因为如此,万达广场的入市不仅仅填补了广州白云区原有商业格局的空白,还可能加快广州本土商业格局的改变。本文由《南方都市报》记者田爱丽采写，发表于该报2010年12月17日C12版，原标题为：广州大型购物中心开始批量问世，白云万达广场今日投入运营。
白云区打造2个都会级商业中心
作为万达集团目前已开业和在建的60多座商业综合体中第一个A级旗舰店,广州万达广场总投资达到50亿元,无论从规模还是档次,在广州白云区都前所未有。
南都记者从白云区获悉,首份《白云区商业网点发展规划(2010—2020)》今年8月已经开始实施。规划提出,白云区将构筑“一轴带动、多级辐射、多节点支撑”的商业发展总体格局。
规划期内,白云区将重点建设2个都会级商业中心,培育9个区域级商业中心,引导形成14个社区级商业中心,构建层级分明、布局合理、功能明确的零售主导型商业中心发展体系。其中,广州万达所在的白云新城商业中心正是2个都会级的商业中心之一。
沃尔玛广州第一家购物广场落户
“白云区面积大、城乡结合部多,人口虽然超过100万,但相关商业配套缺乏。”广州楚睿商业有限公司董事长黄文杰表示,之前进入该区的大型商家只有家乐福和广百百货,主要集中在机场路新市段。
然而,今年11月底,全球最大的自助式批发商场麦德龙开始驶入该区开设广州第二家门店。“根据广州市政规划,白云区将作为新兴的城市副中心,同时随着亚运的举办,周边交通大幅度改变,这都为商家提供了拓展空间。”麦德龙商场负责人张小伍之前表示。
南都记者近日再次获悉,沃尔玛购物广场广州第一家门店已经落户广州万达。“装修已经基本完成,许多商家都在急聘万达广场沃尔玛的导购。”万达广场内部的一位商家向记者透露。不过,至昨天截稿时间,万达和沃尔玛方面还没有给予记者沃尔玛购物广场今天是否与万达广场一同开业的确切答复。
南北布局压缩本土商业格局
“与广州本土商家不同,万达有很强的生长能力。”王先庆表示,这得益于万达集团有成熟的运营模式,自主的旗下零售业态,以及完整的产业链和较强的资源整合能力。万达广场目前引入的品牌从其自有的万千百货、万达影城、五星级酒店,到整合而来的沃尔玛及Salvatore Ferragamo、Versace、Strellson、Charriol、Elizabeth Arden等奢侈品大牌,这种号召力广州本土商家相当欠缺。
近日有消息称,万达集团在广州的第二个万达广场基本已经选定地址,正在做规划设计准备提交,该地址则位于番禺的万博中心附近地块。“白云、番禺区的人口都超过了100万,万达这一南一北的布局,将把本土商家的发展空间压缩在狭窄的东部地区。”（注：应为“中部地区”，可能是笔者的普通话不标准，田小姐未听清。）王先庆说,万达不是单体出击,而是集团军作战,它的一个项目本身基本就能带动一个大商圈的兴起,这种能量在未来很可能分流白云、番禺两区的区域消费。这股资本力量的出现,无疑给广州商业增加了新鲜血液,但同时也将给广州本土商业格局带来重大的变化。
http://nf.nfdaily.cn/epaper/nfds/content/20101217/ArticelC12002FM.htm
附1：广州30多家外资零售商苦觅核心商圈
南方报业新闻 时间: 2010年12月17日 来源: 南方都市报
从12月1日开始,我国对境内的外商投资企业、外国企业及外籍个人征收城市维护建设税和教育费附加,这标志着改革开放以来,在华外资企业一直享有的税收“超国民待遇”宣告结束。不过,“内外并轨”并不会影响外商对中国市场的投资热情。
记者多方了解到,巴黎老佛爷百货5年拟在华开15家分店,泰国中央零售百货计划10年内在华开40家百货公司和10家购物中心,玛莎百货、中国台湾三越百货、百盛集团等等也都押宝中国大陆市场,并且都将广州列为开店目标地。
按照国际购物中心协会中国区首席代表许有为透露的信息,目前在北、上、广等地密集考察的外资零售商多达30多家。而美国城市土地学会及普华永道共同发布的《2011亚太区房地产市场新兴趋势》也显示,上海、北京、广州均列位最具投资城市的前十强。
但是,兵临城下的外资百货似乎不急于“攻城略地”,老佛爷的北京首店要到2013年才开业,中央零售目前只在杭州开了一家门店,尤其是广州市场,目前真正签约进入的外资百货仅有玛莎百货一家。
这一切是为什么?
□要了解当地购物者的喜好 以保证正确的产品组合
本地产品比率% 食品 非食品 个人护理
高线城市 25-35% 20%-30% 10-20%
低线城市 45-60% 35-45% 25-35%
南都记者 肖昕
30多家外资零售商瞄准中国大陆
30多家外资零售商意图进军中国,广州成为必选的战略据点。
泰国中央零售百货华南区投资总监刘跃告诉南都记者,“泰国中央零售百货计划10年内在华开40家百货公司和10家购物中心。这里头,广州的GDP位居中国第三,又能辐射到珠三角地区,我们希望在广州开多多的店,10家都不为过,番禺、白云等多个商圈的项目都在密切关注中,力寻机会进入。”
实际上,目前在广州商业市场频现身影的外资零售商远不止中央零售一家。“据我所知,中国台湾三越百货、伊士丹百货、百盛百货等等,都跟广州很多商业项目有过洽谈,还在继续寻找投资路径。”楚睿商业咨询CEO黄文杰告诉记者。
而巴黎老佛爷百货、香港新世纪百货等公司对外公开的中国开店计划中,广州也都被列为重点开发城市。国际购物中心协会中国区首席代表许有为透露,目前有30多家外资零售商正在密集考察上海、北京、广州等地市场,意欲进军中国。“有很多是之前都还没有进入中国市场的欧美一线品牌。”
中国零售额将增至4.6万亿美元
外来资本看好中国零售市场实在无可厚非。普华永道及经济学人信息部近日联合发表《强劲及稳健:亚洲零售与消费品行业2010年展望》,报告预计,中国和印度在未来5年内,将带领亚洲区整体增长,中国的零售销售在2010年将达到2.2万亿美元,同比增长超过14%。至2014年,中国零售销售将会增至4.6万亿美元。
而普华永道与美国城市土地学会共同发布的另一份报告《2011亚太区房地产市场新兴趋势》则显示,中国内地城市中,上海位居最具投资城市的第2位,北京、广州则分别排在最具投资城市的第6和第8位。
历史经验:想说爱你不容易
但是,市场的最终表现却不尽如人意。
上世纪九十年代中期,以奢侈品和时尚品牌著称的法国百年老店老佛爷百货就曾在北京重重跌倒,并退出中国市场。百盛广州首店于2001年年底从亿安广场店撤出,2003年败走广州。而今,老佛爷、百盛都杀出回马枪,决定重整旗鼓再战“伤心地”。怎奈,“阴影仍在,本地业主终究还是对外来百货信心不足,这也是广州珠江新城高德置地广场为何谈了一圈,还是没有选百盛、伊士丹等等,而是把地盘交给广百打点。”接近高德置地公司的黄文杰向记者坦言。
这样看来,外资百货的中国大陆开店计划更像是一个值得期许的愿景。毕竟,老佛爷的中国首店要到2013年才开业,中央零售至今也只在杭州开了一家门店,而真正签约杀进广州的外资百货仅有玛莎百货一家。
对于中国零售市场的投资窘境,刘跃也有一种“想说爱你不容易”的无奈,但他更愿意将原因归结为机遇,而不是运营问题。“城市的核心商圈物业早已被本土百货瓜分完毕,而且早期的建筑结构也往往不符合外资零售商的开店标准。当然,中国的城市化进程也会带动一些新商圈的发展,诞生一些新的机会。但不管怎么说,对于一个新兴的市场,外资零售商还是更倾向于将首店建在核心成熟商圈。”
天河首层租金破千元,租金问题成为抉择关键
素来商场如战场,铁打的营盘流水的兵。“外资百货真想抢占核心商圈的优质物业,也不是完全没有机会的。之前,中华广场不就将吉之岛请走,提高租金,另招‘财神爷’?”黄文杰说。
显然,租金问题成为抉择的关键。根据高力国际资料统计,2010年第三季度,广州市优质购物中心的首层平均租金为每月每平方米人民币725元。其中,天河区购物中心首层平均租金自2009年以来首次突破1000元,达每月每平方米人民币1035元。越秀区、荔湾区得益于成熟商圈优势,加上未来新增供应较少,季度内租金均有一定程度的升幅,分别达每月每平方米人民币903元和每月每平方米人民币482元。
这个租金水平看起来很高,“实际上,百货作为购物中心的主力店,起到为商业项目吸纳人流和定调定格的作用,业主一般开出天价。实际的市场运作情况是,天河城的天河城百货租金约为两百元出头,位于珠江新城西塔的友谊百货国金店约为每月每平方米180元,广百中怡店约为每月每平方米160元,这三个店已经是广州百货租金的最高标准。”混迹广州商业地产多年的陈先生向记者坦言。
而且,按照高力国际公司的预测,广州目前大型购物中心的总库存量维持在2,143,150平方米。但有多个项目将在亚运前后入市,广州商业地产供应将进入近年来的高峰期,租金面临下调压力。
凡此种种都会给外资百货入主广州市场带来新的突破口。广州商业格局暗中生变已成既定事实。而本土百货作为这场商战的另一大阵营,也已不再死守家门口的一城一地。记者了解到,广百、友谊都在与多个城市洽谈进驻,而新光商业则已拿下珠海老新区的核心地块,开发建设。
地盘争夺战还会继续,好戏才刚刚开始。
附2：尼尔森:零售商应掘金低线城市新蓝海
南方报业新闻 时间: 2010年12月17日 来源: 南方都市报
南都记者 刘杨 发自上海
“尽管中国经济飞速成长,讨论总是聚焦在北京、上海、广州这些大城市,但是在未来几年,低线城市的零售业增长将表现出巨大潜力。”在日前上海举行的尼尔森中国论坛上,尼尔森中国总监许丽平表示,受对宏观经济、个人财务状况看好的推动,重庆、湖南和广西等地的消费者将充分受益于这些城市现代零售渠道的持续发展。
零售商新蓝海:低线城市
全球著名的市场研究公司尼尔森发布的数据显示,低线城市占中国人口87%,但其零售业销量只占中国市场的64%(所谓的低线城市是指地级以下的三四线城市)。而历史数据表明,当城市居民家庭平均收入超过人民币6000元时,空调、冰箱和电脑等现代消费品的消费需求将比较旺盛,甚至会呈现爆发性的消费增长。
许丽平认为,随着三四线城市家庭平均收入已经跨越这一门槛(三线城市11782元,四线城市8416元),零售商和消费品制造商将在这些城市的消费者身上找到下一个黄金机遇。
此外,数据还显示,农村商铺数量不到总零售商铺量的1%,但却为快消市场贡献了5%的实际现金价值。而另外一个尚待开发的宝库是,近半的中国人尚生活在57万个村落。
此前,一些低线城市已经受惠获得了巨大发展。而在2008年10月外资企业开店审批权从国家商务部下放到省一级商务部后,外资进军更是使得硝烟弥漫。近期亦不断传出一些外资巨头以一些中小型超市形式的业态,意欲加速进军低线城市。
而尼尔森统计的数据曲线显示,一些领先零售商慢慢转移发展重心,60%的零售门店已经进军低线城市。
掘金低线城市策略
尼尔森中国区零售服务执行总监陈俊良提醒称,要开发这些新兴市场,快消零售商要以不同的思路考虑这些人群,应优先考虑业态的适应性、消费者忠诚度以及满足顾客需求。
总结低线城市的购物者购物习惯可以发现,他们更倾向把购物当做是休闲和消磨时间的活动,并且较少转换门店。基于上述特点,社区商场在一些大型并且发展迅速的低线城市中表现较好,因为“一站式”概念能够满足日常食品百货、娱乐和银行服务的需求。而在中小型低线城市中邻里商店更受欢迎,因为有好的气氛满足了顾客个性化需求。
尼尔森中国区零售研究服务副总监莫俊的调研发现,低线城市商品组合战略中有两个特别需要注意的重要因素:第一,平衡全国性产品和当地产品组合,在莫俊看来,低线城市更强调本地产品组合,食品品类需要45%-60%的本地产品,这样更容易打开市场,站稳脚跟。其二,引入更好级别城市的新概念或新潮流。
尼尔森称,虽然在发展中的低线城市,整体价格竞争不如高线城市激烈,注重情感服务和品牌的建设也能带来很好收益。莫俊提醒,生鲜、食用油及米等民生必需品的价格竞争力仍非常重要。
而在地区差异上,尼尔森调研发现,珠江流域消费者要求产品的高质量、时尚、消费体验和服务,而在广州北部或者西部,价格则更具吸引力,这要求零售商提供性价比更高的商品组合。
来源：http://nf.nfdaily.cn/epaper/nfds/content/20101217/ArticelC12007FM.htm