前文已经论述了“合理投资房产”和依托专业机构理财是反通胀的两种基本做法，但也说明想通过炒房取得暴利性的收益或短期的巨大收益是不现实了。那2011年，房地产投资价值到底如何？正是本文要分析的内容，在此依约奉上。

    一、2011年房价涨幅总体应在10%左右

    如果说07年楼市的暴涨是全球性资产泡沫的结果，09年至10年上半年的疯涨更多是中国特色——救市带来市场信心的膨胀，供应不足加之货币过量投放带来的供需失衡成就了又一个疯狂之年。展望2011年，房地产价格可能依然有10%左右的增长，当然这个增长反映到发改委或统计局的数据会低于这个水平。之所以有这样的估计，也与市场变量的变化密切相关。供应逐步增加了，明年下半年基本实现供需平衡；资金价格涨了，稳健的货币政策将会使得资产价格受到压制；投资客少了，调控的方式更为灵活和高针对性，依靠短线炒房的人也少了。但是房地产的根基——土地依然非常稀缺，尤其是价值板块，城市人口的剧烈增长依然在持续，经济社会在持续较快发展，房价依然在涨，这个实际涨幅正常也就10%左右。

    10%的涨幅相对经济社会的较快发展来说，也是正常的，或者说是合理的，容易被管理层认可的（因为反应到统计指标上往往就会低于这个数了）。如果房价增幅更高，也会触碰中央调控的底线，会有更严厉的政策来打压。所以10%是综合各方面相对正常的结果。

    二、投资楼市仅仅够反通胀

    这种背景下，买房反通胀基本上是够了，但是仅仅限于此，10%的回报并不是最具吸引力的选择。前几天国库的存款存半年都拍到5.4%了，折算年息在10%以上了，民间借贷更为疯狂，年息20%-30%很正常，这就是资金的价格。调控之下，资金杠杆效应逐渐弱化，依靠二三十万的资金就可以买入上百万的房产已经越来越难了，首付之外的部分贷款利息升高，利息上浮10%以后已经超过7%。明年房价如果年增幅仅在个位数的话，其实炒房已经没有很大的投资价值了，只是适当购买房产带来的回报高于一般存银行的收益而已，房价上涨的速度快于通胀的速度而已。

    三、长线投资依然存在，短线投资价值不大

    长远来看，房地产的价格反映资产的价格、反应经济社会发展的稳健程度，伴随在经济社会发展的过程中稳步上扬。但是很明显，为期一年之内的房地产短线投资已经没有多少价值，扣除交易的税费、佣金、机会成本等，不会有什么的盈余，这种短线的炒作也是打击的重点。如果这种投资旺盛，中央政府可能有更严厉的政策，正如香港也开始对一两年内转手交易的房产征收10%以上的所得税，力度很大。所以如果只是做做短线，还是不要冒这个风险。

    中长线来看房地产投资价值还是非常可观的，因为可以避开几乎所有的交易成本，实现收益的累加，而且这种投资和改善性需求相结合，和刺激消费、扩大内需相一致，很难进行打压，也不会有非常严厉的政策。中国楼市的前景，十年二十年之内还是比较乐观的。中国的城市化从目前的47%增长到成熟以后的75%还需要接近三十年，人口结构的彻底老龄化转型完成也需要很长的时间。这也意味着中国经济社会依然会持续长期的繁荣和发展，楼市与之对应，投资于此也可以实现“包容性增长”。

    四、品牌分化越来越明显

    以上论述离不开一个前提，正如世上没有两片相同的叶子，也不会有两套相同的房子，所以不同房地产的物业类型、所在城市、所属板块、房源新旧等都各有不同，对其价值的评价不能一概而论，这里只能进行总括性的论述。上述论述只是对房地产投资的总括性价值、长线和短线的差别展开。不同房地产品走势自然也不一样，政策调控的力度也不一样。具体收益会有多少，投资价值多大，都会很有不同。

    笔者以为，未来楼市的分化将会非常明显。新旧楼盘、主城新城、开发商品牌、楼盘品牌等差别将会更大，从收益的角度来说可以只谈一点，就是我们应该看到大中城市消费型社会的来临，品牌化是必然趋势，这种品牌化背后符号的价值被赋予了更多意涵。所以品牌开发商的品牌楼盘将会占据大中城市主流地段更多的市场份额，会有更多的优质客群的追随者，也往往具有更多的升值想象空间。（作者孟祥远系城市社会学博士）