今年以来，从4月份的“新国十条”再到9月底的“国五条”，国家先后拿出了限制二套房贷、清查闲土地、限制购买多套房等多项调控措施，央行也在第四季度连续两次加息。尽管种种调控猛药轮番而至，却没有熄灭房价接连蹿升的势头。温家宝总理和住建部也在日前公开表示，房地产调控效果不理想。今年既有最严厉的楼市调控，又有最猛烈的楼价涨幅———今年广州房价涨幅达38%，超过2007年的35%，为10年来最高涨幅。据统计，2010年末全市未售套数为65297套，未售面积为856万平方米，其中花都、番禺、天河和增城的存量最多，供应较为充足。2010年的楼市是调控政策最为严厉的一年，但2010年的房价却仍然难以“驯服”。

　　根据南都都市报报道,从广州国土房管局阳光家缘网签数据获悉，2010年(1月1日至12月28日，下同)，广州十区一手房成交均价为13107元/平方米，比2009年上涨了38%。但成交量方面出现了明显下滑，2010年广州十区一手住宅成交面积为654万平方米，和2009年全年的951万平方米相比，下降了31%。毫无疑问,今年楼市调控仍是治标不治本，土地财政、城市化进程、城市大变等对房价的推力目前难以消除，预计明年楼市会呈现低开高走的态势。

　　广州楼市今年随着宏观调控出现了明显的起伏变化，年中经历了三个月的成交低迷期后，在“十一”黄金周前后又出现了火热成交的势头。但限购令还是发挥了明显的作用，从全年来看，广州今年的商品住房成交量较去年有明显的萎缩。 阳光家缘网签数据显示，2010年1月1日至12月28日，广州十区二市一手住宅成交面积达到908万平方米，其中，十区一手住宅成交面积为654万平方米，和2009年的951万平方米相比，下降了31%。从全年供应量来看，2010年新增供应套数为98270套，新增供应面积达1106万平方米，而全年销售套数为83131套，销售面积为908万平方米，基本达到供需平衡。统计显示，2010年度广州成交套数排名第一的个盘是广州亚运城，为3848套。

　　资深房地产专家谢逸枫认为，虽然2010年广州楼市受到二次系列政策调控，甚至扔出最严厉的政策限购令，但是，今年广州市场依然是“价升量跌”，说明政策调控不是最严厉的，一方面没有打到楼市最核心的问题，就是房企的资金链，其中最重要的是房地产项目资本金没有上调到35%。另外一方面是地方政府对中央的政策调控执行不到位，尤其是土地供应没达到按规定的计划和近期地王频繁的出现及地方政府限价地供应不及时。同时，也说明今年广州楼市的购买力没有下降，随着收入的提高和GDP的增长及亚运会的举办，广州大规模的市政配套建设和交通网络的完善，吸引投资和购房客产生的巨大的吸引力。并且广州经过几年的三旧改造和人口暴增及家庭结构分裂快速，产生很多购房需求。

　　今年广州楼市房价上涨主要是受到五个方面的影响，一是今年通胀和人民币的升值及热钱过多，导致购买房产的人群扩大。二是今年广州土地供应不到三分之，尤其是限价地是零供应。三是广州限购令出得比较晚，反而导致购房需求爆发。四是今年亚运会的利好因素，拉动投资和购买房产。五是今年广州市场存在结构不平衡和土地供应紧张的现象。另外是2009年4万亿经济参加计划和9.6万亿放贷,对今年楼市具有一定支撑力.

　　2010年即将步入尾声，统计数据显示，全年广州市一手住宅成交同比下降逾3成，但房价上涨了38%，显示轮番调控下呈现“量跌价高”的态势，其中个别豪宅盘单价突破5万元。对于楼市来说，毫无疑问2010年是跌宕起伏的政策年和调整年。经历了2009年的房价狂飙之后，2010年自4月份吹响了楼市调控的号角，僵持了几个月之后，金九银十再次量价狂升，紧接着，“9?9”新政、限购令、加息等措施轮番而至，11月份又重新回到盘整期，然而成交量下降了，房价始终还在高位震荡，陷入博弈阶段,2010年楼市“量跌价高”.

　　根据新快报报道,根据阳光家缘网签数据显示，2010年1月1日至12月28日，广州十区二县一手住宅成交面积达到908万平方米，其中，十区一手住宅成交面积为654万平方米，和2009年的951万平方米相比，下降了31%。价格方面，2010年广州十区二县一手住宅均价 为11623元/平方米，除增城与从化，2010年全市十区一手住宅成交均价为13107元/平方米，环比2009年的9501元/平方米，上涨了38%。成交均价方面，珠江璟园和凯旋新世界均超过5万元/平方米，突破广州市的单价纪录，成为成交均价最高的两个楼盘。集团销售金额方面，城建地产、碧桂园 、万科 、雅居乐、富力地产、新世界地产、保利地产和侨鑫地产等居于前十名。

　　从数据可以看出，2010年的成交面积大大下降了，然而价格不降反升，依然高企。从区域情况来看，2010年中心六区一手住宅均价为18161元/平方米，成交面积为300万平方米，占广州十区二县交易面积的比例为33%;新四区与二县市一手住宅均价为8329元/平方米，成交面积占广州十区二县交易面积的比例为67%，其中，增城、番禺和花都三个区域的成交量最为可观。郊区的成交占主导地位，但价格比中心六区低了54%。从个盘来看，2010年度成交套数排名前三的楼盘分别为广州亚运城、碧桂园 凤凰城、广州雅居乐十年小雅。值得一提的是，全市成交套数前十楼盘中，除了中海锦榕湾，其他楼盘都不是市区中心盘，成交均价超过万元的，也仅有4个楼盘。换言之，万元以下的房子是消费的主流。

　　根据监测数据显示，2010年1月1日至12月28日，广州十区二市一手住宅均价为11623元/平方米，除了增城与从化，2010年全市十区一手住宅成交均价为13107元/平方米，比2009年的9501元/平方米，上涨了38%。一年来楼价均价升了3606元/平方米。这也将是广州年度楼价的新高。市中心六区一手住宅网签均价已经达到18161元/平方米。天河区和越秀区一手住宅网签均价已经破2万元/平方米，分别为23666元/平方米和21721元/平方米。

　　广州也只有花都、南沙、增城和从化两区二市均价是低于1万元/平方米，其余区域楼价都在1万元/平方米以上。可以说，广州楼市早已进入万元购房时代，市中心更是向20000元/平方米购房时代进发。值得一提的是，2010年成交均价最高的为天河区，为23666元/平方米，而最贵的非别墅楼盘也出现在天河珠江新城，单价54654元/平方米。越秀、荔湾、海珠的均价也较高;成交均价最低的是花都和从化，分别为6317元/平方米和6828元/平方米。

　　根据广州日报报道,在今年国家连续两轮房地产调控下，广州楼市成交量锐减超过三成。监测数据显示，2010年1月1日至12月28日，广州十区二市一手住宅成交面积达到908万平方米，其中，十区一手住宅成交面积为654万平方米，和2009年相比下降了31%。其中中心六区成交量占广州十区二市交易面积的比例为33%;新四区二市成交面积占广州十区二市交易面积的比例为67%，其中，增城、番禺和花都三个区域的成交量最为可观。郊区的成交占主导地位，但价格比中心六区低了54%。

　　2011年供应量还算充足,从全年供应量来看，2010年新增供应套数为98270套，新增供应面积达1106万平方米，而全年销售套数为83131套，销售面积为908万平方米，基本达到供需平衡。2010年末全市未售套数为65297套，未售面积为856万平方米，其中花都、番禺、天河和增城的存量最多，供应较为充足。据不完全统计，2011年全市将推出新盘新货100多个，供应量还算充足。从整体上看，2010年的供需基本达到平衡，多数开发商也完成了销售任务，由于调控力度加大，成交量出现下滑现象，而房价却依然在高位运行，处于博弈状态。至于下一年的楼市走势如何，和供应量、通货膨胀率以及政府的调控力度息息相关。

　　如果不是有两次调控，广州楼市成交量肯定会大幅度上升，楼价涨幅也会更高。“4?5”和“9?9”楼市调控刚好在广州楼市初复苏的时候推出，对楼市成交有很大抑制，至今广州楼市成交量仍处于低位。防通胀的购房观今年一直影响广州楼市，导致楼价一直上升，即使在连续两轮调控下，楼价一直稳中趋升。高价值物业在成交结构中所占的比重明显上升，拉升了楼价。广州一年来共有498个楼盘录得有成交记录，成交均价万元以下的楼盘占据了51%，而10001-15000元/平方米的楼盘占据了21%;15001-20000元/平方米的占据了15%，成交均价25000元/平方米以上的占据了5%。

　　资深房地产专家谢逸枫表示,温总理从11月份表态，称房价很难下降，到12月又 称有信心把价降下来,说明中央对房地产政策调控坚决不放松的态度，绝不容忍 房价继续上涨。毫无疑问，国务院对明年政策调控有底气，一是国内经济发展稳 定，经济恢复，明年保八没问题。二是明年保障房供应巨大。三是明年供应增加 。四是货币政策收紧。五是继续遏制投资投机炒房。五是或扔出核武器，尤其是 上调房地产项目资本金到35%和取消银行按揭及明年连续加息三次到六次，或者 是取消商品房预售制和提前开征房产税及严格收取土地增值税等政策。

　　因此，可 以判断出，温总理的话是给开发商的警告，目的是恐吓开发商不要哄抬房价，否 则必然扔出“核武器”对楼市实现毁灭性调控。对于扩大老百姓来说，房价能够 下降，当然是好事情。但是，到目前为止，房价压根就没下跌，政策调控根本是 按不住房价上涨。现在温总理“拍胸膛”说有信心把房价降下来，或者是真的没折了，安慰下购买不起的人。

　　2010年即将过去，明年广州楼价走势如何？合富辉煌市场研究部预计2011年楼价仍处于上升趋势。据合富辉煌市场研究部监测，2004-2010年广州住宅均价年均增幅约20%，而城建投资重点区域住宅均价可额外上升5%。亚运会召开和相关建设强化了广州作为国家中心城市的地位，直接提升了广州楼市价值。2010年受益于市场阶段性回暖和楼价的上升，大多数品牌开发商销售目标完成情况良好，房地产企业持有资金明显增加，整体性降价可能性不大。2010年四季度广州土地拍卖市场地王不断涌现，也反映了开发商对后市价格走势比较乐观。广州全市2011年住宅均价合理升幅为8%-15%，月度均价在13000-15000元/平方米运行，中心六区均价在19000-21000元/平方米运行。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，2010年严厉的调控政策高频率出台前所未有。在如此深度调控下，楼市成交量仍能快速反弹、楼价坚挺不降的事实，也是史无前例“今年调控政策打击投机投资需求，抑制房价过快上涨取得了明显效果，然而只是治标而非治本。推动房价上涨的主要症结在楼市之外，土地财政、城市化进程、城市大变、广州亚运提速等对房价的推力目前难以消除。据统计，2010年末全市未售套数为65297套，未售面积为856万平方米，其中花都、番禺、天河和增城的存量最多，供应较为充足。2011年全市将推出新盘新货100多个，供应量还算充足。元旦小黄金周很快要到来，楼市会否酝酿新的动态？

　　业内普遍认为，下一年的楼市走势如何，和供应量、通货膨胀率以及政府的调控力度息息相关。“从现在到明年上半年，政策会一直从紧，限购令等如不取消，成交量难以提升，房价也会有下调空间。现在开始到明年5月，一手楼均价可能会逐渐下调10%到15%，而到“五一”过后，随着供应量大增，成交需求积累到一定程度，成交可能会出现反弹，价格亦会回升“明年总体将呈现低开高走的态势”。

　　在房地产新政“国五条”实施等宏观调控政策作用下，当前广东房地产开发投资增幅呈现高位回落的运行态势，开发企业到位资金持续趋紧。广东省统计局发布的资料显示，1－11月，广东省房地产开发投资3069．66亿元，同比增长27．4% ，增幅比1－10月回落2．7个百分点，比上半年回落5．4个百分点。其中土地购置费492．52亿元，增长51．7% ，增幅比上月回落11．4个百分点。

　　统计资料显示，当前广东房地产开发企业到位资金持续趋紧。1－11月，全省房地产开发企业本年到位资金4876．80亿元，同比增长15．9% ，增幅比去年同期低11．0个百分点。资金投资比由去年同期的1．75∶1下降为1．59∶1。除国内贷、利用外资、自筹资金等资金来源外，同期其他来源资金为2328．89亿元，同比仅增长4．8% ;其他资金来源中，定金及预收款增长6．2% ，个人按揭贷款增长2．5% 。

　　

　　资深房地产专家谢逸枫认为,明年房价很难下降,还会继续上涨,并且以10%-20%的上涨幅度,全国商品房价格除去GDP和通胀,房价至少7%-15%的上涨.毫无疑问,明年仅仅靠开征房产税和今年两次加息及提高房贷首付等利率,另外是限购和限贷及限外资等临时性措施,根本不能够遏制或者抑制投资投机炒房保值或增值抗通胀的心理预期.首先是今年两次加息根本追不上CPI上涨的幅度.

　　其次是银行负利率下,购买房地产投资增值和保值依然是抑制不了投资客的购买心理.再次是房价上涨惯性很难得到控制,况且市场对加息和房价上涨预期早就知道,房企不缺钱和地方政府的土地财政及房地产对GDP贡献等因素,让购房者对房价上涨的预期增强,而加息会导致房价下降的预期减弱.最后,房产税根本对投资客影响不大,而限购限贷政策仅仅是临时性的政策,最迟到明年一二季前剩余13个城市的限购政策将取消.另外,在今年两次加息之后,市场外的热钱和海往资金及其他行业的资金将疯狂进入楼市,人民币的升值和货币政策未实质收紧及地王在年底不断的出现,将继续推高明年房价.

　　资深房地产专家谢逸枫表示,日前在广州举行了一场“封闭”的房地产研讨会上，广州房地产界的知名专家基本到齐。出乎意料的是：这次专家们的意见十分集中,预计2011年广州的房价还会涨。在宏观经济层面，2011年广州GDP增长会达到11%-13%。而通胀水平，会达到4-5%。此其一。在供求关系，2011年广州一手房供应约6.5万套，仍将是相对供求平衡，供应偏紧的年份。此其二。另外就是政策博弈：以通胀、投资为缘由的‘做多’力量和围绕‘房产税’出台，第三轮调控预期的‘做空’力量目前势均力敌。

　　资深房地产专家谢逸枫认为,2011年广州楼市依然保持“量价齐稳”的局面。一方面，2010年国务院政策调控对广州楼市失去实际上的调控力，而广州限购和限贷等地方政策基本到期，因此，政策对广州楼市的影响相对小，况且自新政开始到今年年底，广州的楼价一直没有大跌过，维持小幅度的上涨。同时，受到政策的影响，广州楼市整体成交虽然小的影响，但是与2009年相比较，下降的幅度不大。在2010年12月3日中央政治局会议和2010年12月10日中央经济工作会议上，货币政策从宽松转到稳健，而财经政策还是宽松，说明货币政策依然实施扩张性的宽松政策。

　　2011年，中央到地方的政策调依然以执行新国十条和新国五条的新政为主，一是增加市场有效供应，例如土地供应和保障房建设。二是遏制投资投机需求。例如是否继续讨论开征房产税。三是调整产品结构。例如增加中小户型供应比例。四是针对通货膨胀和热钱，进行抗通胀和收热钱。例如再加息和上调存款准备金率。五是货币政策的调整。例如宽松转变为稳健。

　　  由于房产税的开征条件不具备，况且在中央经济工作会议上并未有具体规定，十二五规划关于这方面的规定也是没有详细，说明房产税在今年开征是不可能。2011年主要是保障房的建设和开发及供应，但是受到地方政府在土地和资金及市场供应的影响，保障房对广州楼市影响不大，市场主要还是以商品房为主。

　　  另外一方面，2011年中国经济依然需要保增长和扩大内需及调结构。由于广州三旧改造和城镇化的进程及外来人口的暴增，楼市购买力非常的旺盛。其他方面，2011年，广州市场供应基本上供求平衡，不排除广州市中心六区因市场供应减少和土地稀缺及规划利好等亚运会的影响，出现房价继续上涨的现象。

　　  同时，今年限购政策导致部分刚性需求的购房者推后或者延长到明年购买，而开发商也调整了推货策略。一方面2010年开发商大部分完成今年销售业绩，不存在资金紧张。另外一方面，由于2010亚运停工期的影响，在一定程度上影响到开发商施工进度，2011年部分区域的供应会比较紧张，不排除开发商上涨价格的情况。其他方面就是受到限购的挤压，2011年广州刚性需求和改善需求可能会集中爆发，导致广州楼价出现报复反弹上涨的现象。同时，因广州市政配套和规划利好及城市环境的改善，在一定程度上将推高价格，促进销售成交。

　　  资深房地产专家谢逸枫表示,明年第一二季度，房价可能会出现小幅回调走势，但绝对不会暴降。自今年4月份出台新“国十条”以来，加之在随后的时间里又出台了诸如“限贷”、“限购”等诸多政策，对楼市产生了巨大影响，使得交易量大幅下滑，而且价格滞涨。由于“限贷”、“限购”、取消优惠税费等具体调控措施，让市场需求受到抑制，增加首付比例、提高二套房贷款利率等措施，同时也提高了购房门槛。通过一系列具体调控措施，部分市场需求开始观望，因而造成楼市再次陷入低迷。楼市的低迷，会引起房价回调。但由于中国楼市刚性需求依然旺盛，因此暴跌的可能性极小。

　　  中国楼市还有长达20年-30年黄金发展时间。从人口结构和城镇化进程这两个方面来说。2030之前，中国人口会持续增加并达到峰值，而与此同时，中国城市化进程也会持续很长一段时间。这两大因素会形成刚性需求，从而推动楼市发展。从人口结构来看，中国到2030年将达到最高峰，预计为16.8亿。也就是说，只有到2030年以后，中国楼市才有可能会随着人口结构的改变而出现转变。从人口红利来看，在2020年之前，是消费能力最强的阶段。

　　  近年来，中国的户均人数从3.13人减少到2.86人左右，这种变化产生的直接后果就是导致家庭的增加。据测算，这种变化会导致中国每年要新增1000万～1300万个家庭。根据此前的人口出生高峰时段测算，在2010年和2014年事“结婚大年”，也正是刚性需求最为旺盛的年份。另外，城市化进程也是导致刚性需求居高不下的一个重要因素。中国十二五规划中提到，每年保证0.95%的城市化比例，即1250万~1480万人口的城市化转换,这种转换也会催生新的刚性需求。