市场经济下房地产调控的效率观察

自本年度9月份以来，楼市新政频出，至目前政策效果已经初步显现。仅就北京房市而言，商品房成交量下降明显，且成交均价也有一定的降幅。并且，近日以来，各地方政府也陆续出台了政策实施细则，有关部委也有相关的政策跟进。在供给调控方面，几个比较引人关注的调控措施是，人民银行又一次上调了存款准备金率，已至历史最高点；证监会暂缓受理房地产开发企业的重组申请；而北京也出台了地方政策，强化了对地产企业新房预售款的监管制度，并有望在全国范围内推广。以上的政策都指向了房地产业的关键环节，对于房地产企业的作用力必将强劲而深远。反观对需求的调控，住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委全面叫停了第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成；国务院副总理李克强在加快保障性安居工程建设工作座谈会上，明确了要加快发展公共租赁住房。

从供需两方面统观近期的调控政策，我们可以看到几乎所有政策的着力点都在于对投机性的抑制方面。首先看对供给方的政策：基准利率的上调无疑将紧缩银根，是对由金融危机下的刺激政策产生流动性过剩的一种逆势调控。具体到房地产业来看，之前经济刺激政策的大户是基础设施建设，继而引起了房地产业的扩张，短期内，刺激政策下的基建引起的房地产业扩张缺少其他实体经济的配合，存在超前性和投机性，紧缩银根将有利于优化房地产开发质量和控制房地产扩张进度，对于抑制投机行为会具有针对性效果。同样地，证监会的暂缓受理地产企业重组政策也会锁住地产企业的另一个融资渠道——股市，其对于房地产企业资金链的影响将不亚于银根的紧缩，特别是对于意图过度跟进的二线地产企业而言。北京对于新房预售款监管制度的规范，不仅是对房地产业制度层面的完善，也将使房地产企业对资金链的管理更加审慎，进而遏制了其冒进的情绪。

通过对需求方面调控政策的观察，我们仍然可以清楚地看到其抑制投机性的一面。先看贷款调控政策，通过支付低比例的首付加贷款来买房，在房价上涨后抛售以获得投机收益是炒房者的基本套路。叫停第三套住房的公积金贷款并提高二套房首付比例将大幅降低上述套路的施展空间，并且也加大了炒房的风险，炒房的行为将因此得到一定程度遏制。而对于公共租赁住房的政策，尽管初步看仅是保障民生的举措，但是因为炒房者对于房屋的出租收益能够大幅降低其投机风险，而公共租赁住房可以有效缓解住房的刚性需求，必将降低炒房者的出租收益，因此对于投机性购房的行为的影响将会更加深远。

我们必须要认识到的是，在市场经济条件下，市场机制是资源配置的根本力量，在房地产市场同样也应如此；反过来看，如何弥补市场失灵则需要政府调控来施为，在房地产市场更需要调控。通过对近期房地产调控政策的简单解读，可以得出的是，调控政策的指向在于对投机性行为的抑制，而房价的升降则要看住房的消费性需求和供给作为根本决定力量时的均衡状态，而这一均衡状态就是房价的合理状态。返回来讲，是否能够使房价回归到合理状态，要看调控政策的有效性。这不仅需要各项政策在市场的关键环节中产生效果，更需要通过整个政策组合使市场主体改变对于房地产行业的认识和预期，从而使中国的房地产行业真正的实现良性发展，使中国人的房子不在是投资品或投机品。