2010年度上海房地产业十大事件
事件一：沪十二条细则出台·限购限贷重拳出击
事件二：楼市成交大幅萎缩·住房价格依然坚挺
事件三：新增23个居住社区·安居工程加速推进
事件四：大虹桥商务区获批·催生房产投资新热
事件五：沪公租房意见颁布·率先打破户籍限制
事件六：沪经适房新则颁布·创新资产审查系统
事件七：“迪士尼”正式落沪·拉动浦东商业地产
事件八：沪首现近百亿地王·外滩金融地产发力
事件九：土地调控不断升级·四百幅地闲置被查
事件十：星浩资本在沪诞生·探索全新商业模式
事件一：沪十二条细则出台·限购限贷重拳出击
事件 10月7日，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，即被广泛称为“沪十二条”的上海市房地产调控细则。主要内容包括本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策；按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作；首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款；增加居住用地供应总量，确保完成本市2010年度住房供地1100公顷的计划目标；着力推进住房保障工作等。
评析 在2009年12月“国四条”出台后，全国楼市调控政策开始转向，上海市更是赶在年末颁布了“沪四条”。9月2日，上海住房保障和房屋管理局下发了《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，主要是针对房地产市场和商品房预售监管的管理措施。在9月29日国家再次出台调控政策后，10月7日上海市又迅速颁布了“沪十二条”。从调控内容上看，“沪十二条”基本上落实了中央政策,打出了调控组合拳，抑制不合理需求和增加有效供应并举，一方面采取“限购”、提高个人信贷门槛等手段抑制投资投机需求；另一方面,从加大居住用地供应和推动保障性住房建设增加有效供应。另外，细则中明确表态做好房产税试点准备工作，使得房产税成为悬在上海楼市头顶的一把利剑。楼市调控政策效果已经初步显现。
事件二：楼市成交大幅萎缩·住房价格依然坚挺
事件 2010年以来，在频频出台的楼市调控政策影响下，上海楼市屡遭寒流，商品房成交量严重萎缩。上海市统计局数据显示，1-11月，上海市商品住宅成交面积仅1452万平方米，比去年同期下降46.4%，预计全年将下降47%。中国房地产信息集团数据显示，1-11月份，上海市纯商品住宅成交量789万平方米，比去年同期下降54.5%；成交均价为21890元/平方米，比去年同期上涨42.3%。
评析 今年上海楼市成交量严重下滑,主要是受调控政策不断出台的影响。2009年12月份，国务院提出“国四条”，随后全市商品住宅成交量开始出现下滑；今年4月中旬国务院出台“国十条”，可谓重创了整个上海市商品住宅市场，5月-7月成交量持续低迷；“9.29新政”和上海楼市调控细则，导致上海楼市“金九银十”成色不足。成交量的大幅下滑，一方面是由于政策抑制了需求；另一方面，今年上海新建商品住宅供应量也偏少。从商品房成交价格上看，尽管调控政策出台的首要目标是抑制房价上涨，然而相对于成交量的明显萎缩，成交均价始终维持高位坚挺。近几年调控房价的效果一直不佳，今年主要受流动性过剩、通胀加剧、人民币升值（导致热钱流入）等外部因素影响，所以住宅需求难以有效抑制；另外，商品住宅供应量偏紧也制约了房价下跌。
事件三：新增23个居住社区·安居工程加速推进
事件 5月20日，上海市政府召开大型居住社区建设推进大会，上海市今年又规划选址浦东航头等23个大型居住社区基地，这是继2009年启动第一批9个大型居住社区建设后的又一次大规模推动计划，基本覆盖了中心区以外的市郊地区。规划建设用地约105平方公里，其中住宅用地面积约40平方公里，可建设住宅面积8000万平方米，计划明年10月底前，基本完成土地储备工作。今年上海全市新开工保障性住房的总体目标为1200万平方米,其中经济适用住房约400万平方米,动迁安置房约800万平方米。
评析 2008年开始，国家着力推进保障性安居工程建设，要求各地区、各有关部门切实增加保障性住房和普通商品住房有效供给，对低收入家庭住房实行保障，对中等偏下收入群众住房给予支持。加快大型居住社区建设，是上海市贯彻中央决策部署，落实保障性安居工程的重要举措。大型居住社区可以通过经济适用房、动迁配套商品房、廉租房、中小套型普通商品房等不同类型住房的集中建设，扩大保障性住房受益面，满足各层次的住房需求。上海市确定了“以区为主、企业集团对口大基地”的建设机制，并成立了“上海市大型居住社区建设推进办公室”，出台了《关于推进本市大型居住社区市政公建配套设施建设和管理若干意见》等文件，加快推进大型居住社区各项建设，确保大型居住社区市政、公建配套与住宅“同步规划、同步设计、同步建设、同步交付”。上海大型居住社区建设，比较好的解决了安居工程推进慢、配套差、群众不愿住等在全国普遍存在的难题，必将有力推动上海保障性住房和中小套型普通住宅的建设。
事件四：大虹桥商务区获批·催生房产投资新热
事件 1月8日，上海市规划委员会召开2010年度第一次全体会议，审议并原则同意《关于虹桥商务区规划工作的汇报》和《关于加快推进上海新城规划建设工作情况的汇报》，并要求进一步公开征求社会意见。标志着上海虹桥商务区规划获得原则性通过。大虹桥区域将成为上海市房地产投资的又一热点。
评析 大虹桥商务区作为上海“多中心”中央商务区的重要组成部分，是上海市委九届八次全会明确的本市六项重点工作之一，是上海市乃至长三角区域的重大战略部署。区域坐拥世界级综合交通枢纽，实现了对航空、高速（城际）铁路、磁悬浮、轨交、公交等多种交通资源的高度整合，为区域发展提供了优越的基础设施资源。围绕交通枢纽的金融、信息、会展等行业都将迎来历史性发展。巨大的商业发展前景，将汇集大批企业和高端人才入驻，直接带动区域商业地产快速发展，对于区域内以及周边区域的住宅物业也将有巨大推动作用。自虹桥商务区一期土地推出以来，区域内商业地块就引起了开发商的高度关注。香港的瑞安房产就以约31.8亿元竞得虹桥商务区核心区一期06地块，摘下区域商业地块的头牌。随后多块商业地块相继被高价拍出，SOHO中国更是表现出高度热情，在拿下虹桥临空经济园区内的“临空15号地块”地块后，潘石屹表示十分看好临空地块有望继续拿地。另外，在大虹桥商务区带动下，区域及周边板块住宅价格也得到了有力提升。
事件五：沪公租房意见颁布·率先打破户籍限制
事件 9月4日，上海市颁布了《本市发展公共租赁住房的实施意见》，对公共租赁住房的准入条件、租赁期限和试点选址都有了明确的界定。在公共租赁房申请条件中，规定“只要是持有《上海市居住证》，与本市就业单位签订一定年限劳务或工作合同，并且符合人均住房建筑面积低于15平方米的都可以申请公租房。”在公租房的租赁总年限上，将“一般不超过5年”延长为 “一般不超过6年。” 在租金管理方面，“对承租人拖欠租金和其他费用的，可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣。”另外，今年将启动的公租房试点项目选址主要安排在中外环间，年内可启动的公租房项目（含单位租赁房）可超过100万平方米。9月，上海首个大型公共租赁住房社区——上海地产普陀“上粮二库”项目正式开工，预计在2013年上半年可交房。
评析 随着廉租住房、经济适用房建设和棚户区改造力度的加大，城市低收入家庭住房条件得到较大改善，但仍有不少中等偏低收入住房困难家庭无力通过市场租赁和购买方式解决住房问题，外来务工人员和青年职工作为城市住房困难的“夹心层”，居住条件也亟需改善。2009年3月住房和城乡建设部副部长齐骥首次提出了加快公共租赁房的建设，2010年6月七部门联合下发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。上海市的《本市发展公共租赁住房的实施意见》正是在这种背景下出台的，上海市公共租赁房更是旨在缓解青年职工、引进人才、外来务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难，因此在具体措施上，放宽了户籍要求，首次户籍限制外的城市“夹心层”纳入住房保障体系，进一步完善了上海市住房保障体系。从保障方式上看，上海市更加注重利用市场机制、吸引社会力量推进公共租赁住房的开发建设和运营，这将有助于形成可持续发展的良性格局。
事件六：沪经适房新则颁布·创新资产审查系统
事件 10月3日起，上海市正式实施《上海市经济适用住房申请、供应和售后管理实施细则》，有效期至2014年12月31日。这是在总结徐汇、闵行两区经济适用房试点工作经验后，在原实施细则上改进的新版实施细则。新版实施细则不仅从原来的31条扩充到了目前的44条，同时在许多细节上的表述更加明确并且具有可操作性。新版细则明确，配偶应当一同申请，年满70周岁的老人(孤老除外)应当与规定的对其承担法定赡养义务的家庭成员一同申请。在“申请材料”环节，明确应当提交“包括银行存单，证券对账单，债券凭证，定期自动转存明细单，商业保险合同，车辆登记证书，非居住类房屋的《房地产权证》等有效权属凭证或者《公有非居住房屋租赁合同》，以及《上海市经济适用住房申请家庭经济状况核对实施细则》规定的其他财产证明材料。” 在“轮候和选房”环节，明确了五种“登录证明和轮候序号作废，一年内不得再次提出申请”的情形。
评析 1999年，上海将经济适用房与内销房、外销房全部并轨形成统一的商品住宅市场，从此“经济适用房”这一称谓在上海销声匿迹了五年。2009年6月，《上海市经济适用住房管理试行办法》颁布实施，并将保障范围扩大到城市中低收入住房困难家庭。按政府2008年的规划，至2012年上海将建设2000万平方米、约30万套经济适用房。为了提高经济适用房资产核查水平，上海市成立了全国首个为民生政策提供权威核对信息的支持性政务平台—上海市居民经济状况核对中心，以家庭为单位的居民经济状况核对系统在民政、人保、税务、公积金、房管、人行、证监、银监等14个部门间建立“电子比对专线”。2009年下半年，选择闵行、徐汇两个区开展了经济适用房申请审核轮候供应的试点工作。新版《上海市经济适用住房申请、供应和售后管理实施细则》的发布，表明上海市经济适用房工作正步入一个新阶段，也为全国其他地区提供了可借鉴的经验。2010年的上海市保障性住房新开工计划中，经济适用房的新开工目标为400万平方米，随着政府在对经济适用房的规划、建设、销售、管理等环节进行更加科学的调度和调整后，经济适用房将会在上海市发挥重要作用。
事件七：“迪士尼”正式落沪·拉动浦东商业地产
事件 11月5日，上海申迪(集团)有限公司与美国华特·迪士尼公司签署上海迪士尼乐园项目合作协议，标志着上海迪士尼乐园项目正式启动。上海迪士尼乐园地址将位于浦东新区川沙新镇黄楼社区旗杆村和赵行村，主题乐园及配套设施区域的首期规划开发面积约为4平方公里，其中，占地约1平方公里的主题乐园区为主要核心区，投资规模约为250亿元人民币。自2008年两会期间，上海市政府首次正面回应上海市将有可能建设一座迪士尼后，该工作便取得了快速进展。2009年1月，迪士尼宣布和上海市政府签订《项目建议书》，在浦东兴建全球第六个迪士尼乐园；2009年11月，上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准，随后迪士尼动迁安置工作快速开展，今年5月底便完成了99%的动迁工作。
评析 迪士尼项目的正式落沪，无疑将促进上海市旅游经济大力发展，同时也将带动房地产、基础设施建设等相关产业发展，拉动上海经济快速增长。迪斯尼项目是个商业综合体，从其全球运营模式来看，其四大主要业务领域包括主题乐园和游乐场、影视内容制作、媒体网络平台和其他相关消费产品，不仅可以直接拉动酒店餐饮、商业零售、房地产业、基础设施建设等多个行业，更以其巨大的品牌效应带动诸多相关产业，促进城市第三产业服务业迅速发展。自迪士尼即将在浦东川沙地区兴建乐园消息传出后，乐园经济就开始被爆炒，相关上市公司的股价也被炒高了几波，区域房价、地价都已经强烈感受到了迪斯尼效应，以区域地价为例，川沙新市镇A08-03地块被象屿地产以264%的溢价率拿下,出现面粉贵过面包的现象。按照规划，上海市将打造以上海迪士尼乐园项目为核心国际旅游度假区，大力培育旅游会展、文化创意、商业零售、体育休闲产业等集聚平台，打造现代服务业产业高地，为浦东新区商业地产发展带来了历史性机遇。
事件八：沪首现近百亿地王·外滩金融地产发力
事件 2月1日，黄浦“8-1地块” 被上海证大置业以92.2亿天价拿下，成为了上海有史以来最贵的地块，楼板价也高达34148元/平方米。地块的总用地面积5.7公顷，总建筑面积达37万平方米，根据市规划和国土局的地块规划，该地块以商业、金融、文化、办公建设，是上海外滩金融服务中心的重要组成部分。为筹集巨额土地价款，证大与复地、绿城置业及磐石投资共同成立了合资公司开发该项目。今年5月，“上海证大无力支付土地款，外滩地王将被收回”的消息屡屡传出，后经证实，证大已于5月支付50%土地款。9月份，外滩地王将被收回的消息再度传出，证大如何解决剩余土地款和后续开发所需资金再次成为公众关注的焦点。
评析 黄浦“8-1地块”之所以能够摘下百亿地王的桂冠，主要得益于其独有的地理位置和优越商业金融环境。作为外滩金融聚集带的主体组成部分，该地块成为了目前沪上难得一遇的黄金地块。地块规划高度高达180米，为建成与上海环球金融中心、金茂大厦隔江相望的地标性建筑提供了基础条件，根据外滩金融聚集带“资产管理中心”、“资本运营中心”和“金融专业服务中心”三大功能定位，有望吸纳资产运营、资产管理、专业咨询、金融文化机构等多类机构，蕴含了巨大的商业前景，同时也彰显出外滩金融中心巨大的吸引力。2010年以来，随着上海市对土地持续实施紧缩性政策，土地市场2009年的火爆景象有所冷却，开发商拿地略显谨慎，地块的地理位置和发展前景更显重要。此外，这幅地块是结合上海市规划国土资源局的“土地出让预申请”的新制度试点，采用“先招后拍”的出让方式，使得这幅地块成为上海勾地制度的第一单。
事件九：土地调控不断升级·四百幅地闲置被查
事件 去年底以来，上海的土地调控不断升级。去年底，“沪四条”规定：土地款首付不低于50%，单幅居住用地出让禁超20公顷；3月份，要求一次性付款的开发商必须在30天内付清所有款项，分期付款的开发商必须在10天内支付50%的首付款；7月份，要求开发商要在拿地现场签订土地出让合同，并在30天内全额付清全部土地款。另外，1月份，上海市规划和国土资源管理局颁布《关于本市开展闲置土地登记的公告》，开始在全市进行闲置土地清查，清查结果显示，上海有100幅左右有明确土地出让时间的闲置土地，已经满足了“土地闲置满两年”无偿收回土地使用权的条件限制，另有近300幅没有明确出让时间，但出让合同签订已经超过2年的闲置土地。
评析 土地是房地产业发展的首要构成要素，是保证房地产业发展的最基本的条件，土地市场调控对于促进房地产市场健康发展具有十分重要的意义。近年来，房地产开发商囤积土地的行为有所增加，无形中抬高了地价，成为全国房价持续飙升的重要原因，因此土地调控在房地产市场调控手段中的分量越来越重。进入2010年以来，上海市开始持续实施紧缩性土地政策，特别是在土地出让金管理上，提高首付比重，并不断缩短土地出让金付款期限，极大的考验了开发企业的现金流。这些措施使政府能够从土地源头对房地产供应进行调控，同时也在一定程度上控制了开发企业违约的风险。今年，上海市开始严查开发商囤地行为，在闲置土地清查上比国家严查范围更广、登记内容更多，使得一些开发商通过拖延开工周期达到“合法囤地”行为，变得不再“合法”，对于土地市场的健康发展具有积极意义。
事件十：星浩资本在沪诞生·探索全新商业模式
事件 9月6日，以复星集团、易居中国及赵汉忠先生为主发起的“星浩资本”正式启动。星浩资本是由中国民营资本构成的宏大私募基金，主要聚合了复星集团、易居中国、苏宁电器、华谊兄弟、巨人网络等众多行业内的优秀民营企业。星浩资本是一种全新的商业模式，囊括基金、实体开发和商业服务三大业务板块，实体开发将专注于民营企业总部为核心的城市综合体商业地产，在全国范围内专注打造民企总部CBD。据悉，目前星浩资本“星光耀计划”首期已汇集资金60亿，用于开发上海虹桥临空经济园区的“星光耀城市综合体”。
评析 今年以来，随着房地产信贷融资难度越来越大，房地产私募基金越来越受到房地产开发企业和投资者的关注。与此同时，随着国家加大对住宅产业调控的力度，房地产产品越来越细分化，具有创新性的商业地产正迎来发展高潮。星浩资本的成立，是地产基金极大整合中国民营资本的典型代表，同时也开创了一种全新的商业模式，是中国房地产行业多年来难得一个新变化。星浩资本的成立带来的主要影响有：一是星浩资本突破传统的商业模式，在融资上打造自己的平台，同时又延伸到为企业提供高端服务的第三产业，很好的实现了房地产业产业链的延伸；二是星浩资本项目的核心是打造民企总部CBD,建立政企信息交流中心和高端现代服务业平台，为民企发展切实解决实际的问题，实现了民营企业发展的强烈诉求，对中国民营经济和民营企业的发展都具有重要的现实意义。