抑制高地价高房价的11条建议

2009年12月，“国四条”出台后，各地房管部门忙着制订地方细则，尤其是文件中明确提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，让高房价城市感到明显压力。上海市政府官员亦明确表态要采取果断措施，抑制房地价和高房价，相关部门为此向智囊机构问计，受上海市房管局委托，上海易居房地产研究院也提了一些建议，下面是当时我简要的提出的十一条政策建议。拿出来与业界朋友沟通和商榷。

一、  土地环节：

(一)加大打击囤地的力度：借鉴国土部做法，选择一批由于开发商原因且闲置时间过长、企业态度顽固的项目，公开挂牌督办，利用舆论压力督促开发商尽快开工。

(二)调整居住用地出让方式：当前，中环以内楼盘多数已成为高端，所以该区域居住用地出让依然采用“价高者得之”的原则。而对于中环以外的居住用地，建议多数采用“综合评标法”，以抑制部分激进房企过高价格拿地。

(三)增加优质地块的供应力度：支持在市区拥有闲置用地企事业单位，以转让、合作开发等各种形式盘活土地，满足他们的利益需求。

(四)限制股权交易方式炒地皮：《城市房地产管理法》禁止尚未动工的土地使用权转让，但现实中很多土地通过项目公司股权交易的形式被转让，从而达到炒地皮的目的，而且还可以逃税。应该限制这种行为，由于法律漏洞,暂时难以禁止，但可以提高交易门槛。

二、  税收环节：

(五)严征土地增值税。土地增值税由地税局主导，可严格按国家税法,采用四级累进制向开发商和二手房卖方征税（区别对待普通住房、非普通住房）。

(六)加快推进物业税试点。在税费方面，区别对待不同档次、不同套型的住宅,以及不同持有套数。

(七)取消转让住房个调税优惠。去年上海“14条中”规定：个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。这条容易被外地投资者钻空，建议终止。

三、  信贷环节：

(八)严格执行“二套房贷政策”。不属于改善需求的二套，首付至少四成，三套至五成，依次提高；不属于改善需求二套及以上房贷，利率严格按1.1倍执行；  按家庭而非个人确定套数。

四、  市场环节：

(九)严格执行“171号文”，限制境外投资投机性购房需求。

(十)禁止外省人士在沪拥有三套（包括三套）以上商品住宅。

(十一)调整普通商品住宅标准,将现行140平米的单套面积标准下调至

120平米,将现行的总价标准重新调回到单价标准。同时，严格二手房交易前的评估标准，禁止交易双方做低价格的“阴阳合同”行为。