今年以来，在一系列房地产调控政策重压下，广州、北京、上海等地一手房的销售均价仍呈上涨态势。2010年12月2日,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，今年11月，全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨。同比来看，北京、上海等6个城市涨幅介于30%~40%之间，广州、成都介于20%~30%之间，武汉涨幅为19.44%。但与10月比较来看，北京、上海、广州等一线城市房价上涨幅度有所遏制，涨幅分别达0.14%、0.40%、0.63%，环比仅呈略涨态势。

  越来越多的迹象显示调控的力度正在加码。11月29日起，中国人民银行再度调高存款准备金率。不断加码的调控力度或将导致房企开发商资金链断裂，引起房价下跌。政策效应短期或难显现，房企仍然“不差钱”.如果开发商敢再继续哄抬房价，不排除会放出更加严厉的政策，实施第三轮房地产政策调控。例如开征房产税，上调房地产项目资本金到35%，取消商品房贷款制度，连续加息，连续上调存款准备金率，扩大限购限贷限资的实施城市,增加保障房供应,增加土地供应等政策。但如果房价和成交回落，新的政策就不会接着出现，后市的楼市将继续保持稳定的局面。

  如果房价像《报告》中所预测的那样下降20%，那么中国的GDP将会下降4%，失业会大幅增加。这将超出社会和政府的承受能力，到时候调控的方向就会逆转。消费者的刚性需求与投资预期将会在通胀的压力之下提前释放，楼市将会因此看涨。与其打“口水战”，不如让数据说话。

  北京房地产交易管理网的数据显示，11月11日至20日，虽然全市二手房住宅网签日均成交量下降至494套，但成交价格并未相应下跌，北京预售及预售公示的28个项目的平均单价为24525元每平米，相比10月份开盘均价仍上涨13.1％。量跌价滞的现象表明楼市僵局依旧未被打破。目前只有小部分开发商与楼盘为促销而调整价格。房价目前有下调的压力，但尚未形成实质性下跌的基础。目前市场呈现降价的苗头正表明了楼市调控到了最关键的时刻。

  12月1日，《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》将正式施行。该《办法》将严格限制开发商资金的腾挪情况。有消息称，若北京实施顺利，监管层或将预售资金监管向全国推广。与此同时，银行界人士表示，目前基层银行的开发贷款正逐渐收紧。由此，开发商的资金压力将大大增加。但数据表明，面对连番调控，开发商资金链近期暂无压力。中信证券近日发布的一份研究报告称，上市房企三季报的一大特点是资金紧张状况得到了缓解。行业的有息负债率比今年中报反而降低了0.5个百分点。同时，全行业的短期还款压力不升反降。而在房地产新增贷款方面，虽然贷款增速逐渐下滑，从年初的46.1%下降至10月末的26.3%，但据媒体报道，今年前三季度月均房地产新增贷款达到1911亿元，高于2009年的月均1647亿元。

  2010年11月30日,在中南海召开党外人士座谈会上，中共中央总书记胡锦涛指出，要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。毫无疑问,在房价持续高升的现状下，房地产调控将会持续加码。胡锦涛指出，今年以来，面对复杂多变的国内外环境，我们牢牢把握经济工作主动权，加强和改善宏观调控，发挥市场机制作用，推动呈现经济较快增长、结构调整积极推进、改革开放继续深化、民生改善成效显著的良好态势。

  1、要切实加强和改善宏观调控，更加积极稳妥地处理好稳定经济增长、调整经济结构、管理通货膨胀预期的关系。 2、要切实加强农业农村工作，千方百计争取粮食好收成，加强农村基础设施建设，加强现代农业建设，加快转变农业发展方式，大力发展高产、优质、高效、生态、安全农业。3、要切实加快经济结构调整步伐，优化需求结构，增强消费对经济发展的拉动作用，优化产业结构，扎实发展战略性新兴产业，强化节能减排和应对气候变化工作，继续实施区域发展总体战略，落实主体功能区规划，积极稳妥推进城镇化。

  4、要切实推进重点领域和关键环节改革，加强改革的顶层设计和总体规划，明确优先顺序和重点任务。 5、要切实提高开放型经济水平，推动“引进来”和“走出去”相互协调，增强应对外部环境变化能力，加强国际协调，积极参与全球经济治理。6、要切实改善民生和加强社会管理，坚持更加积极的就业政策，扩大社会保险覆盖面，扎实推进医药卫生体制改革，加快保障性住房建设，加强房地产市场调控，抓好灾后恢复重建工作，加强和创新社会管理，确保社会和谐稳定。

  "十二五"保障房唱主角，保障房的新一轮规划给中低收入家庭重新带来了希望。上海"十二五"期间保障性住房建设总量或占到住房总建设规模的一半以上，而商业性住宅建设量仅占不足三成。全国范围内看，保障性住房建设仍将是政府力推的重点工作。2011年和  2012年两年内，全国保障性住房建成量将达到1300万套。保障房对平抑房价将产生一定作用，不过要让民众"住有所居"的目标短期内顺利完成，还必须有一系列的配套政策。但是值得注意的是，包括万科、华润、绿城、万达等在内的知名开发商，已经积极参与到保障房开发之中。

  根据上海规划和国土局公布的数据显示，今年截至10月20日，上海累计供应保障性住宅用地已经达到764公顷，基本完成年度770公顷的总供应计划。占住宅用地供应总量的80%以上。根据市住房保障和房屋管理局介绍，未来5年，上海将通过新建、改建、配建、收储、转化等多渠道，筹措各类保障性住房约100万套（户），预计保障性住房约占新建住房总面积的50%，套数约占60%。

  在一份研究报告测算，上海"十二五"期间住房建设总量大约为1.25亿平方米，其中，2300万平方米为经济适用房，2000万平方米为廉租房和公租房，2000万平方米为重大工程配套拆迁安居房，2000万平方米为中小户型的普通商品房，1700万平方米为商品住宅，2500万平方米用于非住宅的商业地产配套项目建设。这样看来，粗略估算，上海"十二五"期间保障性住房建设总量占总住房建设规模的一半以上，而商业性住宅建设量仅占不足三成。

  根据了解，2011年-2012年，保障性住房建设将是政府力推的重点工作。2010年全国完成580万套保障房建设基本已无悬念，2011年仍将继续建设680万套保障房，2012年要建设620万套保障房。至"十二五"期末，全国6.6%左右的城镇家庭可享有廉租住房，5%左右的家庭将享有经济适用住房，10%左右的家庭将从公共租赁住房和棚改房政策中受益。如果加上其他财政补助（如贷款贴息和退税）受益群体，5-10年后，预期将有30%城镇家庭可能享受到住房保障。

  “住有所居”的制度保障，在经历了十余年的尴尬、争议以及试错后，终于轮廓清晰。国务院明确今年全国新建580万套保障房目标，9月29日出台的楼市新政再次强调，要全面完成保障性安居工程建设任务。12年前，国务院主导开启了中国内地的住房商品化改革，2003年，房地产业被列入国家支柱产业，迅速拉动内需，为中国经济的GDP贡献良多。但保障房并没有引起太多人的注意，也并没有得到应有的投资额度。多年来，在北京、上海、深圳等一线城市，甚至很多二线城市，推出的保障房均以供应当地国有部门职工和公务员、高校教师等群体为主，并以拥有户籍为先决条件，将很多城市外来人口尤其是低收入群体排除在保障房体系之外，以致保障房成为了一种特殊的福利。直至今天，现状仍未根本改变。

  然当年的体系设计中有廉租房，但过去十多年中，各地执行很不到位，经济适用房建设相对较多。在2006年房价飙升之前，由于居民能够以差不多的价格买到高质量的商品房，经适房几乎没有引起关注。2006年开始，人们忽然发现，很难申请到经适房了。同时，北京著名的经适房小区天通苑，频繁爆出超大面积、豪华复式等新闻。在深圳，经适房的车库里停着宝马、奔驰。本应体现福利国家特征的经适房，因其低价、优越位置，以及为特殊人群所购买，成为某种特权和拉大贫富差距的象征，凸显了社会的不公平。保障房也开始被视为平抑房价的利器之一。

  在202007年，国发24号文对1998年来住房商品化改革之路进行“纠偏”，试图建立多层次保障房体系，包括经适房、廉租房和公租房，提供的主体则包括了市场（开发商、社会资金等）和政府。2008年底，住建部提出今后3年9000亿投资保障房建设的计划。但对于保障房应该以何种形式体现，3年来争议不断。今年6月，住建部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，敦促各级地方政府加快发展公租房建设。公租房大力扩容，成为重要住房保障形式，淡化了经适房、限价房这类过渡性产品。9月28日，财政部发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，今后3年，对公租房建设用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税、印花税及相关契税。(据《21世纪经济报道》)

  从各地出现的一些负面案例看，保障房的推进尚存一些缺陷。例如准入审核方面。今年初，深圳市住建局公布《关于深圳市第二次保障性住房申请受理初审合格家庭（单身居民）情况公示的通告》后，有媒体报道称，深圳市过百政府机构人员通过初审，其中有人住豪宅，也有家庭夫妻均在政府机关工作。事实上，住建部副部长郭允冲就曾坦陈，经适房存在变相福利分房的问题，住建部部长姜伟新也曾表示，目前确实存在把经适房分配给了中等收入甚至是高收入人群的情况。如何明确准入门槛并加以监管，这是外界对立法的期待。

  今年4、5月间，有关保障房监管的两份文件密集下发。4月26日，住建部下发《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，要求对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。此后，住建部、民政部、财政部联合发出通知，针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善，日常监管和服务不到位等问题，作出有关规定。

  2010年3月的十一届全国人大三次会议期间，有193名人大代表在6个议案中提出，我国现行有关住房保障制度的规定大都属于政策性规定，存在随意性和不稳定性。目前市场化商品房制度无法满足中低收入家庭的住房需求。建议加快住房保障法立法进程，建立完善的住房保障体系和法律制度。

  《住房保障法》的起草已列入十一届全国人大常委会立法规划和国务院2010年立法计划，并基本形成有关《住房保障法征求意见稿》。此外，财政部的最新通知显示，允许土地出让净收益不低于10%用于发展公共租赁住房，这将大大加快保障房建设速度。加速保障性住房建设，是弥补过去十年我国房地产市场全面市场化所造成的市场失衡及社会矛盾激化的重要任务，也是此次宏观调控的重要目的之一。

  从全国人大财经委员会获悉，住房和城乡建设部已形成基本住房保障法征求意见稿，目前正在征求各方意见，对征求意见稿进行修改、完善。我国将制定基本住房保障法,拟增住房租赁补贴.住建部表示，城市房地产管理法修改也已列入立法规划,征求意见稿内容：规定了城镇基本住房保障标准、范围、方式.一是保障性住房的规划、建设与管理.二是住房租赁补贴.三是土地、财政、税收与金融支持.四是基本住房保障的组织落实.五是农村住房保障制度.

  报告附件透露，针对这些议案，住房和城乡建设部表示，住房保障法的起草已列入十一届全国人大常委会立法规划和国务院2010年立法计划，并已形成基本住房保障法征求意见稿。该稿规定了城镇基本住房保障标准、范围、方式，保障性住房的规划、建设与管理，住房租赁补贴，土地、财政、税收与金融支持，基本住房保障的组织落实，农村住房保障制度。

  此外，就商品房预售制度不完善、监管存在漏洞，导致土地和房屋价格上涨过快，购房者利益受损等问题，住房和城乡建设部也正组织力量积极开展法律修订工作，并已形成修改草案征求意见稿。住房和城乡建设部表示，城市房地产管理法修改也已经列为十一届全国人大常委会立法规划。

  在1998年，住房商品化改革的纲领性文件就已多次提及保障性住房。但是，此后对保障性住房在界定、规划、建设、管理和监督等诸多方面始终未能加以明确。过去十年堪称中国楼市的"黄金十年"，却也是住房保障严重滞后的十年。据统计数据显示，以全国经济适用房开发与销售情况为例，两大方面占同期商品住宅投资额和销售面积的比重都大幅度下降，分别从2000年的16%和20%降至2008年的5%和8%。

  调控新政出台导致了需求略有下降，其中一个原因是，一部分人期待保障性住房，放缓了自己的需求。今年有580万套保障房开工，这些人具备了等待条件，不会积极地进入商品房市场。政策保障住房是房地产大市场当中的有机组成部分。应该在房地产大市场中形成相对封闭的政策保障住房体制机制。政策保障住房覆盖面宜采取先小后大的策略，集中优势资源率先解决双困户的住房问题。保障性住房建设需要较长的时间周期。

  2010年全国将新开工至少580万套保障性住房，相当于2005年全国全部新建商品房开工量，但达到交房条件，预计要到2012年前后。近几年上海住房保障同样存在这一现象，按计划2012年将新建30万套经济适用房，可前几年新建规模并不大。人才租赁房，为避免高房价降低城市对人才的吸引力，深圳今年以来大力推动人才安居房工程，拟向各类人才提供低于市场定价的住房，包括租赁或购买。根据规划，2010年启动安居型商品房建设，对全市新供商品房用地和城市更新用地项目进行年度统筹，总量上配建不低于住房总建筑面积30%的安居房。

  正如住建部副部长仇保兴所提及，此轮政策对楼市的调控侧重于加强供给。针对市场供给，政策中强调保障房的推出以及对闲置土地进行清理，增加对中小套型住宅的供地数量。公开资料显示，2010年住房用地计划拟供应量大约为18万公顷，同比增长135%，三类住房用地总占比不得低于77%。2010年的最后两个月，地产商攥着一份“十二五”期间上海住房建设的初步方案，他们只觉得“手心冒汗、脊背发凉”。

  在这个方案中，上海“十二五”住房建设大约为1.25亿平方米，其中，2300万平方米将用于经济适用房建设，2000万平方米用于廉租房公用房建设，2000万平方米用于重大工程配套拆迁安居房建设，2000万平方米用于普通商品房建设(中小型、限价房建设)，1700万平方米用于商品住宅建设，2500万平方米用于非住宅的商业地产配套项目建设。简直不敢相信，未来5年大部分将投向保障性住房建设。

  上海的保障性住房建设将被指定给上海市属五大地产集团公司，由五大地产集团公司与银行商量，投入的资金将由市区两级政府向银行借贷。虽然眼下反对房地产调控的人越来越多、声音也越来越大，但是对这样的做法，却是令人印象深刻却又“无话可说”。为了显示上海在“保民生”上的巨大决心，11月初，上海已经出手专门拿出中心城区的商品房用地建设保障性住房。这两个位于上海普陀区中心城区的地块，预计将于2011年底和2012年底竣工交付，届时有望解决4000余户中低收入家庭的住房困难问题。同时，普陀区规土部门负责人还透露，今后普陀区的居住类土地供应重点将向保障性住房倾斜，保障房用地将占到今后出让的居住用地的一半以上”。

  此时地产商才如梦初醒。在后备土地资源紧张的情况下，用市中心的商品房建设用地来建设保障房，政府为中低收入群体安居托底的决心也就可见一斑。上海的做法正反映了国家加强住房保障的政策方向，从全国来看：除了将房地产三年振兴规划从“十二五”规划中删去之外，国务院还提出了保障性住宅建设目标，2010年全国要建设580万套保障房，2011年要建设680万套保障房，2012年要建设620万套保障房。

  从房价问题根源来看，住房保障的缺位是问题根本所在。过去十年，堪称中国楼市的黄金十年，却也是住房保障严重滞后的十年。房价高涨和住房保障落后相互叠加，才使得房价问题日益尖锐。眼下，国内房地产宏观调控“一手抓房价、一手抓保障”也正是基于这种判断。由此看来，在我国整体经济趋好的环境下，中央要放松调控或许要在住房保障见效之后。

  2010年初,深圳将计划新建保障性住房的指标由2万多套最终确定为5万套，共涉及用地面积119.72万平方米。目前已进入2010年的最后一个月，2010年10月底,深圳市今年已经完成新开工建设保障性住房3.8万套,用地面积90.06万平方米,仅完成计划5万套的76%。按实际情况来看,深圳市保障性住房建设的进度十分缓慢。对此，深圳市住房和建设局保障处人士称:离年底还有一个月,正在赶进度。

  继深圳“住豪宅”“开豪车”申请保障房一事被曝光后，全国各地对“保障房复审”进行严查，然而，审查越细漏洞越多。在深圳市第二次保障性住房复审工作完成并公布后，“零资产”、“隐瞒资产”、“住豪宅申请保障性住房”等情况再被曝光。连保障房审核主管部门相关人员也叹息：审核确实存在漏洞，申请者预先将资产转移境外很难查，婚姻作假也不好核实。尽管建设进程缓慢、审核漏洞重重，深圳保障房建设仍在大举进行，11月底，深圳保障房杀进寸土寸金市中心，在益田大厦供应456套房。高房价下，保障房能否担当起应有的遏制作用，还待考量。

  目前《深圳市城市更新专项规划(2010-2015)》已经省建设厅和省国土厅备案审查。规划确定了2010年至2015年全市城市更新改造规模为180.6平方公里，其中“十二五”期间大约需完成69平方公里。 69平方公里中，拆除重建规模为23平方公里，包括城中村12.7平方公里、旧工业区9.2平方公里和旧城区1.1平方公里，拆除重建后应提供居住用地6.9平方公里、工业用地4.6平方公里、商业服务业用地5.7平方公里，以及市政公用设施、道路广场、绿地等其他用地5.8平方公里。如果将23平方公里划分到每年，意味着在近五年内，深圳每年平均要拆除重建规模为4-5平方公里。未来五年内，包括拆迁费用和直接投资在内，深圳城市更新固定资产投资预计约3500亿元，预计拉动国民生产总值累计约7000亿元。值得一提的是，城市更新将持续稳定为深圳提供保障性住房建设用地，计划到2015年提供保障性住房150万-180万平方米。 

  住建部日前下发通知指出,按照国务院关于大幅度增加保障性安居工程建设的要求,明年计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套。这一数额大大超过此前市场预期的500-600万套的水平,较今年580万套保障性住房的建设规划翻了一番。这一切都预示着,保障房建设黄金期即将来临。 住建部是在要求各地方政府报送2011年的保障性住房建设规划时透露上述信息的。通知表示,为使1000万套任务落实,各地要综合考虑本地区财力状况、住房保障状况等,2011年计划任务要在原有《2010-2012年保障性住房建设规划》的基础上进行调整,并确保将计划落实到市县。

  按照住建部的要求,各地提出具体任务目标时,要结合本地中偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员规模、住房等情况,重点规划安排好公共租赁住房建设任务。根据通知要求,12月10日前,各省级政府要完成相关规划,上报住建部、发改委、财政部等相关部门。 根据住建部统计,截至今年9月份时,全国保障性安居工程已完成投资4700亿元,占全年计划的60%,且中央财政692亿元专项补助资金已经全部下达。 据推算,今年全国保障房投资应超过7800亿元。而明年1000万套保障房的建设目标远超此前市场预期,意味着2011年保障性安居工程投资将超过1.3万亿元,达到全国房地产投资规模的五分之一左右。

  资金问题是保障房建设普遍面临的难题,为此今后国家有关部门将继续鼓励各地探索建立保障性住房建设融资平台,尽快建立起由政府主导的市场化投融资和建设机制,从而实现保障性住房建设可持续发展。照国务院关于大幅度增加保障性安居工程建设的要求,明年计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套。这一数额大大超过此前市场预期的500-600万套的水平。