我在这里想要说的是，富豪的钱多得花也花不完，享受一下豪宅生活无可厚非，但是指望投下巨资海外购房增值，那就要三思而行了。
对富人来说，遗产税和地产税（ Property tax）这两把利剑更为犀利。在西方这两种税率实行了多年。北美的地产税分不同地段的好坏，物业拥有者每年将房价1% 到3%的税金缴给政府。地产税的“奥秘”就在于随着房价的上升而上升，一直升到房主付不起为止，就像我的朋友，差点因付不起地产税卖房子。而这种例子在北美比比皆是。
加拿大最大的私人府邸卡萨罗马（Casa Loma）城堡，就是因为城堡的主人无法支付地产税，而被政府收归国有。卡萨罗马城堡坐落在多伦多的上城，是金融家佩拉特爵士（Sir Henry Pellatt ）特别为爱妻建造的。
佩拉特爵士出生时家道中落，他父亲只留给他一个银托盘和一只高脚杯。他从电力行业赚到了第一桶金，财富最多时拥有两个1000英亩的大农庄、珍贵的宝马、十几辆名车、几十名仆人和园丁。他的小手指上戴着一枚巨大的钻戒，被人们尊称为爵士。而最能体现他巨额财富的，当属卡萨罗马城堡，它外观庄严，里面有秘密通道，有漂亮的大花园，有 98 间装饰华丽的套房，上上下下有电梯，还有一个足可以烤一头牛的大烤箱……
不幸，在大萧条之后的第一次世界大战间，多伦多市政府给卡萨罗马增加物业税了，从每年的600加元，至每个月1000加元（这在当时是巨款），佩拉特不得不拍卖艺术品和家具来支付税款。最后因为负担不起27303元税款，而被多伦多市政府收归，如今作为博物馆对外开放。
这类故事在美国也不胜枚举，比如铁路大王范德比尔的“听涛山庄”（Breakers），在坚实的花岗岩外墙内，共有70多间房屋，由于范德比尔的继承人交付了遗产税之后，接受了这个豪宅，但因交不起物业税，就只能“奉送”美国政府。如此的前车之鉴比比皆是，智慧高过常人的盖茨和巴菲特们，才会在生前为自己的身后事做好全盘的打算。
付不起税款怎么办？无非就两种选择，作为房主要么卖掉房子搬离喜爱的区域；要么将卖不掉的房产（连富豪都养不起）乖乖地、无偿地奉送政府。这把利剑真可谓劫富济贫的奇招。不过，在房地产泡沫弥漫之时，中产阶级也会深受其害。
多少年来，在欧美是租房还是买房，对大众来说只不过是选择不同的生活方式而已。事实上欧美前几百年的房价走势，基本上仅和通胀率持平，也就是说，房地产对普通百姓而言根本不是投资的选项。在欧美单身的多半租房住，同居男女因关系未稳定也都租房，只有结婚后有了孩子，才会考虑买房子。巴菲特就是在生下第一个女儿后才买房而居，之前一直租住一居室的公寓，那时他早已是百万富翁了。
特别是这一回次贷危机，美国房价连续下跌了5个年头，目前依然“跌跌不休”，彻底摧毁了以拥有房子为主的所谓“美国梦”。欧美国家除了澳洲和加拿大外，其他地方的房价都在下跌。而澳洲和加拿大的几大城市，房价主要靠对房子有特殊“情结”的中国人支撑而未下跌。
因此，欲来欧美做地产投资的人要三思，从各种情况来分析，欧美今后几十年，很难再见前10年那样的房地产美景，那只是一场罕见的梦幻而已。因此，如果是为了享受美好的环境，变换另一种生活方式，购买豪宅自然无妨；但如果想“投资”（或投机）房地产，以为欧美也会像中国那样房价不断创新高，恐怕就打错了算盘。
上图是美国这120年来的房价走势，能抵千言万语，非常具体地说明了这一问题。
从图中不难看出，房价最多只会短线上下起伏，从长线来看，房价总是稳定地保持在家庭平均收入的1.6到1.8倍之间，由次贷引发的房价上涨，是美国历史上最大的一个泡沫，在 2006 年的7月被刺破灭，房价开始一路下跌，目前依然在下跌，将跌回到1998年，甚至1996年的房价水平。
最后，对高档房地产来说，如上篇开始提到的那座价值1.25亿美元的豪宅。最大制约其房价上升的因素，就是遗产税。西方和中国的重大区别，在于西方有高额的遗产税，而中国却没有。遗产包括不动产和金融资产，前者指房产，后者指各类股票、债券等，超级富豪的身家主要是股票，资产价值是按市场价格计算的。联邦遗产税使用超额累进制，税率分成18个等级，从18%到50%不等，与遗产总值直接相关。
美国遗产税最大的特点：先课税再分配。例如某人留下1500万美元的可征税遗产，他的继承人必须先缴纳750万美元（现金）的遗产税，然后才能拿到这笔财产。可征税遗产的总额越大，税率越高，继承人需要先缴纳的税款也越多。
而像那座上亿的豪宅，一旦你继承下来，先得支付五六千万美元遗产税，然后再每年按照哪怕1%，缴纳100万美元地产税，想想吧，这样的豪宅你还想要吗？
结论，欧美房地产不值得投资。
（欧美房地产值得投资吗（上）：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5ef1fe090100nt5s.html）
文/陈思进
上篇谈到欧美的遗产税和地产税这两项税目，好似劫富济贫、控制房价的利器，使得欧美房地产很难有超过通胀率的上升，房价一直和房租保持着适度的比例。对富人来说，遗产税和地产税（ Property tax）这两把利剑更为犀利。在西方这两种税率实行了多年。北美的地产税分不同地段的好坏，物业拥有者每年将房价1% 到3%的税金缴给政府。地产税的“奥秘”就在于随着房价的上升而上升，一直升到房主付不起为止，就像我的朋友，差点因付不起地产税卖房子。而这种例子在北美比比皆是。
加拿大最大的私人府邸卡萨罗马（Casa Loma）城堡，就是因为城堡的主人无法支付地产税，而被政府收归国有。卡萨罗马城堡坐落在多伦多的上城，是金融家佩拉特爵士（Sir Henry Pellatt ）特别为爱妻建造的。
佩拉特爵士出生时家道中落，他父亲只留给他一个银托盘和一只高脚杯。他从电力行业赚到了第一桶金，财富最多时拥有两个1000英亩的大农庄、珍贵的宝马、十几辆名车、几十名仆人和园丁。他的小手指上戴着一枚巨大的钻戒，被人们尊称为爵士。而最能体现他巨额财富的，当属卡萨罗马城堡，它外观庄严，里面有秘密通道，有漂亮的大花园，有 98 间装饰华丽的套房，上上下下有电梯，还有一个足可以烤一头牛的大烤箱……
不幸，在大萧条之后的第一次世界大战间，多伦多市政府给卡萨罗马增加物业税了，从每年的600加元，至每个月1000加元（这在当时是巨款），佩拉特不得不拍卖艺术品和家具来支付税款。最后因为负担不起27303元税款，而被多伦多市政府收归，如今作为博物馆对外开放。
这类故事在美国也不胜枚举，比如铁路大王范德比尔的“听涛山庄”（Breakers），在坚实的花岗岩外墙内，共有70多间房屋，由于范德比尔的继承人交付了遗产税之后，接受了这个豪宅，但因交不起物业税，就只能“奉送”美国政府。如此的前车之鉴比比皆是，智慧高过常人的盖茨和巴菲特们，才会在生前为自己的身后事做好全盘的打算。
付不起税款怎么办？无非就两种选择，作为房主要么卖掉房子搬离喜爱的区域；要么将卖不掉的房产（连富豪都养不起）乖乖地、无偿地奉送政府。这把利剑真可谓劫富济贫的奇招。不过，在房地产泡沫弥漫之时，中产阶级也会深受其害。
多少年来，在欧美是租房还是买房，对大众来说只不过是选择不同的生活方式而已。事实上欧美前几百年的房价走势，基本上仅和通胀率持平，也就是说，房地产对普通百姓而言根本不是投资的选项。在欧美单身的多半租房住，同居男女因关系未稳定也都租房，只有结婚后有了孩子，才会考虑买房子。巴菲特就是在生下第一个女儿后才买房而居，之前一直租住一居室的公寓，那时他早已是百万富翁了。
特别是这一回次贷危机，美国房价连续下跌了5个年头，目前依然“跌跌不休”，彻底摧毁了以拥有房子为主的所谓“美国梦”。欧美国家除了澳洲和加拿大外，其他地方的房价都在下跌。而澳洲和加拿大的几大城市，房价主要靠对房子有特殊“情结”的中国人支撑而未下跌。
因此，欲来欧美做地产投资的人要三思，从各种情况来分析，欧美今后几十年，很难再见前10年那样的房地产美景，那只是一场罕见的梦幻而已。因此，如果是为了享受美好的环境，变换另一种生活方式，购买豪宅自然无妨；但如果想“投资”（或投机）房地产，以为欧美也会像中国那样房价不断创新高，恐怕就打错了算盘。
上图是美国这120年来的房价走势，能抵千言万语，非常具体地说明了这一问题。
从图中不难看出，房价最多只会短线上下起伏，从长线来看，房价总是稳定地保持在家庭平均收入的1.6到1.8倍之间，由次贷引发的房价上涨，是美国历史上最大的一个泡沫，在 2006 年的7月被刺破灭，房价开始一路下跌，目前依然在下跌，将跌回到1998年，甚至1996年的房价水平。
最后，对高档房地产来说，如上篇开始提到的那座价值1.25亿美元的豪宅。最大制约其房价上升的因素，就是遗产税。西方和中国的重大区别，在于西方有高额的遗产税，而中国却没有。遗产包括不动产和金融资产，前者指房产，后者指各类股票、债券等，超级富豪的身家主要是股票，资产价值是按市场价格计算的。联邦遗产税使用超额累进制，税率分成18个等级，从18%到50%不等，与遗产总值直接相关。
美国遗产税最大的特点：先课税再分配。例如某人留下1500万美元的可征税遗产，他的继承人必须先缴纳750万美元（现金）的遗产税，然后才能拿到这笔财产。可征税遗产的总额越大，税率越高，继承人需要先缴纳的税款也越多。
而像那座上亿的豪宅，一旦你继承下来，先得支付五六千万美元遗产税，然后再每年按照哪怕1%，缴纳100万美元地产税，想想吧，这样的豪宅你还想要吗？
结论，欧美房地产不值得投资。
（欧美房地产值得投资吗（上）：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5ef1fe090100nt5s.html）
