谢逸枫:广州白云新城住宅土地拍卖将现地王
央企与国企12月16日抢地“大火拚”一触即发
核心提示：进入年底，为完成年度计划，广州市不断加快卖地步伐，广州白云新城四块地2010年12月16日正式开拍，作为广州未来重点建设CBD白云新城首次推出大量住宅土地，另外，随着地铁二号线延长线的开通，白云新城及周边已经分布了飞翔公园站、白云公园、白云文化广场、萧岗等站点，加上广州白云万达广场以及停机坪5号两大商业项目部分物业在12月陆续开业，届时拍卖价格将会高过之前的金沙洲新地王。其实，未开拍前，万达、保利、富力、新世界 、万科、中海、城建、时代、深业南方、中铁等地产大鳄早已“虎视耽耽”，毫无疑问，央企与国企12月16日抢地“大火拚”一触即发。
虽然广州的土地出让形势不如去年,数据显示,尽管今年是调控政策最为频繁的一年。但土地市场总体依然活跃。而全国各大城市在土地出让金方面均有巨额收入,数据显示,今年前三季度,全国30个城市土地出让金累计接近9000亿元,同比增长七成。截至11月22日,上海与北京卖地收入已突破千亿。已经公布三季度业绩报告的44家上市房地产公司三季度末手中持有的现金及现金等价物余额已经达到1062亿元。多项数据显示,一线开发商依然“不差钱”,且纷纷表示看好后市。
广州市国土房管局3月25日公布的2010年全市土地供应计划显示,今年计划供应商品住宅土地5平方公里,是近年来供地量最大的一年。其中,限价房土地供应约72万平方米。5平方公里中将通过“三旧”改造供应中心城区居住用地约1平方公里,以改善当前中心城区居住用地供应不足问题。在供地结构上,将确保保障性住房、棚户区改造、中小户型普通商品住房用地占供地总量70%。尤其是今年将重新推出限价房用地,计划至少供应40万平方米,建筑面积72万平方米,建成后可供限价房约1万套。
而根据广州市房管局上半年公布的全年供地计划显示， 2010年广州全年计划出让商品住宅用地5平方公里，其中2平方公里位于中心城区，22宗是市中心六区的住宅用地。今年2010年广州市推入市场土地宗数达146宗，涉及商业办公用地、工业用地以及公建及市政用地等各类性质地块，总土地面积达738万平方米，总建筑面积高达1357万平方米。截止目前成交的地块仅为117宗，涉及土地总面积646.85万平方米，总建筑规划面积1125.47万平方米，其中住宅用地仅25宗成交土地均价为8500元/平方米，土地的溢价率约60%。
今年前三季度,广州在土地供应方面可以说波澜不惊,广州在土地供应方面进展缓慢。至2010年11月30日，今年广州市己招拍挂出让住宅用地33块（含挂牌未出让），土地面积233.45万平方米，建筑面积495.62万平方米，平均容积率2.12，占全年5平方公里(500万平方米)计划的45%。其中中心六市区占14块地，土地98.95万平方米，建筑面积225.87万平方米，平均容积率2.28。截至11月，广州仅完成全年计划的40%，到11月，今年广州公开拍卖土地成交金额为222.37亿元，而2009年广州土地出让金额达400亿元。
受到政策调控的影响，到11月30日，广州完成全年推地计划50%都未达到，广州今年能完成原计划80%，可以说基本完成任务。所以，2010年广州市欲推出5平方米公里住宅用地计划很难完成。2010年广州市住宅用地供应计划应该是2平方公里,也就是2平方公里下限,完成这个下限指标就是完成全年土地供应计划。考虑到城中村改造释放出来的商品住宅在二年内陆续大量推出，而大量投机投资需求受到抑制，一抑一扬之下，2平方公里产生的400多万平方米商品住宅供应量可以滿足一年之用，2010年只剩下1个月，广州正加紧推出住宅用地冲刺5平方公里的年度目标。
不过即使接下来推出的地块都有不错的成交,今年广州难以完成供地计划的事实也将成为定局。按照年初确定的5万平方米卖地计划,广州的卖地量截至目前还有约半数没能完成。尤其是限价房地块,计划是推出40万平方米土地,但截至目前,尚未有一宗限价房土地拍出。全国的第一个限价房就在广州出现。2006-2007年期间,广州推出了10宗限价地,原计划可供应约1.5万套限价房。当时,推出限价房地块的主要原因就是为了抑制飞涨的房价。限价房其实是政府抑制高房价的最后工具。广州市政府此前曾明确表示,今年将重新推出限价房用地,计划至少供应40万平方米,建筑面积72万平方米,建成后可供应限价房约10000套。但直到今日,广州限价地也未正式推出。
广州市中心区可用土地日益减少,地荒也导致中心区新增供应减少,市区楼价居高不下。在广州的土地供应思路上,加快三旧改造,释放老城土地成为新突破口。今年初,广州市发布《广州加快推进“三旧”改造工作的意见》,明确提出要用10年的时间基本完成广州市旧城区、旧工厂、旧村的“三旧”改造,在未来3-5年的时间基本完成位于城市重点功能区的52个城中村的重建改造工作,并将实行税费减免和返还等优惠政策,吸引社会资金参与。
根据该规划纲要和初步测算,旧城拟拆除建筑1050万平方米,涉及整体拆除重建地块的用地约5.53平方公里,拆迁涉及60万人口,资金超过1000亿元。对石牌等52条“城中村”,以整体拆除重建为主,3至5年内全面改造。据测算,“三旧”改造,将为广州新增高达353平方公里的建设用地。旧城改造项目释放出的住房供应量,或将缓解中心六区住宅供应紧张的局面。
2007年,富力、合景泰富、新鸿基地产三家合力取得猎德村项目,2009年,保利地产取得琶洲村改造项目,而今年“三旧”改造加速,杨箕村、冼村等著名城中村的拆迁改造工作已有序展开。从7月初起,广州将全面启动城中村的拆迁改造工程,计划用10年左右的时间基本完成全市138个城中村的整治改造任务。其中近期的目标是力争在亚运前完成琶洲、冼村、杨箕、萧岗等9个城市中心区“城中村”的清拆。
年底的土地盛宴的亮点不仅有巨无霸、老城区望江靓地，还罕有地推出天河区优质地块。12月21日挂牌出让的天河东圃镇前进村、中山大道以南的一块宅地，占地面积21517平方米，建筑面积35614.3平方米，挂牌起始价格为20521万元，折合楼面地价为5762元/平方米。
此外，年底前还将出让番禺区东环路两幅居住地块，总建筑面积超过3万平方米，其中85%销售面积限价9000元/平方米，车位限价8.8万元/个的番禺大龙街地块，交易日也定在12月21日。
金沙洲板块又出靓地——佛山南海区里水镇金草洲地段一块面积90多亩的地块将于12月21日竞拍。作为广佛交界处的核心区域,该地块的起拍价为5.7亿,折合楼面价为2500元/平方米。相比于周边约9000元/平方米的均价,很有吸引力。此外，“新濠大厦”烂尾地进入出让程序，这就预示着今年土地供应截止日期屈指可数。
金沙洲作为广州未来重点发展区域,包括在规划、配套、环境、交通等方面一直以来都备受关注。随着广佛同城的逐步推进,金沙洲更是成为广佛交界地区5个重点协调发展区之一。根据今年稍早时候广东省规划设计院目前的规划方案,里水与广州金沙洲相连的金草洲区域将定位为“生态人居绿洲、时尚购物商城、休闲旅游水乡”。即将公开竞拍的地块属于南海区的三旧改造项目。根据规划要求,该宗地建筑容积率不低于1.5不高于3.8;建筑密度不高于30%。按照最高容积率来计算,该地块的楼面起拍价约为2500元/平方米。除了价格方面的优势外,该地块在周边环境上也非常有利,该地块位于珠江旁,除了拥有一线江景的优势外,同时地块的南侧还兼备拥有山体资源。
一，广州白云新城四块地介绍
2010年11月10日，根据广州市国土房管局的土地出让公告显示，将于2010年12月16日拍卖白云新城云城西路地段的四块用地，位于白云区云城西路东侧。三幅住宅地总用地面积超过8万平方米，起始楼面地价超过6900元/平方米，最高7153元/平方米，不限定户型。其中一块商业金融用地，三块住宅用地，总面积达到127058方米。
编号为AB2910001的地块为此次拍卖四块地中的商业金融用地，该地块位于白云区云城西路东侧，出让面积为39780平方米，容积率为5.03，建筑面积达20万平方米，起拍价9.997亿元，折合楼面地价约4900元/平方米。由于白云新城定位为未来广州的CBD之一，该地块对竞买人设定了比较高的申请门槛要求。
根据出让条件，该地块项目主体商业部分不得分割预(销)售;项目须在成交之日起12个月内开工，在成交之日起48个月内竣工。根据要求，竞买人2009年企业总资产达到700亿元人民币以上，净资产达到150亿元人民币以上(以审计报告核定为准);具备开发180米以上高层项目的经验(已竣工);持有经营商业地产的面积不得低于70万平方米;具有单个建筑面积不低于20万平方米的城市综合体开发经验;境内竞买申请人，还必须具有银行认定的AA级或以上企业信用等级，境外竞买申请人具备银行推荐书表明其有能力开发投资项目不少于人民币50亿元，无不良信用记录;竞买申请人同时须承诺在商业部分引入世界500强企业，且具有与国际知名商业运营商合作经验(须提供至少三家战略合作协议或合作意向文件)。另外该地块不接受自然人的竞买申请，不接受联合竞买申请。
另外三块住宅用地，均位于白云区云城西路东侧、横二路南侧、白云二线北侧。总面积达到87278平方米，总建筑面积为229897平方米。其中编号为AB2907008-1、AB2907009的地块，出让面积为47485平方米，起拍价8.4353亿，该地块还兼公共服务设施用地性质。第一块宅地还兼公共服务设施用地性质，减去公建用地面积后，折合楼面地价最高，达到7153元/平方米;编号为AB2907008-2的地块，出让面积为18998平方米，起拍价3.6835亿。编号为AB2907008-3的地块，出让面积为20795方米，起拍价4.0424亿，这两幅地都是纯粹住宅地，楼面地价均为6900元/平方米。
最后，此次土地出让将按照价高者得原则确定竞得人，其中：编号为AB2910001的地地块报价达到或高于挂牌起始价且报价最高者为竞得人;另外三块住宅用地均设有高于挂牌起始价的底价，报价达到或高于底价且报价最高者为竞得人，最高报价低于底价的，挂牌出让不成交。
二，有多少家开发商会去抢夺这四块地
资深房地产专家谢逸枫表示,自今年10月份金沙洲地王的带动效应下，12月16日推出的三宗白云新城住宅地块会吸引来较多的开发商竞投，12月16日挂牌的白云新城地块是近年来首次在该板块挂牌出让住宅地块，且一次性出让三宗住宅地块，总占地面积达到87278平方米,总建筑面积为229897平方米，另外一块商业地块总建筑面积是20.9万,四块地总建筑面积是429906平方米。如果开发商能连片开发，将是白云新城第一个颇具规模的住宅项目。白云新城板块作为广州政府目前重点打造的片区加上难得的连片开发的机会，将吸引较多的广州及外地开发商竞投。
资深房地产专家谢逸枫表示,云城西路是白云国际会议中心周边市政道路中打通黄石路的关键路段,自2007年开通后,由机场路经云城西路,穿越旧白云机场,可直抵黄石路,将大大缓解白云大道、机场路及周边路网的交通压力。目前,这一区域已经成为白云新城住宅开发的一个新热点区域。该三块住宅地块,毗邻白云会议中心,周边的批发市场发达,目前白云新城地铁已经开通,途经的公交线路也较多。相对来说,云城西路区域的车流量相对较少,显得比较宁静。
资深房地产专家谢逸枫表示,对于商业购物气氛日益浓厚的白云新城区域来说,居住价值也在不断提升,住宅项目的开发步伐也不断加快。另外，自从万达广场和5号停机坪购物商场落户白云新城后，白云新城商业圈日趋成熟。此外，随着地铁开通、湿地公园规划及配套设施完善，白云新城居住环境也得到了的改善。由于这是白云新城第一次推居住类地块，开发商将争相角逐，尤其是万达、保利、富力、新世界 、万科、中海、城建、时代、深业南方、中铁等地产大鳄。
三，白云新城商业地块究竟为谁“量身定做”？
2009年10月，广州市国土房管局首次挂出白云新城范围内总用地面积超过12.6万平方米的4幅商业地块。挂牌公告显示，出让的四幅地块属于广州市原旧机场跑道地块，总用地面积超过12.6万平方米，商业项目总体量高达28万平方米。根据要求，开发的大型商业中心必须在2010年10月底前开业。出让条件要求竞买企业必须同时具备“注册资本15亿元以上，2007、2008年总资产均达120亿元以上，2007、2008年净资产均达20亿元以上。同时要具有在国内大中城市成功开发累计总建筑面积不少于200万平方米大型商业中心、五星级酒店项目的经验等”。
根据规划，万达集团当初拿下的四块地将会分别开发有酒店、大型购物中心、写字楼以及商务公寓四种业态。其中A地块规划为希尔顿酒店，建筑面积45000㎡，拥有341间客房，以及建筑面积46000㎡的甲级写字楼3栋;B地块规划为购物中心，也就是即将在12月11日正式开业的部分;C地块规划为5栋SOHO写字楼，也就是常说的酒店式公寓，建筑面积34500㎡，拥有170间客房。其中酒店和公寓产品预计明年四月份入市。
精品住宅、高档百货、连锁超市、餐饮美食中心、都市影音娱乐、儿童主题乐园、室内步行街……你所能想到的业态，未来的万达广场都将为你呈现。时尚、体验、餐饮、娱乐、乐活、商务、社交等全方位的商业主题将为广州市民带来真正一站式消费新体验。据万千百货股份有限公司总经理丁遥介绍，广州万达广场零售商户的比例占55%，餐饮娱乐设施占35%，剩下的为生活配套以及其他商户。此次招商大会，广州白云万达广场与沃尔玛、国美、诗芙兰、屈臣氏、麦当劳、百盛餐饮、芙蓉楼、大渔等12家品牌答成签约;而广州精品万千百货也成功与菲拉格慕、范思哲(皮具)、伊丽莎白?雅顿、华斯度、周大福、嘉宝、莱尔斯丹等多个品牌商代表与进行了现场签约。
笔者接受南方都市报和广州日报采访时就表示过，符合上述条件的开发企业只有大连万达，因此推测广州市国土房管局已将该地块“内定”给大连万达。而最终结果是，该地块只有大连万达独家报名并以底价11.22亿元中标。2009年10月29日，大连万达商业地产有限公司以11.22亿元的底价拿下广州市白云新城四宗商业金融地块，折合楼面地价4006元/平方米。
2010年5月,广州白云新城推出了AB2910005商业地块，有包括保利房地产和新光商业有限公司等3家公司进行争夺，最终由佛山伊爵投资联合佛山市尚盟资产管理有限公司以5.25亿元拍得，超出起拍价近1.85亿元，楼面地价约6172元/m2。
2010年11月月1日,拍卖的白云新城云城东路西侧A B2910002地块商业金融业用地，由于门槛较高，最后只有中国南方航空集团公司一家企业报名，以底价6.7361亿元成交。
2010年12月16日,此次挂牌地块中的商业用地编号为AB2910001，位于白云区云城西路东侧，用地面积为3.97万平方米，起价9.9亿元。对这幅商业用地的最后归属，广州同行纷纷揣测。由于这块商业用地对竞买人设定了比较高的申请门槛，比如竞买申请人同时须承诺在商业部分引入世界500强企业的条件，实际上就限定了部分企业。
资深房地产专家谢逸枫表示,从地块竞买申请人的限制条件看，万达比较有可能拿下这块地。首先万达在资产或企业信用或等级符合条件。其次，万达与世界500强品牌企业有密切的合作关系，且具有与国际知名商业运营商合作经验。最后，万达在商业地产开发运作绝对是老大的位置，没有哪家房企敢相提并论的。所以,从地块的限制竞投条件看，万达是最有可能的。
资深房地产专家谢逸枫表示,一方面,考虑到万达广场先租后建的经营模式，以及规划中的白云新城万达广场总建筑面积接近40万平方米，而2009年10月,万达集团底价竞得的四块地总建筑面积只有28万平方米，因此,政府极有可能再次将这块商业用地“内定”给万达集团。另外一方面，由于该商业地块比较接近万达广场，且资金和经验要求过高，不排除政府和万达集团之间有协议。
资深房地产专家谢逸枫表示,2009年10月29日下午，万达未费吹灰之力，就以11.22亿元的底价竞得广州白云新城四幅商业地块。因为只有万达符合竞拍条件，甚至取消了现场竞价环节。万达广场和5号停机坪购物广场是一种错位的商业布局，新的商业项目，更可能是一种商业互补。因此纯粹的住宅开发商不会去拿这块商业用地，但是一些有商业意向的上市开发商，不排除有争夺这块商业用地的可能性。
资深房地产专家谢逸枫表示,除了万达，在详细比对了竞买人条件之后，买家是保利地产也有可能。资料显示，该地块“竞买人2009年企业总资产达到700亿元人民币以上，净资产达到150亿元人民币以上。竞买人具备开发180米以上高层项目的经验（已竣工），持有经营商业地产的面积不得低于70万平方米，并且具有单个建筑面积不低于20万平方米的城市综合体开发经验。
2009年保利地产总资产为898.3亿元，净资产250.88亿元。截止今年5月，保利地产拥有总建筑面积超过100万平方米的商业物业，保利地产位于佛山的综合体项目保利水城总商业面积愈40万平方米。另外，保利地产目前所开发的180米以上高层项目包括有武汉保利文化广场、保利佛山超五星级酒店。
资深房地产专家谢逸枫表示,此外，富力在广州的商业地产目前基本还是集中在珠江新城，富力还在继续寻找适合发展商业项目的土地，富力的关注目标很大可能在白云新城这样的新规划区。
四，未来白云新城CBD商业价格会上涨到多少？
资深房地产专家谢逸枫表示，从目前已经销售完成的广州白云万达步行街商铺售价看，已经达到5万元/m2-8万元/平方米。未来三年，白云新城CBD商业地产价格将达到8万元-10万元/平方米，与珠江新城CBD价格相媲美。
五,三块白云新城住宅用地吸引力在哪？
除了引发拿地企业猜测的商业地块之外，还有三幅位于白云区云城西路东侧、横二路南侧、白云二线北侧的住宅地块也将一并出让。三块均为住宅用地，总面积达到87278平方米，总建筑面积为229897平方米。其中，编号AB2907008-1、AB2907009地块是三块中最大的一块地，占地面积41967㎡，建筑面积117927㎡，加上该地块内需要建设幼儿园，总占地面积达到47485㎡，建筑面积12.2247万平方米，出让起始价8.4353亿元;这块宅地还兼公共服务设施用地性质，减去公建用地面积后，折合楼面地价最高，折合起拍楼面地价为7153元/平方米。
另外，AB2907008-2地块占地1.8998万平方米，建筑面积5.3384万平方米，出让起始价3.6835亿元;AB2907008-3地块占地2.0795万平方米，建筑面积5.8586万平方米，出让起始价4.0424亿元，规模较小，起拍楼面地价也达到6900元/平方米。
资深房地产专家谢逸枫认为，三块白云新城住宅用地备受关注，首先，广州万达广场与5号停机坪购物广场商业项目的入驻及周围居住配套设施完善，并且未来白云新城规划利好;其次，白云区的住宅供应相对减少，房价普遍突破万元以上，甚至达到1.8万元/平方米,靠近2万元/平方米;再次,相对于广州中心区房价，白云区目前的房价,属于低价格洼地。并且地价的价格比较低,尤其是与广州市中心的地价比较,由于三幅块地的总面积比加大,达到20多万平方米.最后,由于三幅住宅地的门槛不高，不存在户型的限制,说明产品规划上可以设计高端的产品,例如豪宅等产品。
资深房地产专家谢逸枫认为，毫无疑问，可能将吸引深圳的房企参加竞投，例如深业南方或者是中铁，另外在广州市白云区有项目的大开发商，仍有可能去竞争这三幅住宅用地。例如，新世界中国地产在这一区域的布局，新世界比较有可能去争夺这三块住宅用地。包括新世界在内的万科、富力和时代地产均有项目在附近。参考周边最近的在售项目白云尚城，该盘地铁上盖物业，均价已经达到16000-18000元/㎡。开发商来只有把三块全部拿下成片开发才可以获得更高的利润，也更方便地块的规划和社区产品的打造。
资深房地产专家谢逸枫表示，白云新城首推的三幅住宅地块共约8.7万平方米，楼面地价最低从6900元/m2起，远高过广州一般住宅用地的楼面地价起始价格。这个起步价也比不久前推出的金沙洲地块4200元/m2要高。加上三幅地块并无户型面积等限制，这几幅住宅地块有望拍出新高价格，不排除楼面地价会在1万元/m2-1.2万元/平方米。根据这几个住宅地块的土地出让合同，该批地块的建设项目必须要在2012年6月16日前开工，并在2014年6月16日前竣工。
六，三块白云新城住宅用地拍卖价格分析
资深房地产专家谢逸枫表示，从白云新城土地利用规划图可看出，住宅用地主要集中在白云新城北部和东部靠近黄石路和白云大道部分，而商业金融用地则主要集中在白云新城中部，居住区和商业区在规划时就被进行了较好的区分。而此次推出的住宅用地只占白云新城住宅用地的很小一部分，相信将会成为广州市中心最重要的住宅用地出让区域。广州白云万达广场曾在今年7~8月推出1000多套酒店式公寓单位，户型主要从30~60多平方米，均价2万元/m2（包装修），分布在8栋公寓楼内，推出不久即告售罄，充分显示出投资型客户对该区域未来前景的看好。
资深房地产专家谢逸枫表示，目前，白云新城附近、二号线江夏站旁的白云尚城主推84~217平方米两至四房单位，价格在1.8万元/m2左右;而地铁二号线嘉禾望岗站附近的岭南新世界主推 100 平方米左右三房单位，价格在1.5万元/m2以上。而白云新城内不少二手电梯楼单价已超1.3万元/m2，地铁二号线沿线黄边站附近较新的二手楼价也在1.3万~1.4万元/m2左右将来白云新城住宅用地上的商品住宅卖到2万元/m2以上并非难事。和广州以往很多大型片区先推出住宅用地，再推商业用地，再建地铁线路不同的是，白云新城是广州市近年来首个规划先行，引入大型商业项目，开通地铁后再推出住宅用地的大型片区，其起点之高自然非同凡响。
资深房地产专家谢逸枫认为，这三块住宅用地最好由一家开发商单独拿下，不要分散，有利用降低开发成本和拿地成本，最主要可以形成区域连片的开发规模。此前，白云区金沙洲住宅用地出让地价底价都在3000-4500元/平方米，金沙洲地块最高成交价达到8769元/平方米。而广州单价最高的“地王”——白云区云祥路“地王”虽然当年成交价高达18729元/平方米，当时起拍价也仅3300多元/平方米。可以预见，白云新城住宅用地可望拍出新高价。毫无疑问，三块住宅地块中，最高楼面地价肯定会达到上万元/平方米，突破金沙洲的新地王楼面价，甚至达到12000元左右/平方米的楼面价。
另外，2010年11月1日广州白云区金沙洲地块最高成交价达到8769元/平方米，由深业南方竟得。毫无疑问，让广州国土部对白云新城三块住宅地的定价非常信心，尤其是白云新城定位为高端住宅区域。同时，广州市中心六区地块非常的稀缺，肯定会吸引大批的房企抢夺土地。可以享受到广州万达白云商业广场集商业中心、五星级酒店、商业步行街、甲级写字楼、精品名店等功能的大型城市综合体的配套。
七，三块白云新城住宅用地未来房价走势分析
资深房地产专家谢逸枫表示，首先，从周围环境和资源上看，高层可看白云山，具有丰富的景观资源。从地块的位置上看，是未来白云新城CBD城市中心，三幅紧邻的住宅用地，其位于云城西路东侧，横二路南侧，白云二线北侧。从规划图上看，三幅住宅用地位于白云新城北部，靠近二号线地铁站白云文化广场站，是市中心罕有的地铁上盖大型住宅用地，交通非常的方便。目前商业配套也逐渐的完善，例如将开业的万达商业广场。
资深房地产专家谢逸枫表示，其次，从地块的体量看，三幅住宅用地占地总面积达到87278平方米，总建筑面积为229897平方米，算得上是市中心罕有的巨无霸地块了，有利于形成开发的规模。另外广州市中心的地块本来就稀少，而白云新城又是新城区，属于价格洼地，未来一定会有巨大的升值潜力。尤其是地块没有户型比例限制，可以开发大户型产品，走高端的产品，例如豪宅或者高端的洋房等产品。
资深房地产专家谢逸枫表示，最后，白云新城作为全新规划的市中心新城，其楼价将会高于白云区其他区域。其中有一块住宅地起拍价都达到7153元/平方米，最高地价超过1万元/平方米完成是有可能，甚至会达到12000元左右/平方米。另外两块地价拍卖时，至少在8000元-9000元左右/平方米。如果按照地价和建安等成本计算，毛坯价至少已经要卖到2万-3万元/平方米，方可获得开发商预期的利润。白云新城板块基本可以支撑2万-3万元/平方米的房价。今年年中，白云万达广场推出公寓楼产品，售价1.8万-2.5万元/平方米，平均价格达到2万元/平方米，这意味着白云新城楼盘售价未来三年之后，可以卖至2万元/平方米以上，甚至达到3万元/平方米。
白云区介绍
白云区总结了改革开放以来的发展和定位，对发展方式和目标定位进行了相应的调整，总体上按照“科学发展观”的要求，实行片区式的发展，这就是要改变白云区原来没有中心区域、城市空间比较零乱的状态，进行“生态式”组团，把该区规划为五个大功能片区：中心区包括两个部分，一是白云新城，就是旧机场搬迁以后的地域，按照规划将建成一个“生态型”的文化商贸区;二是金沙洲，广州市有关方面决定今年开始建设，到2007年全部建设完毕，届时，金沙洲将成为广佛都市圈的示范性居住区。这个中心片区如果建设成功，白云区将改变长期以来没有中心区域的零散状况。
整合现有的九个镇，分成四大功能片区：流溪河北岸产业区：有江高、神山两镇，以广州市个体私营经济开发试验区为核心，云和、神山工业集聚区为腹地，发展以机械装备、精细化工、建筑材料和生物医药业为主体的第二产业，以物流业、教育产业等第三产业为补充。机场控制优化发展区：即人和镇，集中发展以信息技术业和大型物流业为主的空港产业，适度发展商贸、旅业和饮食业。随着机场的开通，这个地区以航空物流业作为基本业态会有较大发展。大帽峰山生态发展区：以太和、龙归镇分东西两个核心区发展，西部以广州民营科技园为龙头，重点发展汽车零配件和新型材料制造业，配套发展汽车物流业;东部以帽峰山森林公园的开发建设为重点，发展生态旅游及相关产业。
北部整合发展区：由钟落潭、竹料、良田、九佛四镇组成，积极规划建设综合工业园区，逐步吸引区内劳动密集型企业向其转移集中，并依托自然和人文资源，发展生态、文化旅游业。通过以一个中心镇建设，带动和辐射一片区域的发展，是白云区委区政府总结以往经验作出的一个大的发展思路和目标定位的调整，这将为今后白云区的发展建设提供一个基础，如果规划定位不准，发展是没有落脚点的，也就失去了发展的依托。”
白云区的商业资源非常丰富，区委区政府考虑对现有资源进行整合，树立若干个区域品牌，使它们成为白云区整个商业发展的重要支撑。该区大的有汽车销售行业，以机场路、黄石东路、白云大道作为一个集聚区、集散点，现在已经形成了汽车销售的集散地，特别是以广物汽贸作为龙头的销售企业，去年整车销售额光广物汽贸就达到62亿元，整个白云地区超过100亿元。
第二个集散地就是梓元岗皮具业，主要是皮具和鞋业两块，这个地区的专业市场超过20个，去年交易额达到120亿元。第三块是增槎路的农产品批发，一共有12个大型农产品批发市场，集中了广州市所有的生鲜农产品，去年交易额超过100亿元;第四块是化妆品，以美博城为代表，也在机场路、广园西路一带形成了集散点，美博城是该区“打假扶优”的结果，这里将成为一个美丽事业永不落幕的交易会;还有一块是建筑装修材料，以天健市场为代表，占地38万平方米，直接交易额30亿元，总体带动交易额超过60亿元。
白云区能够成规模的除了这几块之外，还有众多的工业和农产品批发型企业，分布在主干道和一些主要地域范围内，为整个广州地区提供多品种商品交易。白云区现有的商品业态，跟广州市老城区完全不同，它以大批量的交易批发为主。还有饮食业，也相当发达，特别集中在白云大道两侧，目前已经有数十家饮食企业在此竞相发展。对于这些资源，白云区致力于解决发展过程中积累下来的问题，通过解决这些问题来整合资源，提高品位和档次，进而增强竞争力，形成区域品牌;同时抓住现有的发展机遇，结合城市化进程要求，进一步发展有白云特色的商业。
重点发展物流旅游商贸三大行业，关于未来的“新发展”，白云区将着力于物流、旅游、商贸等行业和领域。
物流业，白云区发展物流业的基础较好：首先，其地理位置十分有利于搞大物流。发展物流业必须交通发达，不只是道路交通，还有铁路交通、水路交通、航空交通。在这四个要素中，白云区除水路不是很发达外，其它三大优势明显，所以说发展以运输业为依托的大物流业，白云区有非常好的基础优势;另外，从现状来看，白云区这些年来已经形成一大批有实力、有影响的交通运输企业，为物流业的发展奠定了良好的基础。比如沙太路有十多家大型货运企业，在太和镇也有两个广州市交通枢纽站场，石井有十几个大型运输企业，这就为白云区物流业的整体发展打好了基础。
白云区发展物流业，一要做好规划，二要适时引进一些国际物流品牌，像联邦快递与广州签定框架式的协议，白云区也要抓住机遇。目前已有不少国际品牌物流企业向白云区抛来了绣球。
旅游业，以帽峰山开发为主要工作。帽峰山是继白云山之后广州市第二个重要旅游资源，现在该景区规划达70多平方公里。陶镇广指出，首先要保护好帽峰山的生态资源。利用帽峰山良好的生态资源发展休闲、观光、度假旅游，满足广州市甚至省内、国内的游客需求。今年将接通长3.7公里的北二环高速路到西南入口，对西南接待区、进山公路、石子河接待基地等进行建设。在做好这些开发的同时，对其余项目严格控制，特别是对“两违”要严厉打击。白云区将以建设帽峰山为突破口，带动整个白云区旅游业的发展。
商贸业，白云区将抓住白云机场搬迁的机遇，在白云新城生态型文化商业区域的建设中，谋划好白云区的大型商贸中心，既有文化产业方面的商贸布点，又要有自己的一些大型购物中心。大力发展“区街商业”，以满足当地人民群众生活需求为出发点的商业，这种商业包括连锁式经营和国际品牌的零售企业，如家乐福，拟于10月份在白云区开业。此外，适度发展房地产业，白云区最好的资源之一是山水资源，一个是白云山，一个是南湖，这两个是国家级的风景名胜区，是两个“绿色品牌”，白云区要发展生态型的、绿色为主要特色的、适宜人居住的生态小区，形成特色。