楼价不降，中央调控政策不止

房产调控已尝试十八般武艺，房价为何仍居高不下？

    据知名机构最新统计数据显示，楼市调控密集的近几个月内，广州乃至全国的房价仍居高不下。就广州房地产市场而言，二轮调控后的11月份，一手房成交量虽下跌约六成，但房价仍处于高位。住建部也于近日指出，房产调控已尝试十八般武艺，但仍存在难题。那么，这些难题究竟是什么？为什么调控政策频出楼价仍居高不下？

1、继9.29新政之后，限购令等二轮调控政策再次袭击楼市，你觉得一、二轮调控力度如何？又如何看待这些政策？

    一、二轮调控力度应该说还是比较大的，很多政策的力度都是自中国建立商品房市场以来前所未有的，比如说第一轮调控中的购房贷款的限制政策，第二轮调控中的地方性的限购政策，又比如说前后半年时间出台各种抑制房价过快上涨的措施共60多条等等，这些政策的数与量在。但总的来说调控效果未如理想，而第一轮调控是失败的，基本没有起到遏制房价上涨效果，最终使得房价在今年8月份重拾升势。而第二轮的调控效果暂时不太明确，就目前看，市场在经历了1个多月的观望期后，又有再次抬头的趋势。两轮政策出台后的结果均未如中央决策层所料，我个人认为目前是时候检讨和重新评估一下之前出台的政策，想一想问题到底出在哪里，政策的方向，政策的方式是否合理等等。

2、从调控后的近两个月楼市来看，成交量虽呈现幅度下滑的态势，但成交价格却仍处于上涨的态势。你觉得，导致这种现象的主要原因是什么？

    应该说房地产企业不缺钱，市场需求仍然旺盛是最近两个月房价依旧坚挺的主要原因。房企不缺钱得益于今年住宅销售的持续火爆。据统计，今年头10个月，大部分上市房企已经完成或接近完成全年的销售任务，而今年前10个月宽松的货币政策也为不少房企的融资提供了便利。由于有多种途径“输血”，所以不少开发商未来仍有较强的“抗打击”能力。另一方面流动性的失控，通胀的加剧也导致了房地产成为资金的“避难所”，多数游资首选投资房地产业使得了目前需求的畸形的旺盛，也导致了楼价越调越高。

3、近日，国土资源部土地利用管理司司长廖永林近日接受媒体采访时表示，房地产调控仍有储备政策。另有媒体报道，住建部和国土部正在摸底地方对中央调控政策的落实情况。在你看来，在今年年底或明年年初，会不会出台第三轮调控政策？为什么？

    会不会出台第三轮的调控政策，重点在于第二波调控政策的效果。但我个人觉得这次调控就算有效也只是暂时的，因为我们看到目前的政策基本上都是抑制需求的，硬性的遏制需求的最终结果是需求的延迟满足，最终某一天政策放开，楼价一定会出现报复性反弹。所以解决高楼价的办法应该重点在两个方面，一个方面在切切实实地增加有效供给，环节目前严峻的供需矛盾。其实在中国多数城市，由于地方政府过分依赖土地财政，造成了地价高企，最终使得房价居高不下……。另一方面应该拓宽投资途径，让热钱分流入住宅以外的领域，我们知道目前国内就房地产，股票等少数投资渠道，所以也容易造成了大量资金堆积在楼市的情况。

4、如果房地产调控政策继续加码，你觉得还会有哪些政策出台？

    这个比较难以预测，但就一般情况而言，调控的手段无碍乎行政、货币、行业三大类。三大类其实目前都已经用上了，再有新政也不过在原来的基础上加码而已，比如说行政手段，目前广州限购，但还没有深圳版本的严厉，深圳是有三套的就直接不允许卖，如果加码就有可能朝深圳版本靠拢，其严厉程度更甚也不奇怪。又比方说限贷，目前二套的利率是1.1倍，再出新政或者在这个基础上再将首付比例提高，再将利息提高等等。至于物业税，有可能在个别城市试点实施，但由于涉及的问题太多，短期内在全国铺开的可能性并不大。

5、对投资客和刚需客，你有怎样的购房建议？

    目前预测楼价的走势仍有一定的困难，虽然有泡沫都已经是共识，但不等于泡沫会马上破灭，不等于中央调控价格就会马上回落，现在市场多空双方都在博弈之中，继续上涨的可能性存在，楼价见顶回落的可能性也存在。所以在这个时候，作为刚性需求客户最重要的还是考虑两个方面，一是自身的实际需求，有使用需要才考虑买，没有使用需要的可以考虑迟点再出手；而是自身的支付能力，切莫让自己背上过度沉重的债务负担，影响了生活。至于说投资型的买家，我个人认为目前并不适合投资住宅，一是前期累计升幅过大，二是政策明确打压，风险都很大。如果想投资不动产的投资客，倒是可以考虑考虑商用物业。

上文载与12月2日信息时报

邓浩志

2010年12月6日