谢逸枫:第三轮调控“保大于压”

   近期楼市持续回暖，这让四月以来的“史上最严厉调控”备受质疑。根据11月10日，国家统计局发布10月全国房地产市场运行报告数据显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.2%。这是9月份以来房价连续第二个月上涨。毫无疑问，国务院二次政策调控对通胀预期强烈下的房价上涨趋势丧失遏制效果，但是却没有宣告政策调控失败，或者说今年政策调控就结束了。

   考虑到今年CPI连续走高，9月CPI3.6%,10CPI4.4,可能11月CPI5%,12月回到CPI4.5%左右，整年CPI突破3%，按照CPI3%-5%是安全期，到2011年CPI依然会继续走高，不过，从国务院控发出的控制物价上涨过快的措施看，国务院的“国四条”和“国十六条”及广东23条措施稳定物价的政策，并且发货币进行补帖，已经遏止住全国大宗商品价格“飞涨”的形势。不过，物价短期之内得到抑制，却抑制不了CPI继续走高的预期。

   目前由于出现产品供应结构性不平衡的现象，甚至出现供应紧张。另外，2009年为控金融危机的4万亿经济刺激计划和10万亿信贷及今年7.6万亿信贷，导致市场上的货币特别过剩，甚至出现人民币升值考试，政策调控之下，房价竟然会报复性反弹上涨的情况。最后，酿造了连续几个月物价上涨和通胀压力及资产过剩等热钱膨胀。因此，未来的政策调控还是“保压共存”，至少是保大于压，还是压大于保，主要是根据2011年中国经济发展趋势和房价上涨及市场供应等因素开。

   从417和929政策调控到加息及上调存款准备金率的效果看，市场上的热钱减少，开发商价格制定比较合理，销售成交下滑坡，土地价格下降，市场陷入观望。一方面，通过收紧货币政策及信贷政策等封杀开发商融资渠道，大部分开发商的资金也趋于紧张，房价疯狂上涨明显下降和抢地王现象也越来越少。另外一方面，采取从严的贷款政策，甚至恢复限购限外资的政策，抑制投资投机炒房和控制购买力，让购房者理性购买。

   根据十二五规划建议报告，未来房地产市场主要是增加保障房和土地供应及释放库存等清理闲置土地，加快三旧改造等工程。另外是保民生，扩大内需。由于受到今年系列的政策调控，今年全国土地供应计划完成不到70%，甚至有的地方政府计划完成率不到40%。尤其是保障房的建设和限价土地的供应及资金不到位，土地不到位等情况，导致土地供应影响到市场供应，局部区域城市到明年市场减少。2009年底，地方政府性债务余额合计2.79万亿元。一边是地方政府的卖地冲动，一边是开发商面临资金压力，直接影响到地方政府的政策执行力，

   今年国务院系列的楼市政策调控基本完成预期的目标，遏制住了部分城市上涨过快的现象，一线城市的房价环比有小幅度的回落，地价水平也出现下降，而成交量也萎缩不少。但是，具体到每个城市的房价上涨幅度看，却变成政策是“空调”，主要是遭遇到CPI连续走高和热钱入市及通胀膨胀等GDP贡献率的比例上升，另外是土地财政收入萎缩和房价下跌的预期出现“冰点期”及况且房地产涉及近60个相关产业等人民币升值预期因素刺激下，所以，2011年中国楼市政策调控主要还是稳定为主。

   明年货币政策依然是“宽大于紧”，主要是中国一贯主张宽松适度的货币政策，即使短时间内房地产融资渠道收紧，但是考虑到中国GDP的稳定增长性，房地产行业是支柱产业,不会过分收紧货币政策。其次是2009年商品房项目资本金从35%下调到20%以后，后面的政策从未提到过。中国房地产开发投资的增速虽然从一季度的38.4%下降到了10月份的36.5%，但仍远远高于固定资产的投资增速。2009年银行对房地产信贷月均为1600多亿元，而今年月均银行对开发商的信贷超过了1900亿元，可见在总的信贷规模7.5万亿元比去年减少了2万多亿元的情况下，房地产业获得的银行支持不是削弱了而是增加了。

   2010年年底到2011年一二季度,是否发起第三轮政策调控,中央会根据房价是否继续上涨过快的趋势，尤其是今年11月的房价，再决定是否发起第三轮房地产政策调控，等于给开发商一个尖锐的信号。如果开发商敢再继续哄抬房价，不排除会放出更加严厉的政策，实施第三轮房地产政策调控。例如提前开征房产税,上调房地产项目资本金到35%，取消商品房贷款制度，连续加息，连续上调存款准备金率，扩大限购限贷限资的实施城市等政策。

   目前中央没有新的更加严厉的政策出台，说明中央对楼市调控比较的谨慎，避免出现影响中国经济等问题。由于前面政策调控基本到了盘整阶段，一旦房价和成交继续回落，新的政策就不会接着出现，后市的楼市将继续保持稳定的局面。